房产江湖里的坑5—认购书里的秘密
文| 十里云岸
来源 | 我们有房
有过买房经历的朋友，总听说过《认购书》仨字。那么《认购书》到底是什么？
简单来说，《认购书》就是属于“预约合同”，对之后要签的购房合同基本条款给予明确的说明。
如今后没有见到购房合同，那么《认购书》在法律层面上不存在预约法效。
但是，一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，那么该协议应当认定为商品房买卖合同。
《认购书》并不是买房的必经过程，若大伙看上了某一个项目的房子，担心错过，必须签订认购书的时候，十里云岸劝大伙一定要小心谨慎。
认购书内容及注意事项
一般来说买房《认购书》内容包括，认购物业、房价、付款方式、认购条件等内容。但具体每个开发商都有自己的版本格式。
下面十里云岸根据多年的房产总经历和验房经历，告诉大伙在签订《认购书》合同的时候，一定要注意的事项。
如果下列十里云岸提到的内容在开发商的格式协议版本里没有，大伙不要误解为这是政府提供的格式合同。
哪怕是政府提供的，作为消费者，也可以在补充条款中明确，避免因为自己疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。
1、合同中，注明与开发商谈定的付款方式；
买房的付款方式一般就是全款或按揭（分期），为了避免后期出现争端，在合同中最好注明，假设申请不到银行按揭时订金等预付款的处理方法。
2、明确注明物业面积；
所购房源面积要明确注明公摊是多少，
实际使用面积是多少。
注明如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。
3、在对交楼日期要有严谨、具体的规定；
将开发商交付房屋的日期写具体明确。如果开发商在约定的时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。
4、明确产权证发放到购房者手中的准确时间；
注明若产权证不在约定时间发放，可以按照此条款追究其违约责任。
5、明确房号、楼栋号、楼层号，朝向等；
如果是精装修的，所拟购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号最好也确定。
6、约定设计变更时如何承担责任；
《认购书》合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者。
如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。
如何拿回定金
很多购房者在售楼处时，往往经常被售楼小姐诱惑式的推销，在销售部营造的特定氛围中，匆匆与开发商签订了《认购书》，自己稀里糊涂的就缴了定金钱。
但是大伙在回家后，仔细掂量掂量自己的能力或者其他各种原因，最后不想与开发商再签订正式的购房合同了。
此时开发商往往会以《认购书》有约定：不签正式合同就不退定金。
此时，购房者如何才能把定金拿回呢？
下面十里云岸结合自己的经验来和大伙分享一下。
首先，分析一下《认购书》的性质。
《认购书》包括某些意向书，在法律属性上属于预约合同，其约定的是双方有在规定的期限内签订本约“商品房买卖合同”的义务。
《认购书》合同本身约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。
通俗一点说，就是合同约定的是双方当事人在规定的期限内去签商品房买卖合同这个行为。
至于是否最终订立商品房买卖合同并不属于该合同约定的内容。
毕竟签订《认购书》并不意味着双方已经就本约的条款已经达成共识了，除非《认购书》中包含了将要签订的商品房买卖合同的全部条款。
只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商，就是履行了预约的义务。
总之，签订《认购书》，不一定日后一定要签订商品房买卖合同，但日后一定要去和开发商磋商商品房买卖合同的签订事宜。
其次，了解相关法律规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；
因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
从该条规定可知：
1、如果因购房者的原因而不签订正式合同，则定金要不回来；
2、如果开发商不签订正式合同，则定金双倍返还；
3、如果不可归责于任何一方未签订合同，则定金返还。
第三，冷静处理，理智协商。
在已不愿意签订正式合同的情形下，一定要冷静处理，不要直接向开发商说自己要违约，不签订正式合同。
如果这样操作，基本不可能拿回定金，所以要智取。
退还《认购书》定金的技巧
下面十里云岸再和大伙说说，退还《认购书》里定金的技巧？
1、大伙在签订《认购书》后，虽然内心想反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。
一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定。
毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。
如果对合同中的一些条款购房者与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看——
就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，定金必须原数退还。
比如签订《认购书》后，因国家出台新政策，使购房者不符合购房条件或无法取得银行按揭购房贷款，从而使得双方未能签订商品房买卖合同。
属于不可归责于当事人双方的事由，购房者有权要求开发商将收取的定金返还。
2、我国《商品房销售管理办法》第22条规定：
不符合商品房的销售条件的，开发商不能销售商品房也不能收取任何预订款性质的费用。
如果开发商是不具备商品房销售条件、资格的，那么不想要买房的话，定金是可以退回的。
3、如果商品房不符合这些销售条件，而购房者已经交纳房屋定金，那么无论双方是不是约定定金退还事项，开发商都应无条件的退还定金给购房者。
4、如果不想买房是因为房屋开发商存在欺诈（比如扩大宣传）等行为，或者双方在签订购房合同的时候对合同条款协商不下，那么在这种情况下，开发商也是要退还购房定金。
如避免《认购书》定金猫腻
最后十里云岸和大伙聊聊，如何避免《认购书》里的定金猫腻？
1、尽量不与开发商签订《认购书》。
在商品房的交易过程中，签订《认购书》、交定金并不是买房的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。
2、将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”等。
总之，大伙在签约的时候尽量少用“定金”这个词语，可以用“订金”、“诚意金”等代替，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回。
因为司法实践一般认为，“订金”等费用是属于预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。
3、在签订《认购书》时明确约定对自己有利的内容。
大伙在与开发商签订《认购书》的时候一定要仔细看清楚合同的内容。
如什么条件下定金可退，
不退定金的法律后果及违约责任如何承担，
也可以在购房合同的补充协议中将这些条件写清楚，以免后期没有明确的凭证证明违约情况。
今天就和大伙聊到这里了。如果大伙没有看过或看全前面4部“房产江湖里的坑，1、样板房里的秘密，2、购房合同里的秘密，3、楼书里的秘密、4、沙盘模型里的秘密”。十里云岸把它们的链接放这里，大伙有空的时候再看看。
记住，先解密、后买房、不吃亏。
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作者 | 十里云岸：资深地产观察员，城市规划专家库成员，房产政策洞察者，资深验房师。
配图 | 壹伴（无版权图片）
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