《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》解读

近来，住房租赁市场相关政策不断加码，意图缓解住房供需矛盾、构建购租并举的住房体系。继7月份九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》之后，8月28日国土部、住建部制定并公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。可以预见，此举将会对现有住房市场产生深远影响，下面将对此进行详细解读。

方案概要

主要内容：根据自愿原则，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房；集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售；承租的集体租赁住房，不得转租。

确定试点：第一批分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。试点预计将在2020年年底之前完成。

对房地产市场的影响

集体租赁住房出现，最直接的影响是可以分流一部分住房需求。实质上，以成熟一二线城市为例，从房屋使用价值的阶段性看，其购房者可以分为以下五类：

1、刚进入城市工作的外来人员，主要通过租房解决居住问题；

2、经过一段时间积累，面临结婚成家，这时根据经济条件可选择买房或租房；

3、成长中的家庭，特别是有小孩后面临教育问题，这时对学区房的需求就比较迫切；

4、改善型的需求，这一群体对空间、居住品质等要素高度关注；

5、高端享受型居住需求，更高层次的居住品质改善。

按传统的居住权益搭配机制和置业居住理念，真正的租赁需求只能存在于第一个群体之中，作为过渡性的城市居住方式而存在。房屋增值、房屋产权带来的权益、租金上涨等因素，都会迫使后面四类需求不得不通过购买房屋来实现居住目标。

然而，作为房地产长效机制建设的一个重要部分，市场化、正规化的房屋租赁市场如果能够真正发展起来，将形成房屋购租相互制衡的有效体系，进而为实现控制房地产价格过快上涨、充分满足民众的住房需求、保持房地产市场的长期健康发展打下坚实的基础。

对开发商的影响

集体建设用地与租赁相结合的模式，也将逐渐改变现有的土地价值评估逻辑，开发商投资视角要积极转变。如果集体用地大量进入租赁市场，从消费端会带来购房预期降温，有利于稳定房价，开发商基于传统供求思维下的价格上涨逻辑便很难成立，对于高价地王的冲动也会得到较大程度的抑制。

另外，如果集体建设用地充分的、规模庞大地进入市场，面对同区域的商品住宅用地投资机会时，开发商的算账模式需要调整，要综合考虑周边集体用地的地租、开发成本、预期房租等因素测算对商品住宅的影响，进而做出合理的地价预判与投资决策。不过总体来说，过去相对豪放的拿地模式是该停下来了，土地投资要更理性。

从较长远的视角来看，我国的房地产市场正在发生从重售轻租到购租并举的改变，集体土地直接入市提供租赁租房来源，可以改变我国城市住宅土地供应中只有国有土地的现有格局。未来房地产开发商与村镇集体组织合作参与租赁住房的开发、建设、运营，很可能成为开发商下一步转型的方向。

企业新机遇

随着住房租赁市场相关政策不断加码，拥有土地、房屋等优势的地方国企，瞄准了这块市场。上海国资运营研究院认为，国企参与租赁市场，优势在于土地和房源。以上海华谊集团为例，作为一家化工企业集团，进行产业结构调整后，在上海市中心以及郊区拥有不少物业，目前正在寻求盘活存量资源。

中国指数研究院报告认为，随着试点政策的落实，大量集体用地机会将出现，如何尽快通过业务创新探索出适合企业特点的租赁业务模式，须是企业当下在这些城市的战略聚焦。如果策略得当，租赁业务会成为企业藉由轻资产模式实现规模突破的重要方式。

更多的普通二线城市随着城市基础实施的完善和资源优势，正在更大范围内经历着人口集聚进程，城镇化快速推进的红利不断释放，潜在开发业务机会充裕，是企业增量开发业务的重点布局区；以紧邻中心城市为代表的三四城市，未来地理区位带来的优势将随着城市时空距离的缩短日益明显，传统房地产开发业务、特色小镇模式将依托于中心城市不同层次需求的外溢逐步获得机会。