集体建设用地入市，投资拿地怎么玩转它?

2020-02-19 本文已影响0人牧诗520

2020年1月1日，最新《土地管理法》正式实施，国家试点“农村三块地”政策也正式告一段落，关于农村“三块地”，也就是《土地管理法》改革的重点板块，我们在《国有/集体土地开发利用专题》也全面详细的给大家进行了讲解。

农村“三块地”包括：宅基地、集体经营性建设用地、土地征收三方面，囊括了主要的农村土地利用方向。

其中，集体经营性建设用地如何入市、如何利用，具体细节如何操作，是我们投拓询问最多的话题，也是我们相关从业人员迫切想知道的话题。

今天我们就针对集体经营性建设用地相关细节问题和疑点问题给大家进行解答。

农村集体经营性建设用地，通俗一点来讲，就是在农村或是乡镇合法建设兴办的工厂、供销社、企业、商业所占用的集体建设用地。

在过去，如果这些旧厂房闲置荒废，则所占土地外人不可使用，只有村集体和村民可以使用，这一规定使集体建设用地的价值不能显化，导致农村土地资源配置效率低下，集体土地闲置率高，农民的土地财产权益受到侵蚀。

所以国家提出了土地制度的改革方向，以解决此类问题，解决农民有地不能用，企业想用没地用的问题。

允许集体经营性建设用地直接入市。但是必须在“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并已经完成土地确权登记的集体经营性建设用地（目前全国土地确权登记工作几乎全部完成）”的情况下。

列举一个大家比较关心的问题：集体建设用地是否可以建设商品住宅？

这里强调一点，《物权法》虽然明确经营性用地包括：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅，但是针对现在是否可以建设住宅而言，不是完全从概念说起，依照概念执行的，而是需要包含政策因素的。

目前政策没有松口，想建设住宅依旧是比较困难。

土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

集体经济组织、村集体、村委会、乡政府等相关组织。《土地管理法》修改后，明确集体经营性建设用地入市主体是集体土地所有权人。

集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意（国家为了保障农民的利益，所以我们在任何集体土地入市的时期，必须有农民签字，不得强制农民退出）。

第一步：地籍调查，测量，并且出具具备法律意义的测量成果。比如：勘测定界图，勘测定界技术报告

第二步：村集体签字通过相关决议，同意本村土地入市，必须三分之二以上成员同意。

第三步：土地估价，确定地块出让价格

第四步：自然资源局审批“土地出让方案”，并向土地交易中心保送挂牌出让文件，委托交易。

第五步：双方签订土地出让合同，签订土地成交确认书。

挂牌出让文件包含哪些内容？

集体性建设用地使用权挂牌出让公告暨说明

集体性建设用地使用权挂牌出让竞买须知

挂牌地块竞买申请书

授权委托书

信息采集单

竞买报价单

集体性建设用地使用权出让合同

附件一：交付土地确认书

附件二：规划条件通知书

今天关于集体建设用地入市的具体内容就分享到这里，希望对大家的工作有所帮助。