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当事人：律师，我准备买套房子，手里只有30万，但商品房房价5000一平，我买个90平，总价45万，差一点钱，我的贷款才行，况且还有装修费。但是如果买小产权房，只要28万，不仅不用贷款买房，剩下的还可用作装修，我该怎么选择？小产权房有风险吗？

廖律师：风险肯定有的，有些人买了有些小产权房之后肠子都悔青了。

小产权房确实便宜，可不能取得登记

小产权房买卖合法吗？

讨论合法不合法，需要辩证、合理的看待，绝不能说小产权房买卖都合法或者都不合法。

第一类：买卖小产权房的行为在裁判中一般认定为有效的情形。

1.同一集体组织成员之间买卖。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》都明确规定城市居民不得购买农村房屋，但是，该条并未限制农民住宅向本村集体其他农民出售。

2.城镇居民+取得了该集体组织户口+批准。这种情况下，买房人对该房已产生依赖及构成稳定的居住环境，如果依旧认定该合同无效，难免有所不妥。

3.1999年5月6日之前的双方签订的小产权房买卖合同。1999年5月6日生效的《中华人民共和国土地管理法》第二次修订版才开始限制小产权房的合法性。

4.涉案土地从集体所有变成国家所有了。这个情况下，因为合同无效的事由已经消失了，廖律师认为合同有效。

第二类：无效的情形。主要有以下2点：

1.本集体成员与他集体成员签订的买卖合同。房地一体，宅基地只能由本集体成员享有，如果卖给他人，显然违反了法律规定。

2.集体组织成员与城镇居民签订的买卖合同无效。这个不在赘述，例外情形见上。

那么，这里面暗藏着哪些风险呢？

1.没有五证。

2.买不放心，住不安稳。你们的合同可能是无效的合同，即使有效，你也不知道什么时候这个地方就会被拆迁，也不知道卖房子的会不会出什么幺蛾子。因为没产权证，你的房子相当于是没有安全保证的，你能买的放心，住的安稳吗？

3.可能买成违章建筑。说是小产权房，但可能建筑面积已经超标，那么超标部分就是违章建筑！违章建筑，会被依法予以拆除，且无任何补偿！

4.存在倒塌风险。小产权房修建时有可能没有经过正规测算，这样的房子将可能存在瑕疵，也会存在倒塌的风险，而且用料之类的也无法保证其使用寿命。

5.可能无法办理抵押贷款。没有产权证，如何办抵押贷款？

6.容易被偷，因为可能没有物管。

看完了你还想买小产权房吗？留言告诉我吧！

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