【硅谷之行】硅谷的新车库族生活
在硅谷，无论多丰厚的工资都会像冰块一样融化在炙热的高消费中。
这些表面看上去优越的待遇就像黑暗花园中的一束光线，吸引着无数小飞虫趋之若鹜，然后把这些小虫子都掐死在现实的黑洞中。
——Joe McCracken
本文要点：
-- 介绍了硅谷“新车库族”的生活；
-- 硅谷已成为全美最高房价地区；
-- 分析硅谷房价高企的三大原因；
-- 介绍了中国买房团带来的影响。
1. 硅谷的“新车库族”
在硅谷，“最酷”的安家之地，不是金碧辉煌的摩天大楼，不是人与自然和谐美好的生态园区，而是简陋贫乏的车库。
【硅谷之行】车库：男士的游乐场 一文中，艾玛曾描绘了那个让无数美国男性得以远离妻儿，享受私人时光的“Man's Cave (男士山洞)”，也介绍了硅谷多个被人广为传唱的朝圣之所——hp、苹果等车库创业传奇。
但如今，也是在硅谷，车库却成一些家庭的被迫选择，成了他们唯一的栖身之所。
【硅谷之行】被人当成了劫匪一文中，艾玛讲述了被高科技放逐的硅谷原住民，他们成为了湾区三大城市之一奥克兰沦为罪恶之城的诱因之一。
事实上，不用远到40分钟车程以外的奥克兰，就在离硅谷核心不远的圣马刁县（San Mateo），因怀孕丢了工作的Jones，带着两个孩子，从普通公寓楼搬进了改建车库。里面客厅、厨房、卧室全部挤在一起，还有刚好得以容身的洗手间。这个只有23平米的车库房，月租也要1000美元。附近普通住屋的平均租金是 $3,608。【根据CNN报道】
Jones和她的孩子。图/CNN
此外，在Facebook员工自助餐厅工作的Nicole和Victor带着3个小孩，住在两个车位大的车库里，家具只有床铺和一张桌子，要向邻居借用浴室和厨房。Nicole是领班，时薪19.85美金，Victor时薪17.85美金，均高于加州最低时薪10.5美金。但是附近普通两卧室公寓的中间价租金高达4000美金。Victor说，"Facebook还没搬来这个社区时，我们的工资还不错。但现在所有东西都涨价了，有时我需要预支薪水。我们几乎都得这样。”【英国卫报报道】
Nicole一家五口。图/英国卫报
在硅谷，一边是苹果、google、facebook、惠普等全球顶级的人才和公司，兼有无数的高科技和创投富翁，一边是超过1/10的贫困线下人口，年收入只有2万美金，甚至更低。这里，成了美国贫富生活差距最大的地区。
2. 圣荷西，房价全美第一
硅谷地区，不仅租房贵，买房更贵。
根据某调研公司公布的2016年美国房价报告，全美最贵的10个城市中，旧金山湾区占了7个。而其中，硅谷的核心地区圣荷西，正是最贵的那一个。
圣荷西（San Jose），“Jose” 是西班牙文，发音为/hoʊˈzeɪ/。
加州原本是墨西哥领土，属于西班牙殖民地，直到1850s才并入美国。因此，很多城市的地名都有西班牙语的烙印。所有带San或Santa开头的名字，都是圣人或女圣人的意思，后面的单词就是那传教士的名字。
比如，硅谷核心San Jose是纪念一位叫Jose(何塞)的男传教士；英特尔总部所在地Santa Clara是纪念一位叫Clara的女性传教士。
HP所在的Palo Alto，也是西班牙文，意为“高树”，因为附近有一棵树龄已超过1000岁的树。
红线区域为圣荷西。图/Google
美国全国的中间房价是25.56万美元，而圣何塞的中间房价却高达118万美金，买主的年收入必须超过22.1万美元，才有可能负担得起每月供房所需的5200美元(含本金、利息、税金和保险费)。
相对应于美国全国的中间房价，年收入只需5.6万美金即可负担。
2017年，全美家庭收入中位数是53,657美元。硅谷圣何塞的家庭中间收入为9.6万美元，为全美最高，也只有18%的家庭年收入在20万美元以上，能负担得起在当地买房。
表/艾玛
3. 硅谷房价高企的缘由
分析宏观房价的高低，无外乎看三大因素：地、人和财。所谓“地”，即可供建楼的土地面积。“人”，即人口净流入或净流出的情况；“财”，即当地的行业结构和经济状况。
（1）地少
硅谷，是旧金山市和圣荷西市之间，一块30英里长、10英里宽的狭长地带。气候宜人、风景优美，背靠太平洋海岸山脉，三面环山，中间还有一个空心大海湾。属于水多、山多、平地少的地貌。
四十多年前，旧金山湾区成立了爱护环境组织，并把中半岛约250平方公里土地划为“中半岛绿地保护区”。在这个区域，不可开发转为商用。因此，可利用的工商业和住宅用地就更少了。
沿着280号高速公路，一路往南。公路以西，少有屋舍，都是起伏的山丘。艾玛此次去的时候正是秋天，满眼金黄，据说也因此加州被称为“金州”（the Golden State）。
听说，在春天的时候，漫山遍野都是绿树野花，像刷了一层油彩一般。间或还能看到几头牛、几匹马在闲庭信步，悠然放牧。
湾区山多、水多，平地少。图/Google 卫星图片
（2）人多
加州湾区属于地中海式气候，冬暖夏凉，天气温和，又不像洛杉矶那样干燥、炎热。非常适宜居住。
根据维基百科数据，加州占地42.4万平方公里，人口3925万，是美国人口最多的州，平均每8个美国人里就有1个住在加州。
旧金山湾区占地8万平方公里，人口却有700多万。也即4%的加州土地上，集中了将近20%的加州人口。其中，圣荷西正是加州人口最密城市第三名。
全美人口平均年增长 0.8% 左右，加州却以 1% 左右快速增长。圣荷西隔壁的圣塔克拉拉县（Santa Clara）每年的人口增长率更高达 1.6% 。
美国人大多习惯住两层小楼的低密度建筑，少有中国城市常见的高层公寓楼。美国土地属于永久私有产权，很难如中国一样方便拆了重建。因此那些早期发展起来的地区，单位土地面积容纳的人口非常少。新建的楼宇，也由于地处地震带，建得不高，容纳不了太多人。
居住土地有限，人口却不断增长。房价节节攀升，不难理解。
圣荷西夜景。图/来自网络
（3）经济畅旺
20世纪末，硅谷曾经创下了平均每五天就有一家公司成功上市、每天产生超过60个百万富翁的神话。1995年开始，伴随科网股爆破，硅谷曾有一段时间低迷，房价一度跌了超过20%。
如今，美国经济复苏，高科技企业再一次在硅谷高速扩张。大量的硅谷员工因持有公司股票，随着公司上市而一夜暴富。2004年，Google上市，上千名员工因持有公司股票而成为百万富翁；2012年，Facebook上市，又一次把上千名码农推上了百万富翁俱乐部的宝座。这些新晋富翁，快速地拉高了当地的消费水平，房价则是最直接明显的体现。
大量怀有科技梦想的年轻人，从全世界各地蜂拥而至，加上斯坦福大学在经济、金融、计算机等学科的大幅扩招，导致硅谷的房价借着这股东风节节攀高。
4. 携全款买房的中国炒房团改变战局
近年来，中国投资者携全款在世界各地买房。硅谷这个有良好校网、又闻名遐迩的科创胜地，自然成了目标之一。
在中国，通常买房的步骤是：选喜欢的区域、看楼盘、选户型、签约、过户。整个过程中，房产中介的作用不大。
在美国，房产中介确是一个非常重要的角色。
买房的基本步骤如下：找房产中介沟通需求、去银行开据贷款合格证明（如需贷款）、看房选房、给业主出价（房屋卖价只是参考，业主会在众多报价中选择对其更有利的买家)、找第三方评估房屋状况、根据出具的报告与业主再次谈判、签订合同、检查房屋、办理贷款、过户。
图/来自网络
出价环节非常有技巧，报得过高，容易吃亏，出价太低，却会丧失购买机会。因此，这一环节，很考验中介的专业能力。中介需要非常熟悉房子周围的环境、目前的市场价值、综合评估房子情况，给出有竞争力的出价建议。
美国的房产中介分卖方中介和买方中介。佣金都由卖方支付，一般在6%左右，由卖方中介和买方中介拆账。
硅谷，与美国其他地区的楼市不同，属于供不应求的卖方市场。经常出现，一家有房百家求的情况，出价比要价高十几万完全不出奇。
很多中国买家都是全款买房，如需要通过贷款，一般要等待30-45天。因此，需要贷款的本地人就变得非常弱势。
下图是近一年内，圣塔克拉拉县的房产成交数据。绿色线为成交价相对于报价的增幅，柱状为成交的天数。
从表上可以看到，2017年8月时，成交价比卖家报价高出了10%。也即，如卖家报价100万美金，最后成交价达到了110+万美金。
表上还可以看出，自2017年2月以来，房产成交的平均时间大幅度缩减，可见越来越多的购房者选择了全款买房。
数据/Maggie Chien
艾玛一位在硅谷的朋友，刚开始打算贷款买房。试了几次，都被别人抢了先。不得已，东拼西凑了一大笔钱，参与了全现金报价。
当时，他在Sunvale看中了一间20+年楼龄的2层独立屋，业主报价89万。在中介的建议下，他提交了108万美金的全现金报价，溢价了21.3%。
后来，中介告知，总共有将近50人查看了这套房的卖家披露信息，有23人出了价，其中11份是全现金报价。而这11份中，7位是东亚买家，4位是印度买家。
难怪，在硅谷，集成电路的代号“IC”，又特指Indian and Chinese，可见中国和印度工程师在硅谷已占了很大的权重。
而他出的溢价21.3%的全现金报价，只在所有报价中排名倒数第六。最后成交价高达121万。
失望之下，他转去在离硅谷核心区有些距离的Fremont买了期房。地产商仅起了地基，等了一年后，方能入住。
因此，居大不易！不仅在香港、在北上广深，所有国际大都市大抵都如此。
再有就是，中国大妈惹不起！好想当大妈！
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