巧用身份+杠杆，百万零首付不是梦？

本文是学习笔记性质的文章，旨在深化对于信用贷款、抵押贷款以及信用卡这三方面的学习理解。

全文5000字，阅读及消化时间大约15分钟，可为大家在大额消费、刚需买房、房产投资、资金短缺等问题提供解决思路。

通过参考他人经验和自身理解，得出合理利用信用贷款（身份），抵押贷款（资产），信用卡（信用），可以在安全范围内使得财富加杠杆，资金利用更高效的结论。

（标题只是噱头，请勿当真o(╯□╰)o）

另外，也对平日里经常看见的信贷小广告，做一个深入的阐述。大概长这样？

一、背景知识：

在讲解后续内容之前，需要明确几个关键词。

个人信用报告：说的直白一些，信用报告就相当于个人的经济“身份证”，如果涉及到各类贷款、信用卡审批以及未来扩展到其他公共服务领域，机构都是参照这个信用报告来评估我们的情况的。

如图，人民银行用户版本的征信头部用表格的形式概括了信用报告的大致数据。

举个例子：

我曾经因为工行信用卡短信服务费逾期3个月以内，在信报上有了一个污点，差点影响到房贷的审批发放。身边更有朋友因为首付等手续都办理好了，因为信报有超过三个月的逾期记录，无法批下贷款。以上种种，切身体会，提醒大家切勿保护好自己的信用报告记录。

个人信用报告主要关注：逾期次数、总授信金额、审批查询次数以及其他信贷情况数据。

更多内容，可以戳这篇科普文阅读：3分钟带你带你全面了解信用报告

利率的计算与误导：基于大家都很精明，商家以及银行也开始玩花样。这几个概念需要有个大致理解。

先息后本：借贷期间只还利息，最后还本。

等额本息：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

等额本金：是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。初期还的多，最后还的少。

分期费率：这个是个大坑。分期基本都是等额本息，如12期分期费率是0.6%/月，则因为每月都还本金+利息，总资金的利用是逐月减少的，实际年化利率不是0.6*12=7.2%，而是13.29%。换算过程不赘述，直接说结论：年化利率=月分期费率*12*2n/(n+1)，n是分期月数。

万元日息：一万元每日多少利息。

5厘1分：厘/分是民间说法。即10厘=1分。1分等于月息1%，折合年化12%

总的来说，因为货币是一直在贬值的，所以先息后本>等额本息>等额本金，在换算分期费率的时候，可以直接分期费率*24来粗略计算

二、信用贷款

信用贷款，顾名思义，是指以借款人的信誉发放的贷款， 借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的。

大家比较熟悉的支付宝借呗、各类P2P贷款都属于信用贷款这一类。

参照信用贷款的利率水平，可以划分为五档。具体如下表所示：

可以看出，优质客户风险低，能够享受到最好的折扣。而信用状况不佳的，往往只能付出更高的资金成本，求助于小贷公司或者P2P。

同时，信用贷有一个大家都存在盲区就是，并不是所有的信用贷审批都马上在信报中体现。有些是审批通过有授信额，不使用并不会上信报。这样就增加了一些隐藏玩法。这种形式的信用贷款，在下文中统称备用金信用贷款。

先上一份整理过的信用贷款数据：（来源：冰山房产指数、贷在深圳，有整理）

表中的信用贷款，基本都是属于备用金信用贷款，即可以申请，银行系统内预授权一定额度，只要自己不去取，就不会上信用报告。而且，根据其他帖子的经验，目前大部分银行对于已经申请信用贷款的客户，并不会影响在本行其他贷款（如房贷）的发放。

总结来看，优质客户（公务员、事业单位编制、教师、医生等），都可以以6%-8%的利率轻松拿下信用贷款，而且因为各个银行都是单独审批，可以同时申请2家甚至多至10来家的信用贷款。

TIP：信用贷款有严格的合规使用要求，必须保证用途可靠，同时要保证流动性，防止银行抽贷。

举个例子：

王尼玛是某机关公务员，信报很干净（没信用卡没贷款没逾期啥），他先后去3家银行申请信用贷款，银行一看，送钱（利息）的钻石王老五来了，不愁贷贷贷，大笔一挥20万 5.8%，30万 6.52%，25万 7.2%。半个月时间，王尼玛收获了75万的授信额度，年化利率在6%-7%之间。

这个时间，他发现国庆要到了，国债逆回购利息飙升到14%，赶紧提20万出来买个10天。很快，按照20万 4.2%的利差，他10天赚了1600+的茶钱。

过了段时间，小舅子生意扩展，需要一笔钱，他二话不说又拿了30万出来，1年10%的利息借给小舅子。一来一回，1年后，净赚了10440的利差。

王尼玛合理控制风险，坚决不投股票、赌博、P2P等高风险的行业，只做自己熟悉的内容，几年下来，信用贷款也能给他带来不少额外收入，同时个人财商、经验也得到了很好的锻炼。

信用贷款的审批技巧

在实际操作中，信用贷款的审批并没有理论上简单，银行有一套完备的信贷审核机制，除去银行内部对申请人的审核，还会参考个人征信报告的信息。主要考察还款意愿（工作、学历、婚姻）、还款能力（收入、资产、工作、学历）和用途这三方面。

每个人的情况都不同，无法进行标准化描述。但是在银行的操作规范上，还是有规矩可以遵循。

如下图所示：（图源：冰山房产指数）

再举个例子：

王尼玛有个朋友，叫陈阿妹。事业编制，刚毕业1年，还是个素人（信用白户）。他考虑着多申请些信用贷款，以免临时用钱。这个时候，参照上图所示，她申请的顺序应该是第一批（2,3,5），第二批（4），第三批（7），第四批（1,6）。

这个顺序的原因就是各个银行对于信贷审批查询次数有不同限制，先申请信贷审批查询次数严格的银行，后申请要求宽松的银行。

现实操作中，也可以先申请授信封顶额度高的银行，再申请授信封顶额度低的银行，不一定追求多家，有时候少几家额度可能还更高。

从这例子当中，也可以看出，没事真不要乱申请信用卡，因为每次申请信用卡必然伴随着银行去征信系统查询你的信用情况，这些都会在征信报告中得到体现。

当然，申请多了也有破解的法子，无非是需要等待一段时间，把信报养一养，养的好看一些即可。

信用贷款可以拿来买房么？

想必聪明的人都会想到，既然信用贷款可以拿来消费，那拿来付首付是不是也是没问题？官方答案当然是否定的。

随便一搜索新闻，就可以看到信用贷款现今的发展端倪。比如新华社北京10月2日电 题《入楼市之路被堵后，消费金融如何找回合规正途？》，明晃晃的说明了这几年，信用贷款都是借消费之名，进入到了房地产市场。

这个情况是国家不愿意看到的，因为实质是，大家3成首付买房，是用了3成的钱，撬动了10成的资金杠杆。

如果首付也是借来的，杠杆一下子从原来3.3倍，提升到了10倍甚至之大。

一旦房价下跌到一定程度，就会出现日本泡沫经济时期，房子价值<<支付欠款，大批人弃贷会造成一系列坏账，影响金融安全。

参照蝈蝈大佬的文章说法，实际上是上有政策，下有对策。

再再举个例子：

北京银监局2014年发文的《北京银监局关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》，曾经限制了消费贷款限定在100万以内，期限限定在10年以内。以此来遏制违规资金炒房。

然而现实情况是，市场上出现了三个创新：

1、夫妻一起可以200万；

2、通过信托通道放款，银行资金放款100万+信托资金放款X百万；

3、上班人士通过一些方法操作经营贷……

操作合规了，该放贷的还是一样放贷。究其原因，是因为这一块业务也是银行看重的业务，安全风险相对较低，业务利润相对较高，没有不做的道理。

SO，近期刚在传的一张收缩信用贷款的图片，静等银行见招拆招。

三、抵押贷款及二次抵押贷款

住房抵押贷款，是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

现实操作中，抵押贷款分为个人贷款/公司贷款，根据贷款机构不同，也可以分为银行机构和非银机构。根据抵押次数，还可以分为抵押贷款和二次抵押贷款。

和信用贷款类似，抵押贷款有严格的合规要求，银行机构贷款利率较低，资质较差的可以寻求非银机构放贷。

抵押贷款在个人信用准入上相比信用贷款要低，主要是对资产和还款能力有一定要求。利率水平以基准利率上浮30%以上为多。额度一般都可以给到房价的7成，贷款时间在1-10年间不等，部分30年的也对贷款人的年龄有所要求。

抵押贷款的一些信息见下图（来源：冰山房产指数，有整理）

二次抵押贷款，主要途径包括银行、非银机构以及一些典当行。成本最为优惠的自然也是银行。银行二次抵押贷款要求：

1、一般房龄要求30年以内；2、一次抵押为银行贷款；3、个人信用及还款能力良好；4、贷款金额一般为房产总价的50~70%减去现有贷款的合同总额。

二次抵押的一些信息见下图（来源：冰山房产指数，有整理）

相比起来，银行在二抵方面的产品是比较少的，贷款时间比较短，利率也相对高一些。但是对于房产投资者来说，是非常适合的。利用本来的资产，撬动更大的杠杆进行投资，在看好房地产发展的前提下，实现财富增值（虽然二抵的钱并不允许投资房地产o(╯□╰)o）。

叕举个例子

李小姐2011年以135万元购买一套住房，向银行申请了95万元的按揭贷款，现在她购买的这一套住房市价升至550万元，尚有40万元贷款本金未还清。

因年年底资金周转需要，李小姐通过办理房产二次抵押贷款业务，成功向银行申请贷款385万元，还清原银行贷款40万元后，还有345万元的资金可以用于生意周转。

四、如何美化你的流水

无论是信用贷款、抵押贷款甚至信用卡审批，无一例外的都在通过数据审核你的还款能力，其中重要的一条就是流水。

高流水可以帮助塑造一个具有较强还款能力的形象。帮助我们合理的获取更高的现金流，无论是需不需要贷款，我觉得都有必要关注下自己的流水。

银行认可的流水：

1、税后打卡工资流水

2、租金流水

3、其他固定收入流水

4、对公进账流水

5、对私进账流水

在流水操作中，简单来说，除了第一项工资流水是以“工资”备注形式存在，其他都可以进行人为操作。

市面上有专门的流水美化产业，在个人身上，如何低成本的美化，可以通过这个文章一窥一二。

如何为抵押、按揭贷款做好流水规划？

五、正确的融资组合

上文讲了这么多信用贷款、抵押贷款的事宜，理论毕竟和实际操作还是存在巨大鸿沟的。才疏学浅，姑且还是从理论层面讲一下正确的融资组合形式。

1、优先配置一类银行贷款。

理由：大多数银行都有备用金信用贷款，这种贷款不用的时候，不上信报，并且可以多家银行申请，利率也比较低，对于身份较好的人来说，是最优先的配置选择。

2、二类银行贷款作为备选。

理由：二类银行贷款多是信用卡类的现金分期业务，部分在信报上是以信用卡负债按月体现。分期利率按照实际年化计算一般在10%-18%之间，且提前还款仍收取全额手续费，只资金紧张时可以使用。

如广发银行财智金10万分12期，分期费率0.6%，实际年化费率是13.29%，信报中是每期1万+负债显示，不太影响总体负债率，缺点等额本息，资金利用率也只有一半。

3、抵押贷款视具体情况操作

理由：涉及到具体审批流程，操作步骤越复杂，系统的整体不可控性也就越大。如果是全款买房或者抵押再全款买房，涉及步骤少，可以考虑执行。

4、信用卡作为劣后选择

理由：资金TX按月周转，操作步骤繁琐，一旦涉及到降额封卡，流动性有风险，且TX涉及违法。

目前13大行业的从业人员，资质较好的，一般可以做到3-5年内，5行50万的信用卡授信额度。

个人比较推荐的大额度卡：

民生标准白金卡（下卡5万起）；

招商银行Visa白金卡（50万理财3个月保下卡，6万起）；

交通银行标准白金卡（50万理财3个月保下卡，3万起）；

兴业银行行卡（悠系列），资产进件，5W左右；

浦发银行AE卡，月流水1.8W或他行10W卡进件，5W左右；

以上，通过一定时间的养卡消费，额度也会慢慢上涨，最低也可以实现1%的消费返利。

最后一个例子：（供讨论）

A情况：

300万的房子，先申请好备用金信用贷款90W，

借来300W现金全款买好（暂时不讨论How）；

房子拿去银行，做抵押贷款，按照7成，拿回210万现金；

利用备用金信用贷款，从几个预授信的信用贷款中取出90万；

还清300万借款。

必须按照流程操作才行。因为如果先取出信用贷款，必然在征信上产生大额信用贷款负债，再想下抵押贷款就几乎不可能了。

总成本：每年支出房产总价的6%-10%的利息。

这情况适用于房价因政策调整下跌，投机客回笼资金抛售，但是个人看涨的时候。时间成本低，步骤简单。

B情况：

300万的房子，先申请好备用金信用贷款100W，

按揭贷款，需3成首付90W。这90万不能自己问银行借（会上征信），怎么办？

还是借。

1）问朋友借，以100W信用贷款为还款依据，让朋友以他的名义，抵押也好，信用贷款也好，反正这钱朋友拿到了。最后注意技巧，转到直系亲属那儿，再转回到自己这儿（原因是大额资金来源不明，银行可以拒贷）。

2）找不上征信的信用贷款，如光大云付（资金来源是理财，而不是存款，所以不上征信。有点类似P2P借款，但是是银行系的）。

接下来，按揭批下来了，去备用金信用贷款取出90万，还给朋友或者借款机构。

成本：首付款90万每年利息6%-8%，按揭贷款210万每年利率4%-6%。