房价最基本的三个认识
文 / 林 平
这几天，身边的同事和朋友都在感叹：房价又涨了！房屋又贵了！
的确，数据和事实均表明：房价长了、房屋更贵了！从国家统计局公布的数据来看，在全国70个大中城市中，一、二线城市的房价在2月份均有所上涨，且涨幅明显扩大，房价环比和同比上涨的城市数量也有增加。
去年年底，中央经济工作会议刚刚为房地产市场明确“定调”——房屋是用来住的，不是用来炒的，而全国各地房市在今年一季度的表现，无疑是在跟中央“唱反调”。面对这样的形势，40多个城市相继出台调控政策或加码之前的调控力度。
很多人说，中国的房价很难用经济学的一些理论来解释，中国的房市也是非常复杂而令人疑惑的。其实，中国的房价很容易用一般的政治经济常识说清楚，并非真的那么复杂。
总体来说，中国的房价是与国家的基本国情、政府的体制政策以及市场主体的心理行为有着密切的关系。我国是社会主义国家，实行的是社会主义市场经济。在这样的前提下，讨论我国房地产市场走向才更符合事实。
认识一：房价上涨符合市场经济规律
中国的房价，必须在中国特色社会主义市场经济的理论基础上讨论。所以，笔者一直有个观点：对于房价或房市，一定要具体问题具体分析，尤其是要“因时因地”分析，绝不能搞“一刀切”。
1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。自此，中国的住房改革就逐步走向“市场化”，房屋成为可以在市场上进行买卖交易的商品。既然房屋是商品，那么我们就从马克思主义政治经济学关于“商品”的基本定义说起：
商品是用于交换的劳动产品，商品具有使用价值和价值两个基本属性。商品的使用价值是指能够满足人们某种需要的属性，不同商品使用价值不同，所以才需要满足人们不同的需要。
这是我们认识房屋以及理解房价的重要概念之一。作为商品，房屋的价格必定会围绕其价值而变动。所以，正常情况下，房价的走势图是围绕房屋价值而“上下波动”的。但现实是，有些地方的房屋价格远远偏离其价值，这是因为在市场的交易活动中，还存在着影响价格变动的其他因素。理论上，只要这些因素不存在了，房价必定与房屋的价值基本吻合。
但是，我们知道，随着社会的分工、经济的发展，商品的价值也会逐渐变化的。所以，随着经济社会的发展，商品的价格一般是要经济的增长而上涨的。就如同一碗面条，十年前只要两元钱，但现在可能需要八元甚至十元，作为商品的房屋也不例外。所以，房价上涨是毋庸置疑的，它符合市场经济的规律，是一种必然趋势。但这种“必然趋势”也还得具体问题具体分析。所以，我们总结一下：
1.理论上，商品的价格是围绕着其价值均匀分布的。但在复杂的市场交易活动中，存在着让商品价格偏离其价值的其他因素；
2.随着经济社会的发展，商品的价值不是一层不变的。房屋作为商品，其价格必定会随着经济的增长而上涨，这是正常的经济现象；
认识二：人口流动促使房价呈现地区差异，并加速“成长型城市”房价上涨
之前谈到，房价自然上涨是符合经济发展规律的，这与国家的经济增长息息相关。所以，一个城市或地区的经济增长是房价稳步上升的基础或者前提。但是，“房价自然上涨”的结论也并非适合中国的每一个城市或者城镇，只有“成长型城市”的房价才会持续保持上涨态势，而“衰退型城市”则会逐渐下降。所谓“成长型城市”，就是指在地理位置、交通区位等方面具有先天优势，凭借国家战略和发展政策的支持，能够在经济、社会、文化等各方面不断发展进步，并吸引人口流入和资本进入的城市。
区域发展不平衡、城乡发展不平衡是中国的国情之一。
如何突破“城乡二元结构”？
如何解决“区域发展不平衡”？
从客观现实和各国经验来看，答案是“城镇化”或者“城市化”！
什么意思？
“水往低处流，人往高处走”。城乡或区域发展的不平衡，客观上促使人们总想着去到“更好的地方”，这就是“客观现实”；无论英国、美国、日本等发达国家都曾面临着发展不平衡的问题，城镇化或城市化是他们解决这一问题的重要手段，这便是“各国经验”。所以，国家提出了“四化”（含城镇化）的发展总目标，继而又提出“中部崛起”、“西部大开发”等具体发展战略，从政策层面加速或推进人口从农村向城镇、城镇向小城市、小城市向区域中心、区域中心向国家中心城市流动的流动进程。
有人必有需求，人口多则居住需要就高，人口少居住的需求就少。人口便是“影响房价偏离其价值”的关键因素之一。
由于就业机会、教育医疗等优质资源通常集中在少数地区和城市，所以人口总会往少数地区或城市流动，而国家的宏观战略或政策又进一步加快人口的迁徙进程。也就是说，在没有其他因素的影响下，在供给总量既定的情况下，“刚性需求”是推动房价上涨的最基本因素。所以，在“成长型城市”，房价会随着人口的流入而稳步上涨，而“衰退型城市”则恰恰相反。所以，未来房价在城市间分化是一种必然且表现得越来越突出，“成长型城市”的房价上涨也是一种必然的趋势。
认识三：资本加剧房价的“非理性上涨”
同样，让我们回到马克思关于商品的论述上来：
商品拥有使用价值和价值两种属性，使用价值是价值的物质承担者，在一定条件下使用价值可以转换为价值。使用价值解决商品的需要，价值决定商品交换的可能。商品生产者只有让出使用价值才能获得价值，商品购买者只有付出价值才能取得使用价值。
商品的价格是商品价值的货币表现形式。
之前谈到，国家的发展战略和改革政策，加速了人口迁徙的进程。人口最终会逐步集中在少数“成长型城市”，居住是他们必须解决的关键问题，尤其是在中国这样深受传统观念影响的国度尤其关键——安居方能乐业，只有拥有自己的房子，才算真正有个家！
房屋是用来住的，不是用来炒的。但事实是，房屋除了居住的核心使用价值外，还具备一定的其他使用价值，他必定属于财产或者资产。我们不应该去呼吁大家不要炒房，而是应该冷静反思：为什么大家喜欢炒房？是不是我们政策的引导出现了问题？为什么大家有了钱都喜欢拿钱买房？是因为大家真的需要这么房子吗？还是我们的社会会资投融资制度和体系还不够健全或者社会给予民众的投资渠道有限？
回到之前的话题，百姓要解决自己的居住问题，就要获取房屋的使用价值，获取商品的使用价值就必须付出价值，说通俗一点儿就是“拿钱换”！
钱从哪里来？要么自己掏腰包，要么向银行贷款。但是，绝大多数的百姓靠自己的收入很难一次性“付清”所有房款，于是，为了促进房地产市场的繁荣发展，围绕“住房”的各项制度、政策等相继建立和出台。比如，1994年7月18日，国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），首次提出全面推行的住房公积金制度。除此之外，还有各种以“促进房地产市场发展”为目标建立的制度以及出台金融政策和购房优惠政策，其目的就只有一个：让民众买房更容易！
但是，事与愿违，随着经济社会的发展和国民财富的增加，这些便利的制度和政策成为部分投资投机者谋求“财富增值”甚至“资本暴利”的工具，通过自有资金和金融杠杆，撬动大量的资金进入房地产市场，促使房价“非理性上涨”。同时，近年来经济的不景气，实体经济投资回报率整体低于房屋投资回报率，也客观地促使其他行业或者市场的资本流入房市，进一步加剧这种“非理性上涨”的态势。所以，笔者认为，郎咸平教授对“中国房屋”的定义是比较准确的：
中国的房地产具有风险补偿的商品属性，是制造业下行的风险补偿品，也是老百姓面对风险所创造出的一个风险补偿的商品，其价格会随着功能的具备而逐渐上升。房屋的功能越多（即使用价值），价格越高。
好好理解这句话，我认为非常准确，也就明白了中国房产背后的事实和逻辑！
