海南连夜限购，权宜之计还是永久策略？对楼市影响几何？

22日晚上８点海南召开新闻发布会，宣布对非本省户籍购房者实施全域限购。这对于外地购房者占比近八成的海南将意味着什么？此次限购是权宜之计还是长久策略？ 

一、严格限购的背后发生了什么？

在海南建省办经济特区30周年之际，中央宣布在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，这使得海南房地产的关注度急剧上升。 

短短一周时间，从全国各地赶来的购房者，纷纷涌入陵水、万宁、文昌等东部沿海市县，以及之前被“冷落”的西线澄迈、临高等市县。各大楼盘销售中心咨询者络绎不绝，很多购房者抱着“买到就是赚到”的心态，采取一次性付款方式购房。 

“一位购房者交完全款就乘飞机离开了，连购房合同都没来得及拿。”澄迈县一楼盘销售人员告诉记者，很多购房者都不仔细研究房屋的朝向等因素，生怕抢不到了。 

有部分楼盘价格几天时间出现了1000元－3000元上涨，如澄迈县福山镇的一处楼盘就由此前万元内的价格一下子涨到了12000多元。即便如此，很多购房者还是高兴而来扫兴而归，因为“买不到”。 

这段时间，大多数房企穷尽手段抢售，甚至不惜违法违规。４月18日晚11时，海口市观澜湖观园项目出现抢购。海口市住建局派检查组赶赴项目营销现场，及时叫停不规范营销活动，并依据现场调查认定的违规销售行为，对开发企业及相关中介机构罚款150万元。海南省住建部门近期已经密集处罚了数十家违规房地产企业和房产中介。 

另一方面，部分房企发现有利可图，乘机捂盘。北京购房者孔先生等人看中了澄迈两处房产，但跟销售人员沟通数日之后，对方却以暂停网签为由不再进行交易，但实际上近期该地并未暂停网签。海口市也有楼盘拿到预售证有些时日，却迟迟未进行网签备案，涉嫌存在捂盘行为。 

针对此类情况，海南省住建厅４月16日紧急发文防止炒作和哄抬房价。仅时隔6天之后，海南又一次喊“停”，宣布全域限购。 

其实，海南楼市这波上涨并非突发行情。最近的行情启动于2016年底，此后海南房价“扶摇直上”，部分区域房价翻番乃至出现３倍多的涨幅。 

业内人士认为，上世纪90年代的那场噩梦般的房地产泡沫一直令海南心有余悸，警钟长鸣，这导致海南在这一年多的时间里，出台了十余次大大小小涉及房地产的调控政策。 

二、全域限购引发了怎样的市场反应？

23日一大早，海南当地一家大型房地产公司的早会气氛异常紧张。“我们高层深表担忧，现在已经开始制定新的融资方案，包括人员编制的裁减等内容。”该公司一位负责人表示，“以我们盘为例，之前的意向客户大多都是岛外的，势必流失大量意向客户，资金回笼肯定会有大麻烦。”这是海南22日新政的后续反应。 

海南省22日宣布：自４月22日20时起实施全域限购，非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，此前已实施限购区域则需要提供60个月。 

消息迅速引发市场反应。中介、分销商和房企销售的电话几乎被“打爆”，没买到房的人千方百计想办法买，买到房的人则担心以后无人接盘考虑是否卖出。 

“这意味着非本省户籍购房者基本上不能买了。”海南现代管理研究院院长王毅武说，海南岛外购房者占比将近八成，之前还只是划定了限购区，通过个税或者社保来限制购买。非本省户籍购房者还是有很大的选择余地。 

更严格的是，此次限购还把很多人在户籍上“动脑筋”的空子也给堵住了。新政规定自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。 

“海南各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”海南省住建厅厅长霍巨燃表示。 

上述政策产生的直接后果是“不能买”，新政还规定买了“不能卖”，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满５年后方可转让。 

王毅武表示，上述因素叠加之后，对于持有房产者不是个好消息。“原来持有者还可以乐观地认为迟早都可以卖，不就等个几年吗？现在不行了，即使过了５年期限，即使海南不再增加建设用地，但只要此项政策长期执行，符合资格的接盘者也寥寥无几。” 

不过，整体而言，全域限购对于海南房地产库存去化带来的压力并不大。截至去年底，海南商品住宅库存去化期约11个月，比上年末减少12个月。 

三、紧急的权宜之计还是稳定的长期策略？

“如此严厉的限购政策超出预期，海南的房地产市场势必发生方向性的重大改变。”本地某大型房地产公司销售负责人认为。 

此次政策发布之后，市场揣测这是否为控制房价疯狂上涨的权宜之计。但海南省级层面透露出来的种种信息表明，此次调控目标明确，态度坚决，影响将是深远的。“这样层级的政策文件和长远方向一般不会轻易改变。”海南省政府一位权威人士说。 

霍巨燃称，此次新政出台的目标是为了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，回归房子的居住属性，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，保持房地产市场平稳健康发展，推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。 

“海南实行最严格的生态环境保护制度，保护好海南的绿水青山，坚决不做房地产加工厂，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。”霍巨燃表示。

海南省主要领导也在多个场合多次表态，海南不能成为房地产的“加工厂”。 

拼版照片为海口市滨海大道南侧的建筑物今昔对比（上图为1990年1月10日新华社记者姜恩宇摄，下图为2018年4月15日新华社记者赵颖全摄）。 

根据海南省2018年一季度经济运行数据，房地产开发投资占固定资产投资比重为４８．１％，比重依然偏高。有人担心，严格限购是否会影响海南的经济运行。 

海南省政府一位权威人士如此表示，“近期经济要受一定影响，但是值得。海南迟早都要下这个决心，还不如早点下，否则来海南只想做房地产。” 

新政规定，海南将实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前海南的政策逻辑很清晰，未来有保有压的政策思路很明显。其中对于自贸港建设的各类产业支持会加大，而对于一些滨海住宅或其他项目，管控会更严厉。

延伸阅读：海南限购是关门打狗，还是重大利好？

（来源：纸上建筑）

限购从来都是暴涨的前奏，没有一次真的把楼市限到悬崖底下去的。

去过桑拿房么，限购不过是在旺火上泼一瓢凉水，可不是打开水管子突突把火给灭了，而是始终把桑拿房维持在高温环境中。

一旦楼市真的降温，价格开始下行，政策立马转向“救市”……调控、救市、救市、调控……这套循环多少次了，屡试不爽。

说房地产不再是支柱产业，没错，因为房地产已经成为中国经济的筏板基础，早已不是几条支柱的事情了。断了一条腿，可以找别的增长点补上，如果抽掉整个筏板，这艘巨舰可就沉了。

海南岛半夜鸡叫，深夜宣布全岛限购，出台了秒杀北上广的最严条例：非本省户籍五年社保，首付七成，限售5年……这对基本靠外地人炒起来的海南楼市，无异于釜底抽薪、过河拆桥、关门打狗。

海南高官称：要有壮士断腕的决心。之前海南的房地产对经济的贡献很大，无论是投资还是税收，都占到50%以上。但是土地资源有限而且不可再生，房地产作为海南的支柱产业不可持续……

说得好，然而又说错了，高达50%以上的经济依赖，那已经不是“支柱产业”的问题，房地产就是海南经济的筏板基础啊，可以说没有房地产，就没有今天的海南。发够了土地财，今天忽然硬气了？

当然我们不必为官方担心，敢于果断地过河拆桥，那肯定是过完河了，甚至已经搭好了新桥，有条件撒网捕鱼了，还摸什么石头？

——不久前中央在南海画了一个圈，宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区。虽然自贸区已经不算新鲜事，但是相比上海、天津、重庆等那些小打小闹的保税区，海南岛的优势无与伦比：规格最高、面积最大、自主权最大、产业最超前、潜力最大。

港口百把平方公里的一小块地，和三万五千平方公里的全岛，能比吗？一千平方公里的香港都没法比。这样规模空前的自贸区，可以说是大杀器，想象力无穷。

而其中最具想象力的就是“自主权最大”。深圳怎么发展起来的？没有花国家一分钱，靠的就是“自主权”：大胆试、大胆闯、大胆干，靠的不是管，靠的恰恰是不管。

所以说，管你炒房的还能不能赚钱，政府是肯定不会愁钱了，自贸区概念所带来的大量投资，比照雄安新区，可以说根本看不上炒房客那三瓜两枣了。这把用过的夜壶，没必要再捂着了，搁床底下都嫌绊脚，直接扫地出门。

但是炒房客也别心寒，天下熙熙攘攘，皆为利来利往，你是这样，官方也是这样，投资有风险，该认栽认栽。

但是千万别心凉，虽然海南楼市有过崩盘的历史，但是这一次与以往不同。海南已经是全国的海南，目前又成为改革开放的前沿。楼市崩盘都是因为后继无力，主要还是产业经济跟不上来，没有产业，房子只能用来养老度假，有了产业，那才是楼市长期坚挺的猛药。

参照北上广深，有高科技低科技新经济旧经济在那儿拥着，纵然每次限购都是最严，楼市跌了吗？

相反，在这些地区，每一次限购都是下一次暴涨的前奏，炒房客从来不怕卖不出去，就怕卖早了、赚少了。5年限售怎么够？至少该限售10年。设想有人买套北上深的房，扎扎实实捂10年，那至少翻10倍，所有两三年卖掉的都后悔吐血了。那些投几十万坐着不动就成了千万身家的，你得感谢国家帮着捂盘。

眼光要放长远，限购其实是一种保护，政府在保护有限的土地资源，同时也在保护炒房客的既得财产。自贸区之后，未来土地肯定更值钱了，房产焉有不水涨船高的道理？

如果自贸区未来10年，房价看到10万、20万，全中国的大企业、大富豪都要在“改开前沿”争得一席之地，那你踏踏实实拿10年，房价也跟着翻番。

现在不关门是不行的，不关门以国内炒房客的尿性，不用10年，10天之内就能炒到10万，10天透支未来10年涨幅，那时候再调控才真的崩盘。快速套现是有风险的，还是踏实等上10年可靠。

而且所谓的限购，只是提高了门槛，并不是把门关死。就像北上深，限购那么严，大家还是挖门凿洞，买户口的买户口、离婚的离婚、假结婚的假结婚……

一旦未来升值的想象力被打开，群众买房的脑洞也跟着打开，不会消停的。在这种氛围中，交易量萎缩，但价不会跌，想出手仍然能出手，炒房客无需担心既有成果被没收。

房地产就是经济的体温计。近年来海南岛光靠一个国际旅游岛概念，都能涨成那样，再叠合一个自贸区概念，那还了得。政府没有抛弃这条腿的意思，只不过已经把这条腿坐稳了，再也不担心它跑了，而且将来还有新的，蜂拥而来的贸易产业，是更大更新更阔绰的房客，土地仍然不是白给的，谁说土地财政会断呢？

那么，对于海南限购，资金“凉凉”，你有什么看法？

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      最农控股董事长蓝翔以天下健康为己任，从事有良心、有道德和坚持的新农业事业。以互联网+农业+金融+小镇的方式，以大旅游、大健康、大农业、大数据为主题，通过线上、线下整合农业产业链的资源，打造中国农业第一平台。