恒大“无理由退房”的税务认证

裴新民

十年一轮回，在N限政策压力下，国庆节开始，打砸售楼部、暗退差价、土地流拍等消息充斥着网络，2008年的楼市现象重现，购房人普遍出现观望心态，各个售楼部门可罗雀，房地产销售的冬天出现了。

在这样的情形下，如果房企采取价格战，只会进一步打击客户购房意愿，肯定是下下策。政府政策解冻又是不可控因素，什么时候解除政策？什么时候出台刺激政策？谁也判断不了。我认为房企目前唯一正确、积极的努力方向，应该是消除购房者的观望心态，促使真正的购房者及时成交。

2008年的危机时段，有地方房企祭出过承诺两年内原价回购的营销手法，给人留下过深刻印象。2015年恒大开始实施的“无理由退房”更是引起广泛关注，轰动一时。在现在市场低迷、购买者观望的情况下，我认为房企推出类似“无理由退房”的销售方案，是消除购房者顾虑，避免陷入低效价格战的最好方向。

（1）

“无理由退房”是恒大集团2015年4月16日召开新闻发布会，正式宣布适用于国内所有项目的一项售房政策，至今已经实施了三年半，这是近几年房企推出的最有特色营销政策之一。该方式推出伊始就引起房地产同业、社会大众广泛关注。不论这一政策对恒大实际业绩的影响几何，只是这份关注已经是巨大的品牌价值和市场价值。

承诺“无理由退房”，在市场旺盛的时候可以突显开发商实力，有效引起客户关注；在市场环境疲软的时候，更加可以有效打消拟成交客户对未来价格、楼盘品质的所有顾虑，提高客户成交意愿。

分析恒大“无理由退房”操作方案细节，可以看出实行这一销售政策对企业是有利无害的。恒大“无理由退房”政策的操作要点包括：

1、“无理由退房”不是直接可以获得的权利。在《商品房买卖合同》之外，购房者选择选择与恒大签订一份《无理由退房协议书》，

恒大方才出具一份《无理由退房承诺书》，购房人方可享受“无理由退房”。

否则，购房人不能享受无理由退房。而《无理由退房协议书》就确定了退房的约束条件。

2、《无理由退房承诺书》明确，购房者需要履行各项义务，且无任何违约行为是享受无理由退房的前提条件。这是非常严格的约束，潜在有恒大违约购房者也不能违约的含义，否则购房者就丧失无理由退房权利。

3、《无理由退房协议书》明确，购房者提出无理由退房，恒大只退回购房者本金。这就是说，恒大退款给购房人时，不会支付任何利息，也不会赔偿购房人已经发生的按揭贷款利息。这样一来，即使客户最终退房，恒大仍然获得了一定时间的免费资金。恒大只是承担了一定时间段房价下降的损失风险。

4、购房者向恒大提出无理由退房的时机，必须是办理入住手续之前。这一方面明确限定了截止时间，有利于及时完结法律义务，另一方面是确立了退房的税务性质。这是一个非常重要的关键点，下边具体说明原因。

（2）

2008年深圳某房企承诺的“两年内原价回购”，当时就让人思考其面临的税务损失风险。每到市场疲软的时期，“保价回购”销售政策就会被一些房企使用。殊不知，这种销售方式却隐藏着极大税务隐患。

所谓回购，在税务角度看，就是两次交易行为：开发商出售房屋给购房人，是一次；开发商向购房人购回房屋，是第二次。

在两次交易价格一样的情况下，“回购”业务虽然不会影响企业所得税、土地增值税的纳税金额，但是仍然会导致多缴纳两次契税3%、两次印花税0.05%、营业税及附加5.5%，简单匡算合计税负17.1%，若房款是1000万元，涉及的税金就是171万元。

进一步说，开发出售交易完成，开发环节的企业所得税、土地增值税就需要申报缴纳，对比开发房屋未售出的情况来说，存在税款提前缴纳的问题。

显然，如果出现这样的税负成本，即使考虑年息8%资金利息收益，税金损失也大过两年利息收益，单纯从经济效益的角度上说，这样的业务对企业来说是不划算的。

恒大的“无理由退房”则不会出现上述问题，“回购”与“退房”字眼的差别就确定了交易性质的差别：退房是售房交易终止，是客户没有验收通过就退货。交易既然作废，与交易相关的纳税义务自然同步消失，已经预交的税款就可以申请退回或抵扣。

税务部门认定交易成立的一个重要关节点是货物完成验收移交。商品房作为一种特殊货物，仍然适用这一原则。一旦房屋交付给了购房人，开发商出售房屋给购房人的这一交易就算完成了。只有在房屋交付之前终止合同，才能符合交易终止、合同作废的要求。恒大的相关文件安排显然是符合这一要求。

针对恒大的做法，网上一些人议论，为什么不能房屋交付多少天内，购房人充分了解房屋质量后仍然可以退房。这是不了解税务规则才会提出的问题。

恒大是大公司，在推出“无理由退房”政策时，已经通过税务专家充分思考和论证了相关的税务问题，排除了可能的税务风险。我在此进行局外人的论证，是希望解除其他房企同行不必要的疑惑，倡导大家采用这一正向销售策略。

（3）

当然，在具体实施这一销售方式时，房企还是要时刻思考相关细节，避免产生任何税务风险和操作风险。

比如，网签合同能否顺利撤销问题。这应该与当地住建部门预做沟通，只有确认在买卖双方确认合作作废的情况下可以顺利撤销网签合同，不会被要求按二手房方式进行回购，“退房”方案才能操作。

再比如，在房屋交付前不应办理房产证。恒大的有关文件并没有明确说明这一点，相信在实际安排上仍然会遵守这一点。

总之，只要房企时刻谨记防范税务风险，在各个环节预做安排和沟通，“无理由退房”就不会产生任何问题，会成为房企稳定市场、促进成交的有力策略。