2019-01-12

北京取消土地限价了？真相是什么？【20190112】 前天北京传来消息，2019年准备第一次拍地，说位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，并且两宗地块均不设定住宅销售限价。这一下又让很多小伙伴不淡定了，北京一项是这波调控的风向标，也是全国楼市调控最为严格的地方，如果北京放松，那么这波楼市调控也就基本到头了。但真是如此吗？

  北京确实这几年以限竞房和共有产权房为主，去年一共卖了52块地，51块都是这两种房子，共有产权房大家都知道，就是你跟政府产权共有，价格只有房价总额的一部分，自己住一点不受影响，但出售或者出租将受到严格限制，这是践行房住不炒的全新试点。肯买共有产权房的人，基本认定为刚需，因为改善需求受限，投资需求也已经不存在了，至于限竞房字面意思就是限制房价，竞拍地价，也就是说卖地的时候，我就把房价规定好，你们开发商自己看，谁能干这个生意谁就干，出多少钱买地，你们自己拿主意。限竞房还有规定，那就是限售，购房后5年不许出售，这种房子初衷是好的，控制住总价，防止房价再涨，限售也打击了投机炒房客，但是也往往有两个问题，第一开发商意愿不足，房价封顶，这也就意味着收入封顶，但风险不确定，一旦高价拿地，到时候成本转嫁不出去。所以限竞房的土地拍卖经常遇冷，第二就是消费者不感兴趣，这里面有投资需求受限的事，也有地理位置问题，户型的问题，更担心质量，开发商在利润被压缩后，会不会偷工减料，这么想也是有道理的。

所以，北京的限竞房政策后来也就尴尬了，第一，土地供应指标没有完成，土地出让，同比2017年下跌29%，成交额1682.9亿元，同比2017年下跌40%。流拍率10%，创下2012年最高水平。第二，限竞房遇冷，2018年的限竞房卖掉不足2成，而今年是限竞房大量入市的一年，规模至少是2018年的一倍以上。那么大家可以算算账，2018一年卖了3000多套，而今年加上去年没卖掉的，一共可能将有7-8万套，这个数字对比太过悬殊，第三纯粹的商品房供给不足，房价下降幅度有限。保障的归保障，商品的归商品，房东在参考市场因素的时候，不会参考保障房价格，所以尽管限竞房供过于求，但是也未对二手房市场造成实质冲击。

其实我们很早之前就谈到，限价的意义并不大，因为新房价格你能限制，二手房也是限制不住的，而大家心目中的房价第一参考因素还是二手房，所以从这个意义来看，我们的保障房供应，包括限竞房和共有产权房，从市场状况看基本够量了，实在没必要再继续加码下去了，已经超出了刚需的实际需求，如果再继续加码，一个是造成浪费，另一个会影响土拍，北京并不指望土地收入如何如何，但他会客观上拉低土地供应。不是不推地，是开发商无利可图不买了，这样北京的房源供应就上不来。这对于房价来说不是个好消息。

所以，及时调整政策其实是十分必要的，还是要调动开发商的积极性，让他们觉得可以有利可图，积极建房，这是很重要的，保证北京房源的充足供应，这才是降房价的根本之道。

从北京限竞房的销售来看，也出现了一定的分化，地段好的朝阳海淀，销售很好，而大兴，房山昌平等位置欠佳的地方，则相对冷清，可见购房需求还是有很大差异的。通常情况下，位置欠佳只能用质量和社区环境来弥补，但限竞房又注定了，后两者仍然是短板，所以这就跟需求不匹配了。我们说房住不炒，重点在住，如果开发商盖出来，卖不掉，没人住也将是个浪费。目测在2019年大量供给的限竞房必有一场大的厮杀，届时大幅降价促销恐怕在所难免。

未来北京这种超级一线城市，新房价格会出现一定的分化，保障房很充足，价格也会逐渐走低。而好的房子，豪宅的房子可能会打开限价，敞开供应，调动开发商积极型以增加土地和住房供给，平稳市场预期和价格。个别的房子可能卖出天价，但是大部分商品房，仍然会稳中有降，逐渐理性回归。

综合来看，打开土地限价并不可怕，价格根本就是限制不住的，像一线城市这十几年房价飙涨，主要原因就是忽略了供给和需求的平衡，总想以房控人，认为房价高了人就少了，但结果适得其反，房价高了，人更多了。后来限购也没卵用，变成了一场饥饿营销，反而炒的更凶了，现在刚刚找对方向，回到供需的基本逻辑上来，现在发现限竞房与需求不匹配，供需有再度失衡的风险，及时调整是很正常的。大胆预测，只要北京继续保持这种土地供应节奏，今年房价仍然是缓慢回落，幅度在10%左右。当然如果是刚需，可以考虑限竞房，今年必有价格大战，也许是不错的上车机会。