香港房价连跌4个月2018年12月12日
房价连跌4个月，这个城市强硬表态：不要幻想救市！
国民经略
百家号12-11 11:30
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文|凯风
每一次房价下跌，总有人盼望救市。这一次，有城市对此强硬说不。
近日，香港特区行政长官林郑月娥在出席“香港经济峰会2019”时强硬表态：
若有人幻想政府會出招救市，大可「慳番」（省省吧）。
从8月开始，香港楼市开始下行，连跌4个月。买房毁约、土地流拍、成交量腰斩、房价持续下跌，这些戏码一一上演。
不要幻想救市，香港底气为何这么硬？
01
香港房价连跌4个月
在经历长达28个月的连续上涨之后，全球最贵楼市真的跌了。
从8月开始，香港楼市转凉的信号此起彼伏，房价下跌从想象迅速变成现实。
一个多月前，香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。这块至少60万一方（注意是一平方）的顶级地皮，因出价未达港府底价而流拍。
紧俏的豪宅土地流拍，这在香港楼市历史上都不多见。
与此同时，退房毁约事件不断增加。
据香港房地产信息网站Data elements数据显示，今年截至10月底，香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。
这些业主，宁可损失数十万港元的定金，也要毅然退房，说明市场预期已经全面下行。
事实上，这只是香港楼市凉凉的序曲。土地流拍、卖房毁约、成交量腰斩、房价下跌的戏码，一个个正在香港轮番上演。
从8月至今，香港二手房房价下跌了6.25%。
根据中原领先指数，香港二手房指数从8月份的最高点的188.64下滑到12月的176.81，下滑态势还在加剧之中。仅九龙地区，上个月房价就下挫5%以上。
房价持续走跌，而成交量则直接腰斩。
根据香港土地处数据，香港11月住宅销售额260亿港元，较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。
量价齐跌趋势确立，香港楼市凉凉走势无可挽回。
02
特区政府为何这么强硬？
楼市凉凉，政府告诫“不要幻想救市”，香港为何如此强硬？
按照林郑月娥的说法：
楼市下跌有人认为是坏事，但她认为是好事。近月楼市向下调整，但远远未能抵消2018年年初至今的升幅。
所以，“幻想政府救市，还是省省吧”。
特区政府如此强硬背后，是香港房价常年位居全球最贵楼市之列，更是连续八年位居“全球房价最难负担城市”之首。
每一个初到香港的人，都会被旅馆的面积所震惊。在港人的口中，“寸土寸金，千尺豪宅”常常挂在嘴边，所谓千尺，折算过来，其实还不到100平方米。
2018年，港岛均价高达18.6万港币/平，九龙为16.3万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达11.3万港币。至于大面积的“千尺豪宅”，港岛的均价更是高达25万港币。
这样的房价，显然不是普通人所能负担起的。
要知道，从2003年香港楼市走出低谷以来，创造出长达15年的大牛市，房价最高翻了6倍以上， 这样的“战绩”，除了内地一二线城市之外，鲜有匹敌者。
正因为如此，这一届特区政府一直都将遏制房价作为施政目标之一。这种背景下，楼市刚刚调整，“救市”显然只能“省省吧”。
03
香港是如何控住房价的？
香港楼市的转折点，是美联储持续加息。
港元汇率与美元挂钩，当美元持续加息，港元为维持汇率稳定，就不得不跟随加息。1998年索罗斯狙击港币未遂的教训在前，在加息面前，香港丝毫不敢放松。
就在12月10日，香港3个月Hibor利率飙升到十年来最高点，达到2.2889%，创下2008年11月以来最高点。
加息一到，楼市自然应声而落。
当然，与加息同时到来的是，是香港的楼市调控。不过，与内地青睐限购限售等行政手段不同，香港的更着重于调控税率。
先是增加印花税。2016年11月，香港将住宅物业印花税率调高至交易额的15%，再加上2012年专门对外地人开征的15%的“买家印花税”，非香港居民的印花税率高达30%。
接着开征空置税。2018年6月底，香港宣布开征空置税，对于空置6个月以上的新房额外开征相当于楼价5%的空置税。
这还没完，香港推出五折购房，力图遏制商品房价格上涨。同在6月，香港宣布：居屋单位将按评估市价的52%出售，而不是原来的70%。所谓居屋，其实就是“居者有其屋”的保障房。降低保障房入市价格，对于平抑市场房价也是有一定作用的。
与这一系列主动的调控相比，被动的资金流入锐减更加致命。
根据高力国际的报告， 2018年上半年，内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，去年这一数字则高达70亿美元。
加息周期的到来，叠加楼市调控的高压，加上外来资金的悬崖式下跌，香港房价如何承受？
04
香港高房价之谜
两个月前，刘德华因支持香港填海而遭到人身攻击。
事情的缘由是，今年10月，香港推出“明日大屿愿景”，拟用20年-30年的时间，建造总面积达17平方公里的多个人工岛，解决100万人左右的居住问题。
香港寸土寸金，房价之高，令普通工薪阶层生畏。普通香港市民蜗居于“纳米楼”、“劏房”，其环境甚至不如内地的地下室和城中村。
香港房价为何这么高？填海背后，难道是土地真的不够用了？
香港规划署资料显示，1111平方公里的总土地面积中，已建设发展的用地为270平方公里，占比 24.4%，其中仅有6.9%用于建设房屋；剩余75.6% 的土地，为非建设或未建设地区，如郊野公园、湿地、鱼塘等。
显然，住宅用地仅占香港宗土地的6.9%，这样的比例，放在世界上任何一个城市都令人惊诧。
显然，香港不是没地，而是有地而不愿意广泛开发。
数据显示，1995年-2005年，香港已发展土地面积共增加6000公顷；2005年-2015年，香港土地开发开始“原地踏步”，有关数字大跌至400公顷。
土地供应不足，这是香港高房价的根本病灶所在。无论是生态环境需要，还是农地改造，在全国最贵楼市面前，都失去了说服力。
然而，土地垄断、供应不足的又何止香港？
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