沃伦巴菲特的房地产投资建议
如果你曾经渴望得到“奥马哈甲骨文”的房地产投资建议，你的等待就结束了。在他最新的股东信函（2014年3月1 日发布）中，沃伦巴菲特分享了他的两项房地产投资的细节和经验教训 - 剧透警报 - 取得了巨大的成功。
房地产投资＃1 - 农田
巴菲特先生于1986年从FDIC手中购买了占地400英亩的内布拉斯加州农田，只占该房产之前贷款余额的一小部分。投资结果：28年后，该农场的收入增加了两倍，财产价值比巴菲特支付的价值高出5倍。在持有期间平滑现金流增长，这相当于估计15％的非杠杆收益。
房地产投资＃2 - 零售大楼
讨论的第二个房地产投资是纽约市零售物业，巴菲特先生与传奇的纽约房地产投资者Larry Silverstein和Fred Rose一起购买。该合伙企业于1993年从Resolution Trust Corporation获得该房产，该公司是为了清算银行拥有的房地产以及因储蓄和贷款危机而产生的不良贷款而设立的实体。在RTC的监督下，零售大楼挣扎，因为最大租户的租金大大低于市场，这是对收益的暂时限制。投资结果：年度分配现在超过合伙企业初始股权投资的35％，并且财产再融资两次，使合作伙伴能够进行总额超过其初始投资的150％的特殊分配。 当你玩房子的钱时，它总是更有趣。
以下是股东函中有关这些投资的一些引用，其后是我自己的要点：
“你不需要成为专家才能获得满意的投资回报”
我猜想沃伦对于经营农场或大型零售物业知之甚少。例如，他从未见过纽约市的零售投资，而且他28年来曾两次去过农场。然而，巴菲特当然非常精明，能够认识到投资机会并与专业运营商合作执行转型战略。作为房地产投资者，如果您想获得更高的回报，您必须愿意在您的本土市场之外进行投资并信任您的团队。不要让接近决定您的收购目标。
“关注您正在考虑的资产的未来生产力”......“如果您专注于预期购买的预期价格变化，那么您正在猜测。”
这对房地产投资者来说是一个很好的提醒。只关注现金流量，忘记剩余的销售价格预测。如果您的投资期限较短，这很难做到，但如果您能够持有更长时间的房产，请不要担心退出上限利率预测（假定的销售价格）。当推动赢得一笔交易时，试图通过摆弄后端上限率来试图提高报价价格是非常诱人的（只要问加州奖杯公寓投资者购买低于4％的上限费率）。相反，在分析预期交易时，关注可控制 - 房地产的稳定现金流。
“当他们拥有一个农场或公寓时，几十年可以静静地坐着的人，当他们接触到一系列股票报价并伴随着评论员发出隐含的信息”不要只是坐在那里 - 做某事时，他们经常变得疯狂。 ”
房地产的非流动性通常被认为是消极的。然而，这种非流动性可以保护投资者免受自身和他们的情绪影响。如果CNBC告诉你，由于闪电崩溃，你的租赁物业的价值今天暴跌了30％，即使你想要也不会出现恐慌。如果你没有过度杠杆化，那么投资房地产（买入并持有）比波动性股票更容易，而纸张损失与实际损失一样痛苦。
“未来几十年，农场和纽约市房地产的收入可能会增加。虽然收益不会很大，但这两项投资将是我一生中坚实而令人满意的投资，其次是我的孩子和孙子。“
我不了解你，但这对我来说听起来不错。我正是出于这个原因投资房地产; 我相信这是为我的家庭建立被动收入遗产的最佳机会。这可能听起来令人生畏，但对于巴菲特先生来说，你不需要获得巨大的收益甚至是惊人的交易来实现这一目标。由于房地产的慷慨税收优惠（折旧，1031交换等），租金通胀和强制减债（通过摊销），即使是适度的投资组合也可以为您的退休和继承人提供充足的收入。
沃伦房地产投资的另外两个经验教训：
由于某种原因，银行和贷款服务商讨厌在他们的账簿上看到房地产，他们是可怕的投资者。
他们不仅愿意以甩卖价格清算资产负债表，而且该银行的资产管理人员通常在财产受其控制的情况下减少收益。通常，这些经理/服务人员错失了最大化现金流的机会，因为他们正在努力扩大流血的大量房产。这可以使活跃的专业房地产投资者轻松改善运营状况，从而可以购买银行拥有的房产（REO），为资本和租户改善注入一点资产，并大幅提高入住率和财产价值。
当你购买提供10％非杠杆收益率标准化的房产时，很难受到伤害。
这意味着农场和零售大楼在购买时表现都不佳，但这两种资产预计在典型的经营环境下可以带来10％的收益率。专注于巴菲特所称的，规范化收益，使房地产投资者能够认识到购买机会。购买房地产时，目前的上限率通常是标题。然而，大多数人对目前（或最近的过去）的情况不知情，并且增加了情况保持不变的可能性。虽然在价格大幅下跌之后总是难以买入，但如果你能看到稳定的入住/收益的明确途径，那么就要触发 - 每年都不会发生重大房地产市场低迷。
我确信在这两个案例研究中还有10个额外的课程我忽略了。但那是巴菲特的天才 - 他的建议似乎很轻松而且直言不讳，但教义却深入人心。你可能感觉不一样，但我很高兴看到一些沃伦关于房地产投资的想法。作为一名专业的房地产投资者，我经常感到被骗，这个世界上最伟大的投资者已经花了一辈子的时间在股票市场上分享他宝贵的智慧，而房地产世界却被唐纳德特朗普和他碰巧卖的东西所困扰。至少我们有一天巴菲特教授。
