Investing Multi-family over Sing
Advantage of investing Multi-family over Single family 投资公寓比独幢房子优势在哪？
美国的公寓（业内称multifamily，也就是多户家庭）投资究竟与独幢房子（singlefamily 单户家庭）有什么不一样？
1. Method of valuation ( 估价方式不同带来的盈利优势)
独幢房子的价格取决于它所处的地理位置、小区的配套、房屋面积及物理状况等。最后它的售价还受整个小区其他房屋价格水平的制约，也就是说，你买了一个房子，不可能靠翻新使它的价值有拔地而起的提高。而公寓楼价格的计算方法是完全不同的一套系统，公寓楼的价格取决于它的租金收入。
最基础的公式是：property value = NOI (net operatingincome) /cap rate
解释一下：公寓楼的售价 = 净运营收入（租金收入- 运营成本）/ cap rate
Cap rate 是一个指数，大概介于5-10% 之间。DFW地区的cap rate 大概在5-8%之间。加州就差不多到了10%。
对于不喜欢公式的朋友，你可以不用去琢磨它。可以简单地说，公寓楼最后的售价，是跟你怎么把租金收入提上去（租金、和房间占有率）有关，它跟公寓楼所在的区域里其他公寓楼的价格无关。这就是为什么，投资公寓用俗话说可以比投资独幢“赚的更多” 。
对于爱琢磨公式的人，下面提供一个简单的例子：
对一幢有100户的公寓来说，每户的租金如果提高30块钱/月，那么整个公寓的租金收入就是30*100=3000/月。一年下来是3000*12=36000/年。
如果成功地把成本降下20块，那么一年下来是20*100*12=24000/年。
把收入的提高和成本的降低合并起来，一年的总盈利就增加60,000块。除以5%的caprate, 公寓楼的总售价就增加600,000（售价基于前一年的NOI）。
如果还想再宏观地参考一下：对于一个100户的C级公寓楼，售价大概在20,000,000 上下。首付在20-25%之间，按25%计算，首付的钱为5,000,000。提高600,000的价值占了投入成本的多少比例？自己除一下。
2. Cash flow （现金流）
在头3-6个月的翻新工作结束后，投资者开始每月收到由租金带来的支票，大概在10%以上的收益。也就是说你投了10万块钱的deal，每月的支票大概1000多。
3. Tax Advantages 缴税优势
这里面比较复杂，尽量往浅了说：
第一：政府对公寓楼的折旧率的规定是1/27.5。也就是说，政府对一个公寓楼的寿命假定是27年半，但实际上公寓楼维护的好的话，可以无限期运营。但政府为了鼓励业主去花钱去维护，每年按1/27.5的钱的扣。比如一个5,000,000美元的公寓，减去土地的价值250,000美元，每年的折旧是5,000,000-250,000/27.5= 172,172，这部分从收入里扣除，才成为你的应税收入。在运营的头几年，甚至可能把收益降为零甚至负数，但寄给你支票并没有少。
第二：与折旧率异曲同工，对公寓里的设施比如橱柜、电器什么的，政府的估值也是7年的寿命。比如刚才那个价值4,750,000美元的公寓，里面的设施价值就在1,000,000左右，这部分也按比例折旧，具体我就不算了。
第三：被动投资者的缴税
公寓楼投资的收入与雇员收入不同，税率更低。
第四：Section 1031 Like-Kind Exchanges
按理说，最后公寓楼卖掉之后，应税部分应该是销售收入加上折旧扣除的费用。但是政府允许您把折旧所扣除的费用所应缴的税推迟，前提是你把这部分收益用于下一个公寓楼投资。简单地说，靠折旧带来的盈利所产生的税就不算了。
第五：死亡收益
如果投资者死了，原来挣的钱就既往不咎了！继承者按新的市值再重新计税。
4. Group purchasing (IRA) 集团购买
我不愿意把它叫做“团购”，因为货品并没有因为“团”而便宜。但是因为有了集团效应，资金集中应用、集中管理，比如一个管理公司和一个经理就管理了整个公寓，比起管理一幢一幢的房子效率高得多。被动投资者还可以把退休帐户的钱（已离职的工作）转到Selfdirected IRA里面投资。
5. Leverage – financing 贷款的杠杆效应
一．利率低至5%
二．头五年不还principle, 只还利息（一般五年之后也卖了）
为什么有的公寓投资3-5年就翻倍了。并不是说公寓楼的价值在短短几年就翻倍了，而投资翻倍了。比如10块钱的东西，首付是2块钱，如果五年之后这东西涨到了12，那么卖掉之后就挣了2块（当然了，还有很多东西需要计算，这里只是简化的模型）
好啦，夜深了，今天就写到这！
