房地产估价折旧与会计折旧的区别

在房地产估价过程中运用成本法评估已使用房地产的价值时，必须计算建筑物的折旧，正确求取建筑物折旧是运用成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。在求取建筑物折旧时，应注意估价上的折旧与会计上的折旧区别。

评估上的折旧，实质是评估重置成本至评估基准日的价值减损，即估算由于各种原因造成的价值的贬值或损失。因此准确地说，估价上的“折旧”不是原本意义上的折旧，而是一种减价修正，其目的是通过这种减价修正求得评估基准日的现值。会计上的折旧实质是固定资产的原始成本在产品成本中的分摊，其目的是使该固定资产的原始取得价值，通过折旧这种价值转移（摊销）形式而收回。

以直线法折旧下的公式为例：V=C-C(1-R)。公式中的C，在会计上为资产的原始价值，是当初购置时的，不随时间的流逝而变化；在估价上为资产的重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，其数值可能不同。此外，会计上把资产的原始价值C与累计折旧额C（1－R）之差，称为资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建价格C与折旧总额C（1－R）之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。经常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或者快要提足，但估价结果却显示其仍然有较大的现时价值，例如保存完好的旧建筑物；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足甚至远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几，例如存在严重工程质量问题的新建房屋。实际工作中，常常有人将建筑物折旧中的直线折旧法与会计核算中的固定资产直线折旧方法相混淆，甚至直接用会计上的直线法求取建筑物的折旧。虽然房地产估价过程中的建筑物折旧和会计核算上的固定资产折旧都叫直线法，但两者却有本质的区别。

例如：某工厂办公楼总建筑面积10,500㎡，账面原值1,050万元，预计净残值为0，预计使用年限为30年。使用至第五年时，因维修、保养不当，办公楼受损较严重，重置价格为1000元/㎡，尚可使用年限为20年；之后该工厂对周围环境进行了改造，建筑物维修、保养较好，在该办公楼使用至第10年时，因建筑物降价，重置价格为800元/㎡，尚可使用年限为18年。

1、估价直线折旧法：

使用至第5年时，建筑物折旧=（10500㎡*1000元/ ㎡-0）*5年/25年=210万元

建筑物现值=10500㎡*1000元/㎡-210万元=840万元

使用至第10年时，建筑物折旧=（10500㎡*800元/㎡-0）*10年/28年=300万元

建筑物现值=10500㎡*800元/ ㎡-300万元=540万元

2、会计直线折旧法：

第一年至第30年年折旧额=（1050万元-0）/30=35万元

第五年累计折旧=35万*5年=175万元

固定资产净值=1050万元-175万元=875万元

第10年累计折旧=35万元*10年=350万元

固定资产净值=1050万元-350万元=700万元

从上面例子可以看出房地产折旧与会计折旧在折旧年限上也不尽相同。耐用年限一般分为自然耐用年限（物理寿命、自然寿命）和经济耐用年限（经济寿命）。前者是指固定资产自建造完成之日起因使用、自然磨损达到不堪使用的年数；后者是指固定资产自建造完成之日起，至固定资产使用收益与其使用成本相抵时点的持续时间。评估中使用的折旧年限是指固定资产的经济寿命，是一个相对变动（动态）的量，它受固定资产本身的设计和功能、使用和自然磨损、所处区域的环境条件、市场状况以及国家和地区经济政策、法律法规等因素的影响，并随这些因素的变化而改变，具有个别性和特殊性特征。会计上的折旧年限，是在考虑损耗的同时，也考虑社会技术、财税经济政策和生产力发展水平，且以同类资产中各项资产运转条件均相同的假设条件为前提，确定的适合于同类资产的一个平均年限。因此会计上的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准，是一种高度集中的理论系数或常数，对于该类资产中的每一项资产具有普遍性、统一性和法定性。

此外，在考虑价值损耗时，房地产折旧与会计折旧也略有不同。房地产评估和会计上确定折旧年限所考虑的损耗都包括有形折旧（物质折旧）和无形折旧，一般而言，无形折旧（无形损耗）包括功能折旧和经济折旧。会计上的折旧主要包括物质折旧和功能折旧，即主要考虑了有形折旧及无形折旧两种形式中的一种—功能折旧。而功能折旧仅是无形折旧的一种形式，不是无形折旧的全部。评估中确定折旧额或成新率时，所考虑的价值损耗因素不但包括物质折旧和功能折旧，还包括经济折旧，即评估中的折旧包括有形折旧和全部无形折旧。因此，经济折旧是评估过程中特有的一种折旧形式。

最后，从折旧范围来看，房地产折旧与会计折旧大有不同。房地产包括土地和建筑物两大部分，土地在使用过程中不存在损耗，一般不计算土地的折旧，因此，在房地产评估过程的折旧对象仅指建筑物；而在会计核算方面，固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、机器、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，使用期限在2年以上的也应作为固定资产，而固定资产都要计算折旧。

因此，鉴于房地产折旧与会计折旧的种种差别，作为房地产估价人员，我们在估价过程中应该以专业的素养，正确对待这一问题，而不是将两者混为一谈。

（转自微信公众号：估价师平台  ）