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房产投资,真的只赚不赔吗?

2019-10-08  本文已影响0人  eileen_wang

今天来聊聊房产投资。前段时间我看到了一个数据非常值得深思,《2018年中国城市家庭财富健康报告》提到我国的住房资产占比高达77.7%,要比美国的34.6%要高出2倍多,是不是有些可怕?

中美家庭总资产配置对比

这个数据反映出一个什么问题呢?很多人对买房的观念和操作是不正确的。

中国人对买房子这件事有种天然的偏爱,一方面,自古以来我们受安居乐业的传统思想影响,总觉得有房子才算真正有个家,另一方面,十几年来大批炒房者从中尝到了甜头,也让普通大众闻风而动。

首先说明一点,今天我们讨论的是投资房产,自住房因为它购买的是使用价值所以不在今天的话题里。

与自住房相对应的,投资房属于金融领域,我们常说的金融本质上就是为时间定价,我们作出投资决策购买金融资产,是在购买它的未来价值。

什么意思呢?比如说房子、银行存款、股票等等这些只是资产的承载方式,如果你买了某个产品只是收着也不打算卖,自然无法兑换它的未来价值,自住房和投资房的区别就在这里。

我们说回投资房产,在很多人的观念中,房产永远是很好的投资渠道,可以永赚不赔,那究竟是不是这样呢?既然是投资就会有风险或回报,你不妨跟着一起算一算,看看在北京投资一套房的收益是多少。

我们可以借助下投资回报率ROI,投资回报率是指通过投资而应返回的价值,计算公式是年利润除以总投资额,年利润是收入减去成本。

投资回报率

投资房子有什么收入呢?我们投资房产一般是先租出去,赚取租金,等房价涨到你的预期再卖出去,那租金和卖掉房子的钱就是投资房产的收入。

那成本要包含物业费、装修费、翻新费、水电煤气、取暖费、贷款买房的话还有月供、未来可能征收的房产税以及其他费用,这些总和构成了它的成本。

举个例子来说,北京一套80多平米四环内、2016年全款500万购买的房产,装修后出租,按照每月租金1万来算,那一年就是12万,因为没有卖房的收益,所以12万就是他投资房产一年的收入。那扣去一些生活成本水电煤气之类的费用我们粗算是1万,这还不算出现“断租”等隐性成本,一年的利润就是11万。

利润有了,总投资额也有了,我们算下投资回报率,11万除以500万得出回报率是2.2%。

房产投资,真的只赚不赔吗?

如果是大户型的话回报率还要低,大户型就意味着总房款高,公式的分母变大了,虽然租金也比小户型高但增长额度不如总房款增长额度那么高,导致大户型收益率更低。

比如240平的房子,按上面的算法每年的投资回报率才1.3%,这个回报率还赶不上现在一年期1.75%的银行存款利率。

如果是贷款买房呢?目前银行商业贷款利率假设是4.9%左右(贷款5年以上央行贷款基准利率4.9%),也就是说每年支出去的利息是4.9%,收益却在1.3%-2.2%左右,一年的利差损达到2.7%-3.6%。

还按上面500万房子来说,一年支付贷款利息是500*4.9%=24.5万,收益率按高的2.2%算是11万,那每年还要净亏13.5万。

你可能会说我买房子主要是看重它未来的升值空间,租金暂时的亏损并不重要。

那好,我们再来分析下房子升值的情况,有两种,第一种房子确实升值了但还没达到你的预期并不打算卖,你只能看到账面上的盈利,钱并没有落入你的口袋,用金融术语来说这叫“浮盈”,看得见但摸不着。

第二种情况你卖掉了,如果说现在北京房价还是和过去十年一样也好,那每年3%-4%的亏损对你来说也不算什么。

可是现在北京房价已经三年没涨而且还下跌了。像上述这个例子,在2016年买的房,这三年已经累计亏掉了总房价的10%,那就是50万,平摊到3年,那就是每年亏损3.3%。那我们根据这个数据再去计算下投资回报率,年利润500万*-3.3%=-16.5万,还要加上租房每年净亏损的13.5万,总利润就是负的30万,在除以总投资额500万,投资回报率达到了-6%。所以,这就是计算房子投资回报率的准确算法。

最后,通过今天的分享,我想表达的是:

第一,对于房产投资,我们应该摆正态度,它作为投资方式之一,并不是只赚不赔的,同样也存在亏损风险。

第二,在房住不炒政策背景下,买房投资已经不是短期获益的最佳投资选择。

第三,这个时代,房奴真的不好当!

房产投资,真的只赚不赔吗?
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