从负债率分析房地产企业的未来

「今天是木子读吧陪你的第1315天」

评价企业债务风险，光看资产负债率远远不够，还需要看资产的构成，也就是流动资产占比多少、非流动资产占比多少。

资产的流动性体现的是资产的变现能力，简单来说，就是当企业碰到难关时，有没有办法快速把资产变成现金。关注资产的流动性，你需要重点看两个指标：流动比率和速动比率。

这两个指标体现的是企业用流动资产偿还短期负债的能力。绝大多数倒下的企业都有一段辉煌的历史，曾经辉煌时，企业管理层会想着不断扩张，再创更大的辉煌。他们的雄心壮志里既有大事业的萌芽，也有企业债务风险的萌芽，如果能悠着点扩张，企业或许能避免陷入高负债的陷阱。

那些盲目相信高负债、高杠杆、高利润、高效率发展轨迹的企业管理者们需要注意，这种高风险的发展路径就是在走钢丝，是典型的机会主义，赢了会心惊胆战，输了则四脚朝天。

高负债、高杠杆、高周转，这三道钢丝不好走，高收益就意味着高风险。比如，有些人会瞄准百分之十几，甚至更高的年化收益率买理财产品，这么高的年化收益率，仅凭常识就能判断出它有巨大风险。

假如一家房地产企业因为盲目扩张、经营不善，加上管理层搞多元化转型，导致企业资金链濒于断裂，现在既欠着理财投资人的钱，又不能全数如期完工交房，那可就麻烦了。

房地产企业有三个做法值得每一个人在投资过程中反思：

一是高负债。房地产企业借钱拿地，借钱盖楼，借鸡生蛋，甚至高息借债。特别是带息的高负债，一方面会吞噬掉房地产企业的利润，另一方面会加剧房地产企业的资金压力。

二是高杠杆。高负债未必就有错，借款100亿元多不多？如果企业自有资金有100亿元，借款100亿元，似乎没什么不妥。不妥的是，企业经营者只有1亿元的自有资金，却要做100亿元的生意，这就是1∶99的杠杆。杠杆用过了头，出问题只是时间问题。

三是预售。楼还没盖好，就开始预售了，这样的周转速度对房地产企业而言，无疑是极大的利好。期房一卖，盖房的钱就有了，这笔预收款还是无息的。可对准业主来说，就意味着要承担房子不能如期交付的风险。

房地产企业的这三个做法，持久的高负债扩张必然导致高杠杆。高杠杆也可以理解为负债铺摊子，负债到期是要还的，这就需要持续借新还旧。与高昂的债务规模相比，房地产企业的经营利润大多数情况下只能满足付息的需要。

预售卖出去的期房，在会计账务处理上，并非是销售收入，只能记作负债，这又反过来加大了房地产企业的杠杆。那杠杆会有多高呢？用资产负债率衡量房地产企业，基本都到了80%以上。

这么高的资产负债率意味着什么呢？意味着企业每100元钱里，至少有80元是借来的。在20年前，房地产业整体发展势头非常好，赶上那一拨婴儿潮刚需的购房需求，卖房、贷款一切顺风顺水，高周转润滑着高杠杆、高负债，房地产企业是可以安全运营的，甚至可以玩得风生水起。

可如今，婴儿潮已过，人口开始出现负增长，婚育率逐年走低，在这样的大背景下，房地产企业的期房不能按时足额卖出去，高周转被困顿了，又借不来新钱盖楼，资金链骤然断裂，这楼很可能就没法继续盖了。停工又会加剧潜在购房者的恐惧心理，期房只会更加不好卖，如此一来，恶性循环就形成了。

在这样的恶性循环之下，楼房交付延期，甚至烂尾时常发生。等到终有一天，资金彻底断裂，大厦就会轰然倒塌，想躲都来不及。

如今，在“房住不炒”政策的引领下，房地产业已由高速增长期步入平稳增长期。市场大势变了，房地产企业的经营策略也应随之改变，降杠杆、减负债应该是当务之急，通过举债大举扩张的老路已经行不通了。

道阻且长，行则将至，行而不辍，未来可期。房地产企业需要发展得慢点，也要稳点，稳了才能走得长远，稳了才算真正的发展。从长远来看，辩证地看，这种“慢”即是“快”，有时候，慢慢来，行稳致远，反倒比较快。

企业之间的竞争不是百米跑，而是马拉松，是长期的竞争，唯有走得长远的企业才是最终的胜者。