2019年房地产行情
2018年的市场要比以往更差，甚至可以说比任何一个时候都更差，这差不多是对如今市场的一个盖棺定论的概括了。过往的淡市，不论是2014年还是2008年，所有人都是对未来没有信心。所以大家都是持币待购，想着要不要买，或者是想着要不要晚点买。这也是为什么一旦刺激力度释放之后，楼市很快就可以报复性反弹。因为，过往憋了多久，如今就要释放多久。但是2018年的市场却不是这样。例如，客户依然知道：如今的价格都是政策指导价，现在这个价格算是划算的。但是如今楼盘面对的是：600万总价的项目只能吸引来手上只有一百万首付款的人。这是让所有操盘手不寒而栗的现象，依然有来客，依然想买房，但是剩下这群想要买的和他的实际购买力，远远匹配不上。
而这如今的一切，都是蝴蝶效应迭代的结果。例如过去一年的上海楼市，只用了三个步骤就让市场上的钱真空。一是，上半年推一波性价比极高的市区盘，让高层刚需彻底放弃抵抗入市购买，短暂的市场变热的同时，也让上海楼市弥漫者一个态度：你的购买力可以买到更好的房子；二是，年中郊环附近非常快速的集中性推盘，让底层刚需有了更强烈的对比意识，开放商开始紧张和焦虑；三是一二手倒挂直接影响二手房成交，而二手房成交又极大的抑制了置换客群。而这一部分客群如今是上海的主力购买人群。经过这么一轮调控，如今能够有购买力且有房票的，只剩下那些根本没有购买欲望的那一群人，而真正想买房的，要么没有房票，要么自己手上的房子卖不出去没有钱。所以在售楼处里会发现开发商极尽所能，能捞到的钱，却差了很多。
可能很多人都会想，那既然如此，开放商可以熬啊，房子不卖啊。等到行情好的时候，从头再来，理念楼市似乎都是这样的，房企比购房者更能扛。所以每次调控都是越调控越涨。但是为什么今年不一样？因为2018年是一个非常特殊的一年，2018年是2015年后的第三年，而这样一个现状，本质上在2015年就注定了结局。2014年是行业非常冷的一年，2015年回暖的时间点是3月30日，这个日子，很多人都知道，楼市出政策了。但是出政策是其次，在那个政策背后，所有的房企突然发现，所有开放商有了一个极低的融资模式：公司债。
我们仔细回忆一下，2015年，2016年是不是土地市场最为疯狂的一年。为什么那么多开放商可以无所谓的随意举牌。而如此疯狂的原因是因为这两年公司的债的借贷成本低的可怜。基本上主流的房企的借贷成本只有在5%左右。国企央企甚至可以压缩到3%，这样的利息几乎就是余额宝的利息，而2014年大量房企蜂拥而至的借贷模式是海外债，利息在8%~10%都是可以接受的范围。所以当公司债以这样的形式发放的时候，我们可以想象房企会有多疯狂。
正是那个时候的热为如今的楼市埋下了隐患，企业债不论利息有多低，都是要还的，而他的还款周期是3至5年。换句话来说就是2018年到2020年。这也是为什么2017年那么多项目都选择等，今年开始却放弃了抵抗，因为今年是还债的日子。不要觉得几百亿不算多，开放商都是千亿万亿的规模。但在高周转的背景下，打掉成本从利润中拿出50亿都是极其困难的，这也是如今房企这么难受的核心原因。
但是很多人会问，那么企业债开放商可以一直借下去啊，这么多年开放商不都这么过来的吗？是的，那些2015年借钱的开放商真的就是这么想的，拿新债抵旧债，一直以来也都习以为常了。但是猛然间发现2018年，企业债全面停止，彻底的停止。这是中国政府去杠杆的一部分，所以可以看到今年开放商这么着急，他们只能依赖手里的货值卖了还钱。所以今年开放商这么踊跃做租赁创新不是他们看到这个市场，而是租赁模块尚且可以融资，可以解燃眉之急。这是2018年楼市不一样的地方，今年开始，房企失去了抵抗的能力。他除了恳求客户买他的房子之外，别无他法。所以只要你真的去到售楼处里。你会发现开放商会摆出各种姿势来讨你的欢心。一切的一切都是希望早点把手上的房子脱手，因为那些不是资产，全部都是负债。某家前十的房企投资部，最近最大的工作就是跑各种金融机构，恳求他们可以延长还款周期。这样倒计时的感觉，让大量房企非常的不舒服，这样一轮资金潮起潮落，清洗出大量房企的原罪：“不用杠杆根本在这个市场活不下去”。但是这还不算完，他们更害怕的是被清洗出更多的原罪。一个项目公司20%~30%都是各种税费成本。这里面有太多的灰色空间。如果一旦重新盘整，那么如今各种房企紧绷的资金链就会雪上加霜。
如果现在要去买房，真的要去查一查，2015年、2016年这两年有没有一些房企规模扩张的特别快，特别是盛赞成黑马的。如果有，那么现在他们的商品房最好不要买。因为很有可能当年的扩张就是因为当年盲目借贷导致的，而如今刚好遇到清算的时间点。所以产品质量不可控是一定的。
所以2019年中国房地产会怎样？毫无疑问，2019年依然是房企们还债的一年，2019年甚至到2020年，都会是非常的艰难。而从目前的趋势来看，他们的融资路劲依然受阻，而市场也依然看不到快速回暖的时刻，而房地产这行的钱也没有那么快涌入的可能。万科的那句活下去被各种人解读，但是大家都忘了郁亮说活下去之后接的一句话：今年6300亿的回款目标如果不完成，其他任何事情都可以放一放。这句话已经最大程度的说明了，对于一家开发商来说，现在可能已经借不到外力了，一切都只能靠自己。
所以下面这些情况在很长一段时间都有可能存在：
- 裁员，甚至有可能是体制式裁员，就是说有可能公司内的有一个部门就突然凭空消失了。而这里更需要担心的是各个区域的城市总，如果指标完不成，取消一个城市也不是不可能，如今大量的二三线城市土地在流拍，老板的耐心也变得不多了。
- 任何投入都要对标产出比，让开发商每花一笔钱他都要精准的算好能够赚回多少钱，所有的服务商最好也掌握这样的生意模式，否则你们消失的速度会比开发商要更快。
- 房企可能还会招人，但是更多招的人在集团总部，试用期延长到6个月，然后在6个月的时间内疯狂的轮换，用到公司觉得你很值钱为止。
- 今年唯一工资会加的可能就是集团公司的财务部门了，就像2年前投资口子工资狂加一样，但是前提是你能否替公司解决融资问题。如果解决了工资落你口袋，如果解决不了，拿了也让你吐出来。而其他口子的从业者，不论是营销还是产品还是投资，我想集团内大概都会和你说差不多的内容，主题叫：面对现实。
- 当然，这也不代表2019年没有期待，2019年如果能出现黑马那可能真的很值得期待，如今这个点能够爆发，说明之前没有大量的负债而且现在已经积蓄好了能量。而且低负债公司此时的融资能力会更强，而且市场的机会也会更好，恰好是厚积薄发的时候。
如果要对2019做一个主观判断，那么我大概就一句话：对内自知之明，对外敬畏的心。
最后，如果一定要对购房者说，那就是：不要被任何言论蛊惑，千千万万理清楚自己的现金流，然后用好你手上的这张房票。
之前听到一个段子，一个地产同行和我说的：过去十年日子越来越艰难，但2018年却是未来十年里最好的一年。这是事实还是玩笑我不知道，但是从创业之初我就认定一句话：自强则万强
