北京房子的户型为什么很差？

很多年轻人来北京之前内心都充满了向往，想象着这里有全国最繁华的商场，有像三里屯这样的时尚商圈，有高大上的写字楼，穿梭整个城市的地铁，全国知名的旅游景点等等，想象中北京的很多东西都是好的。这种想法在大多数时候是没错的，但可能让你大跌眼镜的是，北京人民的居住环境并不如想象中的那么美好。现实生活中很多老北京居住的四合院也都要比电视剧中的差很多。

当你努力奋斗了很多年，终于可以在北京买房了，最后却发现几百万只能买一个几十平的小房子，而且房子的户型很差。北京的房子户型差基本是我跟身边朋友的一个共识，大家在看房子的时候也都会非常失望，户型怎么会差到这个地步。

长期以来我也有这个非常深的感触，所以我也试图去弄清楚北京的房子户型为什么这么差，原因究竟是什么。

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福利分房

追溯历史，其实我们国家商品房发展的历史并不长。北京是在1989年2月第一次公开销售商品房的，首批房源一共有350套房子，每平米最高售价2000元，但是却没有完全卖出去，初期只卖了250套。

1989年8月上海开始实施商品房产权的管理制度，这意味着我国房地产商业化的开始。不过最开始的几年，商品房的规模非常小。拿北京来说，虽然现在看来单价2000元的价格低到令人发指，但是对于当时的人们来说，能拿得出这么多钱买房的还不是很多。

更重要的是人们的意识问题，以前我们国家都是福利分房制度，大家对于自己掏钱买房这事的并没有足够的认知，对老百姓而言房子还是要由国家来分的。事实上直到1998年之前，绝大部分住宅也都属于福利分房。

从福利分房的角度讲，北京分布着全国最多的国家机关，不仅有很多市级政府机关，作为首都还有很多国家级机关，例如外交部、农业部等中央部委。能获得福利分房的除了机关单位外，还有众多的企事业单位，例如国企、银行、医院、高校、部队、文化等不同领域的单位，所以北京有很多福利分房而建的小区。如果你走在路上观察会发现有的小区门口还写着类似于“某某单位的员工宿舍”的字样。

福利分的房子，有两个特征，第一在建筑结构上，以塔楼为主；第二单套房子的面积都比较小，很多都是5、60平米的，而且户型上有两个缺点，一是没有客厅，二是卫生间特别小。现在来看从户型产品上说，已经过时了。但是这些房子有个很大的优势就是位置特别好，加上后来修建地铁，城市外扩，很多小区现在都处于核心地段，所以房价也并不便宜。

以前小区的两居户型

不过福利分房中，还有一些房源是不能上市交易的。之前我线下看房的时候就看到一个小区是军队的家属院，所以整个小区都不能出售。

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经济适用房

政府虽然会做城市规划，但是未来的城市发展也总有我们想不到的事情。何况北京是古都，有很多古建筑和老祖宗留下的东西需要保留。城市发展进程中，要考虑到土地的充分利用，原先的很多平房，都变成了一座座写字楼。而原先住在那的人，也都搬迁到了四环、五环更远的地方。

1982年-1990年这期间大批知青返城，北京的人口增加了45万。为了安置危旧房改造和老城更新腾退的人口，北京在四环和五环规划了10个经济适用房区域，由政府统一委托给开发商开发。其中最知名的就要属回龙观和天通苑了，回龙观在当时在最大的经济适用房区域。

现在来看这些地方，如清河、北苑、西苑、酒仙桥也都是很好的地段，如果你在这些地方看房发现有很多回迁房，也不用感到惊讶。

相对而言，经济适用房小区的户型已经比福利分房的时候好很多了，像回龙观，都是6层的板楼，户型也都是南北通透，格局合理，即使放到现在也是很不错的。不过因为是经济适用房，也有物业管理差，小区环境缺少绿化的缺点。

这方面对比深圳来看，北京就要差很多，深圳因为原有住民比较少，开发商也没有安置原有居民的任务。拿地，盖房子就是为了赚钱，所以在城市中纯商品房小区的占比更高，做出来的也更加合理，经济实用。

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政府调控

房价一直是一个非常敏感的话题，牵动着每个老百姓的神经。特别是像北京、上海这样的一线城市，于全国而言，有领头羊的作用。

北京的限购政策一直是全国最严的，政府的调控分两方面，一是限制购买资格，有钱也不能随便买；二是增加住房供给，限制房子的销售价格。

这几年北京也创造了很多房子产权的名词，从前几年的“自住型商品房”，到现在的“限竞房”，还有共有产权房，开发商拿地之初就把销售价格给定好了，而且价格明显偏低，这么做对刚需是好的。但政府对开发商开发房子这事进行了过多干预，甚至对房子的户型和面积也都有限制，这样一来开发商用心做产品的动力自然也就没了。

利润已经固定的前提下，开发商肯定是想着怎么压缩成本为好。所以我们看到这几年新入市的新房，户型同质化非常严重，楼栋密度高，小区园林做的也马马虎虎，质量也达不到预期。

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开发商追求利益

房子之所以贵，并不是建筑成本高，同一个房子在北京和在一个三线城市对比，其实建筑材料和人力成本是差不多的。即使北京的人力成本更高，但也不至于像房价差距那么大，最重要的是地价高。

从这几年来看，北京每年卖出的地块都是有限的，开发商每拿到一块地都是经过了激烈的角逐。而且北京的房价很高，如果能在同样的面积上多盖出一套房子，就是少则几百万，多则上千万的营收。虽然塔楼这种产品已经过时了，但是最近几年有的开发商为了追求更大的利益，还是盖出了塔楼，要么就是板塔结合。

另外还有一种特殊情况，有的小区下方会有地铁线路，这样房子的建筑结构就会受到地下构造的影响。这种小区的户型也会比较差，但是因为小区临近地铁，再加上开发商在其他方面会下一些工夫，所以房子仍然不愁卖。

结语

可能有的人会想，那北京有没有好户型的房子呢？答案是肯定的。

只是这种房子往往不再普通人的视线中，俗称“CEO盘”，这类小区面向的客户群体就是公司的高管。这种“CEO盘”小区的主力户型都是200、300平米的三居室或四居室，要么就是100多平的两居，总价高，刚需肯定会觉得不实用，自然也就不会购买这类小区。人以群分，一个很残酷的现实是，开发商在盖房子的时候，虽然不能强制性的限制购买群体，但是却会用大的户型面积把很多人挡在门外。