深圳房奴们别傻了！选错还贷方式你知道要花多少冤枉钱吗？
“
还款是一门大学问，买房时经历那么多心力交瘁，跟置业顾问各种斗智斗勇，结果选择贷款的时候就那样被银行和置业顾问牵着鼻子走，好憋屈啊，有木有！
多少钱是房贷？多少钱是利息？这么多钱交的不明不白的感觉不心安！
今天聚焦君就来理一下还款的一系列规则，别不明不白花了冤枉钱。
”
1
等额本息、等额本金傻傻分不清楚
目前还款方式分为两种：等额本息和等额本金。
一字之差，不知误了多少精英豪杰。
等额本息：每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。
等额本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。
考虑到有懒癌患者理解能力不好，来张直观一点的图。
以贷款100万，计划20年还清为例，那么以后每个月还款额度将如下图。↓↓↓
看出来了吧？
等额本息每月还款额度一样，但不利的就是总的还款额度要高出许多。
等额本金的还款额度是逐渐递减的，不利的就是前面还款压力要大的多。
从上图粗略来看，给银行的利息都够再买一套房了！！
相信你们此刻的内心一定是崩溃的！！
是不是想大声咆哮，
告诉我！到底有多少钱是交了利息的！！
▽▽▽
2
还款方式不同额度大不同
不同的还款方式，贷款的额度和利息当然也不一样啦。
常用还款方式有三种：公积金贷款、商业贷款、组合贷款。
继续以贷款100万，20年还清为例：
（商业贷款目前利率4.9%，公积金贷款利率3.25%）
如果你选择的是纯商业贷款
等额本息的情况下你需要这样还：
等额本金的情况下你需要这样还：
两种结果支付的利息相差了7.86万
如果你选择的是公积金贷款
等额本息的情况下你需要这样还：
等额本金的情况下你需要这样还：
两种结果支付的利息相差了3.49万
当然，根据现在武汉公积金贷款政策我们根本就不能用纯公积金贷到100万。所以大部分时候我们会用到组合贷款。
如果你选择的是组合贷款
按公积金最高额度50万计算，
等额本息的情况下你需要这样还：
等额本金的情况下你需要这样还：
两种结果支付的利息相差了5.68万
看完上面的比较你一定觉得，
等额本息多交那么多利息，
选这个的人4不4傻？
当然不是！！
人森的幸福感岂是用钱来衡量的！！
虽然大部分情况的确是用钱来衡量...
然而，
划不划算这个事是这样算滴。
▽▽▽
3
我到底怎么还款才更划算？
一般来说，
等额本息：适合前期还款能力较强，年纪稍微大一点的人。
等额本金：适合随着年龄增大或职位升迁，收入会增加的年青人。
如何选择，聚焦君也确实无法给出一个明确的答案，
大家要对自己的情况作出评估。
1、 生活幸福感：刚开始还款时，等额本金方式每月的还款额比较高，还款压力比等额本息大，因此，要考虑个人的承受能力。从女性生活的角度来看，今天的幸福感比多还的几万元重要，建议在还款初期不要给自己太大的压力；
2、考虑货币的时间价值：等额本金方式意味着更高的“首付款”——前期还款额高，早期负担重；等额本息则有更高的财务杠杆，用更少的钱翘起了更大规模的资产；
3、考虑是否要出售房产：如果房产打算短期（在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内）持有，升值变现后往往等额本息还款法的投资收益率更高；
4、考虑开始还款时的年纪：如果你40岁，今后的十几年间，随着年龄增长收入会进入下行区间，等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁，到40岁之前收入曲线向上，就没必要给今天的自己太大压力；
5、考虑是否提前还款：如果提前还款，等额本金前期还的本金多、利息支出少，显然更划算。
附深圳各银行贷款利率表
▽▽▽
注：以上根据楼盘和银行营业网点不同，房贷利率执行也会不同。
不管选择什么，请记住一个很重要的原则是，
货币是在贬值的呀朋友！
房贷有时候并没有你想象中那么可怕呀朋友！
后期经济充裕了，提前还贷也是有可能的呀朋友！
不过说起提前还贷，
也是个不怎么省心的事。
4
提前还贷要交违约金你知道吗！
对于房奴们来说，最幸福的事莫过于“无贷一身轻”，所以很多人在经济充裕后，会选择提前还贷，然而提前还贷不是你想还就能还，还需要支付违约金！
目前各银行违约金是如何规定的呢。
招商银行
贷款不满一年提前还款，收取不低于实际还款额三个月的利息，贷款满一年后提前还款，收取不低于实际还款额一个月的利息。
建设银行
贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的3%。
贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的2%。
贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的1%。
农业银行
贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。
贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。
工商银行
贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的5%作为违约金。
贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。
中国银行
贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。
5
不是所有情况都适合提前还贷哦
对于提前还贷的客户，大部分银行会提供5种方式：
但是！！尽管“无贷一身轻”的感觉超级爽，
并不是所有人都适合提前还贷的！
▽▽▽
1.享受利率优惠的
在基准利率基础上再享受7折到8.5折之间的购房者,没必要提前还贷,由于已享利率优惠,即便利率调整前后月供之差也不会超过百元。而且,再次购买房产仍将被视作二套房,利率将遭遇上浮。
2.等额本金还款期已过三分之一的
因为等额本金开始还的钱比较多,后来越来越少。这部分人已将大额的钱还完了,剩下小额的贷款,即便涨了利率,利息也不是太多。
3.投资收益高于贷款利率的
比如短期内有收益项目可投资的人群,如果此时将钱还给银行,将白白丧失了赚钱的机会。
所以，
大家一定要根据自己的实际情况来选择还款方式。
看明白了吗？
没看明白的话赶紧的转发收藏，
等花了冤枉钱别怪聚焦君没提醒你。
▍内容来自：网络
▍综合编辑：聚焦深莞惠
▍更多深莞惠房产资讯请关注微信：jjsghfc
