买房不知道这点你就亏大了！（专业人士独家数据分析）
买房，几乎是每个人一生中一定会面对的一件事，而通常情况下，大部分人会选择贷款买房，其实小编觉得，能用较低的成本借用银行的钱，为自己赚钱是一笔很划算的交易。
只不过大家买房的原因，有所不同。有的是为了自住，有的是为了投资，搏升值或者赚租金收入。
当你要贷款买房的时候，会选择等额本金还是等额本息呢？这篇文章，也许你现在就会用到，也许你未来会用到呀~接下来用数据为大家进行直观的解读，一目了然呦~
假设条件，房价100万，首付比例3成（即首付30万即可），贷款总额70万，公积金贷款利率3.25%，商业贷款利率4.95%，还款期30年，通货膨胀率暂且忽略不计，实际影响会在后面的具体情境中为大家分析。
贷款方式：按月等额本金还款或者按月等额本息还款。本文所有计算步骤均省略，只为大家显示数据结果。
1、假设不提前还款。那么等额本金和等额本息，两者的还款总额分别是多少呢？
（1）全部用公积金贷款：
等额本息还款方式，总还款利息为396719.92元，每期本金和利息摊还总额为3046.44元，每期还款额不变。
等额本金还款方式，总还款利息为342197.92元，第一期摊还额为3840.27元，之后每期摊还额递减。
乍一看，是不是有被吓到？会觉得要还的利息怎么惊人的多呀！
但是如果考虑通货膨胀率3%（实际中数据可能比这个都高，数值越高，钱贬值的越快），要考虑货币时间价值，通俗的讲，今天的100元比30年后的100元更值钱。简单的理解一下，100元投资30年所得到的钱超过30年后手持100元现金的价值。
由于每一期都折现比较麻烦，假设这两个还款利息总额都是30年后的总额，中间不做任何投资等。
则，等额本息总还款利息的396719.92元，折现到30年前的今天，约为163443.35元.
等额本金总还款利息的342197.92元，折现到30年前的今天，约为140981.01元。是不是就不会觉得有多恐怖了？折现后，两种方式的总还款利息差额也就是22462.34元。
只看总额，等额本金比等额本息的还款方式，还款的总利息要少，但是等额本金的前期还款压力比等额本息的还款压力要大。
所以，从总额的角度考虑，如果算上通货膨胀率（货币时间价值），其实不会差太多，还是要看具体每一期是否是自己能承受的。
等额本息，第一摊还额3046.44元中，偿还本金为1150.61元，偿还利息为1895.83元，每期还款总额不变，但是还款额中，本金占比逐渐增加，利息占比逐渐减少。
等额本金，第一摊还额3840.27元中，偿还本金为1944.44元，偿还利息为1895.83元。每期还款总额递减，每期还款额中偿还本金为固定的1944.44元，但由于总还款额变小，所以每期的还款额中，本金占比也是逐渐增加，利息占比逐渐减少。
不知道大家发现了没有呀~第一期还款额中，2种方式偿还利息是一样的呦！
每期还款额中偿还的利息都在减少，由于还掉的本金部分在下一期中不再计算利息，所以等额本金还款方式还掉的本金更多，则在每期还款额中，利息减少的更快，具体每一期还款额计算在后面的提前还款情境中会做详细分析。
总结：
手头资金宽裕的情况下，首选等额本金还款方式；手头资金不宽裕的情况下，选择等额本息还款方式。
当然了，本部分的分析是基于前面的假设：不提前还款，如果涉及提前还款，则要考虑的因素要更多一些，本文后面会具体介绍。
（2）全部用商业贷款：
一般情况下，有公积金，并且公积金的贷款额度够用的情况下，不会用到商业贷款。但是由于有的购房者是没有公积金的，或者因为购买的房产不在自己公积金的缴纳地，则会用到商业贷款。或者公积金的贷款上限不够支付剩余房款的，则会用到公积金与商业贷款组合贷。
假设，前面的条件不变，全部采用商业贷款购房，贷款本金70万。则还款方式对应计算如下：
等额本息还款方式，总还款利息为645100.39元，每期本金和利息摊还总额为3736.39元，每期还款额不变。第一期还款额中，偿还本金为848.89元，偿还利息为2887.50元。
等额本金还款方式，总还款利息为521193.75元，第一期摊还额为4831.94元，之后每期摊还额递减。第一期还款额中，偿还本金为1944.44元，偿还利息为2887.50元。
这部分就不进行折现计算了，主要是想给大家看一下，如果采用公积金贷+商业贷组合贷，则每个月还款额在什么区间范围内。
假设条件同文章开头部分，就不重复写了。这部分主要是给大家做个参考。
等额本息方式，第一期还款额，在3046.44元~3736.39元之间，每期的还款额同第一期。
等额本金方式，第一期还款额，在3840.27元~4831.94元之间，每期的还款额递减。
总结：
如果可以的话，首选公积金贷款，其次选公积金贷+商业贷，最后选商业贷。
2、假设提前还款。由于提前还款的变式有很多，在这里假设全部采用公积金贷款，还贷5年后，提前还款。其余假设同文章开头，包括通货膨胀率忽略不计的假设。
提前还款要看跟银行的合同要求，也会有违约金什么的，最好在贷款前就问清楚相关条款。
是不是有人还会诧异，提前还款为什么要收违约金？你就按下面的方法理解就好了，银行当初给你批贷款的时候花费人力、财力、时间成本，你提前还款之后，银行不再收你后面的利息，贷款利息收入减少一部分，所以要交违约金。接下来开始计算吧~
（1）等额本息方式：
每期还款额为3046.44元，还款5年后，累计偿还利息为107933.76元，已偿还本金部分为74852.7元，待还本金为625147.3元。
提前还款时，除了合同违约金之外，还要偿还本金625147.3元。
（2）等额本金方式：
第一期还款额为3840.37元，还款5年后，累计偿还利息为104428.82元，已偿还本金部分为116666.67元，待还本金为583333.33元。
提前还款时，除了合同违约金之外，还要偿还本金583333.33元。
通过数据，可以看出：
等额本息与等额本金这两种方法，前5年的还款总利息只差了3504.94元，并没有差太多，但是5年后如果提前还款，需要偿还的待还本金则差了41813.97元，这个时候，等额本金还款的优势就显示出来了。
由于是5年后的时间节点提前还款，所以不需要将待还本金差额折现计算，能差个4万多，差别还是挺大的。
所以，如果未来不是持有到期，而是持有一定期限后，因为一些原因，比如换购，比如将房产出售变现等原因，进行提前还款，则等额本金还款还是占优势的。
也许有人会说，等额本金前面还款额太多了，但是要注意以下因素：
第一，这里采用的是公积金贷款，你每个月的公积金抵扣完不够的部分，才需要你还；
第二，如果你的房产不是自住，或者不是马上入住，完全可以在前期将房产往外出租，以租养贷，有的房产，租金完全可以覆盖房贷；
第三，如果不是为了自住，而是作为资产配置中的投资性房产，则要考虑未来的升值空间，如果当下的房租不够覆盖房贷的，并且未来升值空间不大，那也没太多投资必要；但如果未来的升值空间较大，则可酌情考虑。
比如现在的房价是1万左右，但你认为未来5年-10年，房价能上涨到2万左右，即便房租不能覆盖房贷，但是需要自己每个月交的部分并不多，完全在自己承受范围内，也可以考虑投资。
假设10年涨到2万，单纯看房价增值，那么平均每年10%的投资回报率，假设5年涨到2万，那么平均每年20%的投资回报率。注意前面的投资回报率计算时，并没有考虑，房屋出租的其他成本。比如物业费、暖气费、中介费、还贷成本等等。
如果只是10年到2万，那么年投资回报率10%的投资工具，是否一定要选择房产？
现在市面上一些比较优质的P2P投资理财一年期基本上也可以达到固定收益10%，风险承受能力强的也可以考虑股票型基金等等，不愿意承受任何亏损的就不要玩股票型基金、股票这种高风险的了，货币基金收益4%-5%左右，适合风险承受能力低的投资者。银行定期就不推荐了，根本跑不赢通货膨胀的好嘛~~
作者：Angela徐倩文
