分工协作是房地产业走向成熟的表现
看点与思考：
是整合产业链来做多元化，还是专攻自己最擅长最有优势的一块？分工是工业化大生产的产物，在房地产领域能体现出来吗？只分工而不协作，是个别现象吗？
中国房地产市场化的真正历史不长，但在中国城市化发展的大背景下，房地产市场发展的速度很快。
近20年来，房地产业一直是我国国民经济发展的支柱产业之一。
房地产业是资金密集型和技术密集型企业，资金的密集型是由于土地资源决定的。
土地和矿山一样，是稀缺性资源，一般企业或人没有大量资本是无法轻易取得的。
房地产资金密集特征在于资金运作的杠杆作用。以前，取得土地或开工以后，可以用土地及在建工程抵押贷款。
房地产资金的杠杆作用在于我国实行的房产预售制度，来源于香港的“卖楼花”。
很多项目可以在竣工或交付现房以前就收回投资及获得投资回报。
房地产与很多相关产业密切关联，如水泥、黄沙、钢材、电梯、园林、市政、消防、装潢、涂料、家具等。
房地产的产业链比较长，也是一个就业密集型的产业。
房地产企业的发展需要掌握五大资源：土地资源、资金、企业能力、客户以及战略合作伙伴。
房地产企业的核心竞争力取决于其在实践中形成的五大能力：产品力、营销力、公关力、管理力和资本运作力。
房地产项目的运作管理主要为“前期策划”、“工程管理”和“营销管理”。
房地产项目运作管理的成熟标志就是房地产业的专业化。
房地产专业化是在投融资、开发、策划、规划设计、工程建设、营销管理、客户服务等各个方面的专业分工。
市场研究、营销策划、销售代理、规划设计、建筑工程、装修装饰、材料设备、智能化、监理等都有专业公司。
大开发商如万科与教育、医疗、商业等部门均有合作，形成多层次、多元化、有分工的、广泛的“地产联盟”。
地产联盟的模式可以保障在房地产项目出精品，保障小区居住生活环境和生活品质。
只有专业的分工与合作做好了，才能做出一流的产品，一流的小区，才无愧于业主及其子孙后代。
在市场化历史较短的中国房地产业中，市场的细分和专业化的分工，还是“粗线条”的，还很不够。
以下为房地产项目开发的模块及分工协作关系表：
发展阶段
工作模块
分工或合作单位
竞拍/拿地
可行性研究/经济测算
开发部、市场调研公司、会计师事务所、策划公司
前期策划
项目定位、产品策划、投资分析、概念设计、方案设计、营销策略、包装策略、开发策略
市场调研公司、策划公司、建筑设计单位、开发部、技术（规划/产品）部、财务部
开工准备
详规、施工图设计、广告总精神、形象包装、售楼中心营造、现场包装、广告推广计划、样板景观、样板房
建筑设计单位、施工单位、策划公司、广告公司、装修公司、工程部
营销准备
蓄水策略、开盘策略、销售道具、沙盘模型、项目效果图、项目（3D）宣传片、媒体广告
企划公司、代理公司、广告制作公司、效果图公司、模型公司、销售部
工程建设
开工、基础、主体、景观、绿化、小市政配套、消防
监理单位、工程部、策划公司、广告公司、景观园林公司、消防队
营销操作
开盘、价格、渠道、媒体、网络、销售、促销、物料、微信、推售、广告、活动
策划公司、代理公司、公关公司、微信公司、IT公司、媒体、销售部
售后服务
合同签订、付款、按揭、回笼资金、合同备案
房地产交易中心、公积金管理中心、银行
交房服务
交房、产证办理
物业管理公司
在上海、北京等较发达的大城市，专业化水平较高，而在三四线城市的房企或一些小公司中，谈不上专业和分工。
房地产开发中存在的理念错误表现主要有两种。
其一是“大而全”。一个房企本身人才数量有限、精力有限、专业度有限，但却什么都想自己做。
“肥水不流外人田”的想法无可厚非，但这种大而全的结果是各个部门的人才量、专业度都严重缺乏。
从市场、策划、设计、建设、广告、销售、服务等各个环节均设部门或子公司，所有的环节都在自己“势力范围”。
这样使项目始终在一个低水平上运作，往往一个很好的地块却蹦出一个很差的楼盘，如不是市场旺，则乏人问津。
其二是“大忽略”。这是低级的生产型开发商，认为随便造出什么产品，就可以销售。
他们拿到一块地，找家设计单位直接把产品设计出来，交给建筑公司去建造，搞间房子，做个模型，就销售了。
中间很多必要的步骤如市场调研、客户研究、文脉发掘、概念规划、投资分析、企划推广等环节全省略了。
这样在市场火爆和供不应求的状况下，可以赚得大钱。但是，这样不仅对城市发展不负责任，也绝对不会长久。
一个项目的前期调研和战略性的市场定位成功与否，是楼盘运作成败的关键。
开发商在拿到地块后，第一个想到的不应该是规划设计单位，而应该是熟悉房地产市场的专业咨询顾问公司。
通过专业的调研，才会知道，地块的优劣势是什么，市场趋势如何，客户是谁，他们需要什么样的的房子。
如何才能兼顾开发商和客户的利益，使地块价值最大化？
没有市场调研，没有市场和产品定位，很多开发商就把项目的布局、形态、风格、户型等全部确定了。
有些开发商就是请规划设计单位根据他们的意思定产品，后来策划公司进驻不能改了，已经开工了。
这时策划公司面临的挑战就是如何把他们的“夹生饭”给卖出个好价钱！策划公司在被动中争取主动！不容易。
万科地产是全国第一地产品牌，但万科的项目也请咨询公司给它策划，请代理公司给它销售，这就是专业化。
分工的结果，其意义是良好的楼盘品质和客户满意度，最终是市场份额的扩大。
D1��U]�vN��@�Z��V�
