又一长租公寓巨头暴雷，公寓还能买吗？

来源 | 我们有房

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8月7日晚，乐伽公寓通发布公告，确认公司已停止经营，关闭所有业务。

继杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫、北京昊园恒业后，南京乐伽公寓，成为又一“暴雷”的长租公寓巨头。

自租赁市场借政策红利快速发展以来，长租公寓市场迅速崛起，然而有阳光就有阴影，无限风光的背后是从2018年1月至今，已有近20家长租公寓资金链出现断裂的残酷事实。

长租公寓爆雷不断，公寓还值得买吗？

据7月29日由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，受经济形势等因素制约，当前租金涨速较上年同期大为减缓。

在租金涨速不及预期的条件下，资本聚集且有专业运营的长租公寓尚且举步维艰，对普通购房者而言，公寓是否还值得买呢？ 

作为商业地产的一种形式，公寓一般面积小、总价低，购入门槛低，同时公寓的生活配套设施更加完善，易于出租，投资收益见效快，现在市面上流行的双钥匙公寓更是可以一房两租，获得双份投资收益，是投资性购房的不二选择。

随着限购等新政不断出台，住宅购入门槛不断提高，而公寓因使用年限的差异，价格远低于周边住宅，但公寓的户型设计和生活配套却愈加完善，与住宅几近相同甚至赶超。

另外，公寓不限购、不限贷、不用摇号的优势更是给没有购房资格的群体提供了一个上车机会。许多没有购房实力的年轻人纷纷将眼光投向公寓，解决过渡性的居住需求，把公寓作为住房的替代品。

公寓宜自住宜投资的属性决定了它的前景广阔，所以购买公寓大可不必成为惊弓之鸟。

优质酒店式公寓挑选要素

目前市面上的公寓产品良莠混杂，如何更好的投资公寓亟一个需靠谱而简单的辨别方法，那没投资公寓是到底要考虑哪些因素呢？

1、地理位置

与住宅投资相比，公寓虽然有不同的投资逻辑，但依然离不开房产投资的第一条铁律：地段。地段才是王道！

地段不仅决定了交通的便捷度，也决定了未来的发展前景和升值潜力，同时更决定了周边的客群类型和承租能力。

新兴产业和高端产业聚集区往往同时也是年轻人口密集分布区，不失为一个不错的选择。

公共交通枢纽附近，尤其是可以连接整个城市的地铁沿线是全世界租房者的共同选择，地铁盘的价值定律同样适用于公寓。

2、 明确购置目的

公寓不限购不限贷，对由于限购政策而没有购房资格的群体而言，酒店式公寓是绝佳的住房替代品，可以作为过渡性住宅，解决过渡性居住需求。

但公寓属于商业性质，水电煤气费用多为商用，费用较高；而且公寓不能解决户口和学区问题，不适合有适龄入学儿童的家庭。

凡事都有两面性，公寓既有总价低、收益稳定等优点，但也有产权时间短、不能落户等缺点。明确自己的需求，权衡利弊再决定是否出手。

3、了解当地租房市场

前两年全国性的棚改轰轰烈烈，带动了租房市场的火热，一些没有外来人口流入的十八线小城市，随着老城区的成片拆迁，租金也水涨船高。把这种短期的高租金、高出租率现象作为投资依据，其结果必然与预期南辕北辙。

一般来说随着持续的人口流入，城市不断扩容，居住需求越来越多，由此带来的租房需求旺盛，才能保障一个地区的租房市场长期稳定健康地发展。

互联网、金融行业和高科技产业园区，聚集了大量的科创精英和新兴中产阶级，年轻人多，流动性大，很容易带来租房需求，推动租金上涨，有效地保障出租率和投资收益，提升投资价值。

另外一些旅游城市，如杭州、舟山等，由于旅游业发达，常年都有稳定的旅游人口驻足，短租市场同样火爆，投资收益可期。

购置前实地走访，对周边环境和租金水平做到心中有数，一般来说租金回报率能达到总价4%的项目，基本上可以称之为优质项目。

4、选择品牌开发商

品牌开发商不仅是建筑品质和管理品质的保障，也是公寓交付后配套设施顺利运营的保障。大的开发商凭借丰富的经验积累，更能深度发掘客户需求，敏锐捕捉市场动态，在配套设施的选择和建设上往往更为人性化，能够为业主提供更好的居住体验。

选择公寓产品时，不妨关注一下该开发商的过往产品，设计是否成熟，建设是否人性化，口碑如何等，不要因为一时疏忽影响了交付后的居住体验。

4、配套必须完备

公寓的主要客群为年轻人，多一些休闲娱乐的生活配套更能吸引年轻人的眼光。现在一些新推出的公寓，往往有自建的商业配套，除了超市、餐饮等生活配套，还有公共健身房、公共餐厅、公共厨房等贴心设计，深得年轻人喜爱。

无论是自住还是出租，有自建商业配套的公寓都是首中之首。

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作者 | 御风：房地产品牌运营人，股权基金操盘手，家庭资产配置、税务筹划顾问。

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