办案手记| 我们是如何打赢一场3亿元的信托公司借款官司的？
办案手记| 我们是如何打赢一场3亿元的信托公司借款官司的？
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诉讼如战争，非先战而后求胜，而是先胜而后求战。
——题记
最近，我们代理某信托公司的一起金融借款纠纷案取得胜诉。
诉讼如打仗。
回顾诉前诉中，面对保证期间可能超过、抵押登记可能逾期、约定停止计息、违约金可能过高、担保程序瑕疵等风险，如何一一应对，早作筹划，并化险为夷，且听我慢慢道来。
01 案情简介
2017年，原告某信托公司向独某公司（被告一）出借了人民币4亿元，借款期限两年。
被告一将名下国有土地使有权抵押以及应收账款出质作为担保，西某公司（被告三）也承诺就债务提供连带责任保证。
2019年，双方签订了借款展期协议，还款期限延长一年。
为保证清偿能力，被告一增加了新的国有土地使用权予以抵押，被告二也承诺承担连带责任保证。
2020年，因被告一到期仍未归还借款本息，双方又签订了债务处置协议，约定双方停止计息，被告于2020年底前分期偿还本息。
但，被告因自身偿还能力问题，仍然没有完全履行协议约定的分期还款承诺。
02 诉前排雷
在2022年拟起诉前，经查看相关资料，发现债务存在一些风险隐患：
（一）土地抵押登记已逾期。
案件现状：
2017年抵押双方虽然签署了土地使用权抵押合同，且办理了抵押登记，但登记期限只到2020年2月。现已逾期。
经研究相关法律规定和判例，我们倾向认为：
土地抵押登记逾期后，抵押权并未灭失，只要债权人在主债权诉讼时效期间行使抵押权即可。
（二）增加的抵押未办理抵押登记。
案件现状：
借款展期时，债务人虽然增加了新的抵押物并签署了抵押合同，但以种种理由拖延甚至不予配合抵押登记。
在我们建议补办抵押登记手续无现实可能的情况下，告知债权人存在该部分抵押物无法行使抵押权的风险。
（三）部分保证人的保证期间已超过。
案件现状：
保证人西某公司2017年12月签订的保证合同，保证期间仅至债务届满后两年，且2019年签订的展期协议中西某公司仅作为保证人签署，未写明保证期间，且保证责任未明确。
而现在主债务虽未超过三年诉讼时效，但已满两年，因而西某公司的保证期间存在逾期的风险。
我们建议：
让债务人再次出具还款承诺，明确还款期限。顺便（不是“刻意”）要求西某公司承诺继续承担连带责任保证，保证期间为债务人承诺的还款期限届满之日起三年。
其目的是延长保证期间以与主债务诉讼时效保持一致，且明确承担连带保证责任。
（四）部分保证人未提供股东会决议、担保程序存在瑕疵。
案件现状：
部分保证人签署保证合同未提供股东会决议，可能存在担保程序瑕疵的风险。
我们建议：
在补办相关股东会决议无现实可能的情况下，让担保人出具承诺函，承诺与债务人共同偿还全部债务，以便法院认定保证人自愿加入债务。
所幸，债权人均按照我们的建议进行沟通，最终取得债务人及保证人的相关承诺函，承诺共同偿还债务并继续承担连带保证责任。
故在诉讼之前，我们协助债权人尽已所能扫清能够清除的相关“雷区”，“谋定而后动”，立即于2022年向南昌中院起诉，启动诉讼程序。
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03 诉讼焦点
焦点（一）：约定停止计息后，被告后续偿还的金额应扣减本金，还是扣减利息罚息？
对方观点：
首先，双方签订的债务处置协议已明确约定自2020年2月起免息还本，停止计息，故后续分期偿还的金额均应扣减借款本金，而不是利息罚息。
其次，双方后续往来函件中均表述剩余本金为2.4亿元，即双方认可优先扣减本金。
我方观点：
首先，双方约定停止计息的前提是，被告能完全履行还款计划，但被告未能按约履行还款义务。
其次，双方展期协议约定，“展期期间出现违约情形的，贷款人有权立即终止尚未清偿的贷款展期期限，按照原合同约定追究借款人违约责任”；双方债务处置协议约定，“若有任何一方违约，产生的全部后果由违约方承担，守约方有权根据此前达成的法律文件对违约方加倍追索损失”。
故我方认为，原告有权按原贷款合同约定，优先扣减利息罚息，剩余本金应为2.9亿元。
法院观点：
在将“砍头息”（预先扣除的1.4%利息）抵扣相应本金后，法院认定被告尚欠付本金2.8亿元。即约定停息后，被告后续偿还的金额仍应优先扣减利息罚息。
焦点（二）：利息罚息和10％的违约金标准是否过高？
对方观点：
债务的利息9.4%、罚息14.1%，再加本金10%的违约金，总计超过年利率24%，应予调减。
法律依据：最高院《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》【法发（2017）22号】第2条：
“严格依法规制高利贷，有效降低实体经济的融资成本。金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本。”
我方观点：
首先，双方约定的10%违约金是一次性支付，不是每年10%违约金。
其次，贷款期限是36个月，且被告持续存在逾期违约情形。分摊到四五年，每年折算违约金比例不超过法律规定上限。
法院观点：
合同约定按照不低于贷款本金的10%向借款人收取违约金，但并未明确以所有贷款本金为基数，原告主张按照所有借款金额的10%计算违约金过高，本院认为应以尚欠本金为基数计算违约金，判令被告支付剩余本金的10％即0.28亿元作为违约金。
焦点（三）：土地抵押权登记已逾期，原告是否享有优先受偿权？
对方观点：
抵押权期限已超过，且未办理登记延期手续，土地抵押权益已失效。
我方观点：
我方享有抵押土地使用权的优先受偿权。理由如下：
首先，合同依据为：双方《抵押合同》明确约定：
"合同约定的抵押期间仅在抵押登记机关要求时填写，不影响抵押权人在本合同项下任何抵押权的享有及实现。若上述期限届满时本合同抵押担保范围内的债务未全部清偿的，则本合同项下的抵押权行使期间为主债权诉讼时效期间届满之前。"
其次，法律论据为：《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定：
“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
《民法典担保制度解释》第四十四条规定：
“主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。”
参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（已失效）第十二条:
“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”
因而，抵押权登记逾期也不影响原告所享有的抵押权，只要不超出主债权的诉讼时效。
法院认为：
原告对被告已办理抵押登记的国有土地使用权仍享有优先受偿权。
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焦点（四）：未提供担保人的股东会决议，担保是否有效？
对方观点：
原告未提供担保人的股东会决议，担保程序瑕疵，担保无效，担保人不承担担保责任。
我方观点：
第一，各担保方多为母子公司，其作出的承诺，视为股东会决议。
法律依据：《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十九条第二款规定:
“存在下列情形的，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效：（2）公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保。”
第二，担保方承诺履行了内部决议手续。
第三，是否签订股东会决议不影响对外担保合同效力。
虽然，公司法第十六条规定：
“公司向其他企业投资或者为他人担保，按照公司章程的规定由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的必须经股东会或者股东大会决议。”
但是，该规定属于公司对内的程序性规定，公司对外提供担保是否经股东会或者股东大会决议，并不影响其对外签订的合同效力。
第四，被告既是担保方，又是债务加入方，承诺共同偿还债务，对于债务加入，法律并未规定要求股东会决议。
法律依据：《民法典》第五百五十二条规定：
“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”
法院观点：
各被告对被告一的债务应当承担连带偿还责任。
04 法院判决
判令被告连带偿还本金2.8亿元及利息罚息，支付违约金0.28亿元，原告对登记的抵押财产折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。
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05 律师建议
第一，完善合同条款。
根据法律的变化，及时更新合同条款。
比如抵押期限的约定，针对实践当中登记机关常要求填写抵押期限的规定，信托公司为减少争议，在抵押合同中增加了相关条款：
"抵押期间仅在抵押登记机关要求时填写，不影响抵押权人在本合同项下任何抵押权的享有及实现。"
又比如保证责任的约定，在展期后，保证人的责任和保证期间没有明确写明，在民法典颁布之后，则可能会产生争议。
故在新法颁布时，应及时梳理更新合同条款，以适应新的法律规定的变化。
第二，完备手续文件。
包括抵押登记手续，担保人的股东会决议等。
对于对方应履行应提供的必要法律手续，在签订前/签订时事前要求，胜过签订后事后恳求。
第三，完成防漏补缺。
对于时效即将逾期、保证期间即将逾期，程序瑕疵等风险隐患，即时查漏补缺，力争通过补充协议、还款计划、往来函件、单方承诺等方式，“打补丁”、“堵漏洞”，尽力防范甚至消除法律风险，不打无准备之仗。
“天下之道，唯诚与明。”
按尽量完美的标准，带着诚意去准备每一个案件，无论标的大小，无论诉前诉中，即使最后不能完胜对手，但也绝对不会惨遭完败。
