房地产行业可能出现的发展趋势（续1）

在前面我已经谈到，房地产行业可能出现以下二个发展趋势：

趋势一：土地出让规模将会逐步收缩，工矿仓储用地、商服用地等商业用地占比逐步扩大；

趋势二：住宅房屋投资属性进一步降低，而居住属性将得到逐步提高。

今天，我们继续接着这个话题讲，一起来谈谈房地产行业在今后十年，甚至更长时间可能出现的其它发展趋势。

趋势三：房地产行业高周转模式将难以为继，而产品和服务将得到进一步提升。

高周转从字面上理解，似乎就是房子建得快，卖得也快，但这个理解是不全面的。在房地产行业，被老板和高管重视的高周转一定是资金的高周转，因为资金的高周转将撬动更高的杠杆。

举个例子，10亿资金，按照地货比1:3的比例（在五六线城市地货比可以高达1:7），那么他可以获得30亿的货值。如果这个30亿的货值在6个月可以售罄（某宇宙房企要求是4个月），则又有30亿资金可以去获取土地，同样按照1:3的地货比，则其可以获取90亿货值，而这90亿货值在6个月售罄，则12个月内房企有90亿资金去拿地。

也就是说，通过高周转，这10亿资金在一年时间内可以累积到90亿资金。

而这10亿资金如果加上各种融资杠杆，比如前端融资、超前端融资以及各种供应商融资，房企实际支出的自有资金大概也就是3亿-5亿左右，即房企仅仅只用5亿资金，在一年之内通过高杠杆、高周转就可以累积到90亿资金，资金增长了16倍。

这个案例你可以如此循环往复计算下去，你就可以理解为什么有的开发商销售额还不到200亿，就可以设定3年突破1000亿的目标了，而且这种神话在很多房企身上还实现过。

但是，这种房地产行业的高周转模式在2021年后就难以为继了，原因如下：

1、房地产行业的“三条红线”导致房企融资受限

房地产行业的“三条红线”，即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。”

如果某房企突破这三条红线，该房企则全年不得新增融资。

因此，房企在“三条红线”的限制下，之前的高周转模式就将难以为继了，因为即使三条红线都没有突破，房企每年新增融资也不得突破15%。

2、贷款集中度管理也限制了房地产行业的高周转模式发展。

“房地产贷款集中度管理”考核的五档银行机构依次为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限依次为40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%。

也就是说，即使对于中资大型银行来说，其房地产贷款占比不得突破40%，个人住房贷款占比也不得突破32.5%。其它类型银行机构则占比更小。

在前面的案例，我们知道，房企要实现资金的高周转，就必须要预售快（最好是日光盘）以及预售资金快速回笼，而在贷款集中度管理之下，资金的高周转也逐渐难以实现。

当房地产行业的高周转模式难以为继后，房地产将会更加关注产品和服务，通过产品和服务的提升，来实现产品和服务的溢价，从而实现高利润。

因此，未来一定是通过产品和服务获取高溢价、高利润的时代，也就是说，高端产品和服务的价格将会越来越高，而低端产品和服务的售价将会逐步走低。