关于房产投资的积累

今天听了梁老师分享关于房产税和房产投资的一些理论分享，整体虽然梁老师是开发商，工作了十几年的人，说结论的视角可能会不太一样，整体感觉呢是在房地产投资领域，子安老师相对来说还是比较专业的。说几个结论：

1.影响房产增值的底层因素：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

所以应该学习投资核心城市核心区域的核心资产，不要因为短期的政策变动卖出你的核心资产。每一个人都应该拥有1~2套房子，享受城市发展的红利。

2.投住分离。

今天梁老师分享了，投资分离，实际上这是我们投资房地产的基石。我也是在租房的过程中慢慢能够接受投注分离。

3.房产税的影响。结论是短期基本没有影响，短期增加的部分税收可能会部分转移至租金，但是跟几百万的标的来比，这点税不算什么。房产税就跟证券市场的注册制一样，虽然教很多年，确定要出以后，就对市场的预期产生很大的影响中，小的企业就难以继续存续下去。

房产税的价值是在于调控大家的预期，二手房的供应会跟上。

普通人的操作思路应该是将自己的配额用到最好，不断将自己略不合心的资产置换为更核心的优质资产。

4.房产投资的收益率。梁老师认为在核心城市投资未来不会像过去一样维持超级兴奋的增长率，但是6~10个点左右应该是没有问题的，我不知道他这里算的有没有考虑到杠杆率的问题，如果考虑杠杆率的话，整体的回报率还会增加。

所以整体来说房产投资是防御性的投资策略，可以让你的资产抵御住通货膨胀，可以承载出家庭的现金流。

5.地段。

很多人很喜欢问老师昆山能不能投，绍兴能不能投，实际上我觉得梁老师说的很清楚了，他要判断的逻辑是都市圈逻辑，产业、土地供应量，逻辑政策调控力度这几个方面进行综合判断。而不是单纯的等着别人来给你答案。

比如长沙为什么价格能稳定，一方面是因为储蓄率比较低，且调控力度比较强，土地的供应量相对也比较大。

昆山和太仓的逻辑应该不太一样，虽然都是都市圈，但是因为没有足够的产业支撑，太仓这样的城市基本没有得到大力的发展。