买房：二种需求与三种逻辑

1.买房动力是什么？

买房的动力一般而言由投资需求与居住需求组成，其中投资需求是将房子作为资产，而不是自身的居住空间，必须建立他人的意愿之上，把房子卖出去或者把房子租出去来盈利。

房子作为投资产品的特殊性在于具有价值升值变现（房产买卖价格之差就是投资收益）与提供稳定现金流（出租资产来获得租金）的两种盈利模式，与之相似的是股票，债券之类的金融产品，股票可以通过市场交易，还有就是持有股票的公司分红这两种盈利模式，债券则是利息与债券市场买卖。

我并不认为黄金价格是被美国政府刻意打压，黄金的最大问题在于只能通过价格之差来获得投资收益，缺失了能够获取稳定现金流这种投资收益模式。

所以中国房地产与美国的股市作为其经济的核心，并不是由两个国家的政策倾向决定，起到关键作用的是房子与股票所具有的二种投资盈利模式。

另外一种就是买房者是出于自我需求，这种房子一般而言，是不会在市场流通，这种需求下，买房这个行为的决定因素只有购房成本与住房舒适度方面的考量，而没有升值的考虑（房子卖了你住哪里）与出租考虑（你的家人能接受与他人合租）。

但买房这个事情并不是由纯粹的居住需求与纯粹的投资需求单一组成的，无论出于何种目的，当购买资产之后，我们总是希望是自己的资产是升值的。

买房者不能接受在购买行为之后的房价下降，对于投资者来说，这意味投资失败，对于刚需来说，他购房的性价比降低，但刚需的居住需求被满足，对于房价下降来说，刚需不会产生过激想法，投资者会产生激烈的反抗行为，凡事都有一个度，房价下降太多的话，刚需也会闹。

期房制度下，还会出现一个现象，即房子烂尾之后，所有购房者的激烈反抗与自我组织行为，前者持续一两年，而后者持续三年以上，甚至出现楼房烂尾之后，业主自发组织起来把楼房修好之后，房地产开发商又回来驱逐住户的情况。

未买房者是不太能接受购买房产之前的房价上涨，对于因为一些其他原因而推迟买房行为的投资者来说，这意味着购房成本上升以及投资收益的减少，对于刚需来说，这是购房成本提升，需要付出更多来获得居住空间，房价上涨来说，对未买房的刚需是不可能接受的，对于未买房的投资者可能是抱怨自己不把买房的优先级提高，而不是对房价上涨表示不可接受的态度，

不同的需求决定了其对房价上涨或者下降的不同态度，而购房时间的差异决定了对房价上涨或者下降的接受程度。

2.买房的第一种逻辑是什么？

我的朋友问过我，可不可以用三十万付首付，贷七十万买房，然后又贷六十万去支付另一套价值二百万的房价首付，这样循环下去。

这是典型的炒房逻辑，当然这种模式下，你的资产积累速度会非常快，你的债务增长速度也非常快，第二是贷款主要是看你的现金流所能到达的极限，当然还要相应的抵押物。

从结果上来看，用三十万就能拥有两套房子，你名下的资产价值已达到了三百万，你背负的债务也从零变成了两百七十万，房价继续上涨，你名下的资产就更值钱了，如果房价下降，你名下的资产亏损了三十万以上，你陷入资不抵债的情况，这还是在不计算债务利息的情况下；

计算房贷利率情况下，房贷与利息的比例1：0.3，房价涨幅不到30%以上，负债投资者就会陷入资不抵债的情况，俗称亏损。

亏损不会导致破产，当偿还债务的利息大于你的现金流的时候，你才会进入破产。

说不定房价在第一年不涨，第二年又开始暴涨，那你的投资状态从亏损又转化为盈利，投资还是要研究一下宏观趋势的，不然忍受不了短时间的亏损，到后面只剩懊悔。

人是不愿意把金钱投入到不断贬值的资产上面，人不愿意接受自身亏损的现实，所以会通过闹的方式来对房地产商施压提升房价来减少自身的亏损。

当然因为这种盈利模式是建立在房子卖出之后，是建立下一个投资或者刚需愿意购买房产之上，炒房最后一定是一个刚需来购买房产，当刚需减少的时候，地方政府是保这些房产投资者的盈利来源的二手房市场，还是保给地方财政做出贡献的新房市场，这种情况下，不打击二手房市场都是烧高香了。

这种逻辑下，就算买房也不会装修，不同人喜欢的装修风格不一样，可能会因为购房者不满意装修风格反而卖不出房子，这种逻辑不光带来房产价格飙升，还会出现大量房子空置的现象，它会对装修市场产生影响。

3.买房的第二种支持逻辑是什么？

出租是对空置房屋的使用，这种逻辑下，房屋是需要一定程度的装修，而且因为租房者并没有拥有房屋产权，租客对装修的要求也不会太高，租房会产生装修需求，但又不太多高端的装修需求，你可以通过关注装修产品价格来推测装修市场的好坏，从而也可以得出房地产盈利模式的趋势变化。

出租是房子稳定获得现金流的一种方式，就像持有上市公司的股票可以参与公司分红一样，这种获得稳定现金流的盈利模式风险性都不会太高，出租能决定的是房产价格的下限，就像上市公司通常在自身股价暴跌的时候，通过公布分红计划来提升股价，或者向外界表达企业自身现金流的充沛；

我们会看到像天津，虽然房价下降，但是房租并没有太大的跌幅，房租是来源于当地人的工资水平，房价的上涨是当地人的负债能力或者结婚人数之上。

这种逻辑虽然资产增值速度很慢，但是对现金流要求不会太高，而且对房价下降的忍耐程度会比较高。

大学生与刚刚工作的毕业生的租房需求是最旺盛，大学附近的房子与写字楼附近的房子更加受到第二种逻辑支撑的投资者欢迎。

4.买房的第三种逻辑是什么？

个人买房之后，通勤时间并没有发生变化，这种思考逻辑就是投资逻辑而不是满足自身需求的逻辑，买房首先是要买离自己工作地点近的房子，因为这会使得你减少时间支出，节约出来的时间可以干一些更有价值的事情。

第二考虑的是房子附带的社交与教育资源，在居住一个地方之后，自然而然会以居住地为中心向附近发展社会关系，小孩子的社交是基于游戏，附近有小朋友喜欢足球，你的小孩也会产生对足球的兴趣，我喜欢下象棋，也是因为玩得好的，小学同学有一个也喜欢象棋，医院与学校等等这些公共服务项目也是在政府规划的新区多一点，你买新房，价格的一部分是用来支付公共服务，地价的大部分用来维持地方政府的公共服务支出的。

刚需买房之后，不需要考虑这个城市房价是升还是降，刚需是建立在居住属性，你把房子卖了你住哪里？当你的资产出于种种原因而不能交易的时候，市场上同类型的资产价格对你来说没有任何意义。

拆迁的两个问题，拆迁之后我住哪里这是第一个问题，拆迁之后，我怎么再找一个通勤时间这么短*（三十岁之后基本上就是在自己居住地附近找工作），教育与医疗资源方便的房子，这个是市中心老破小难拆的原因。

拆迁之后，获得巨量财富之后，你能不能守住也是一个问题，毕竟贵阳市在几年前，有一些赌博团队跟着农村拆迁，哪里拆迁之后就去哪里。

5.未来房地产会出现什么？

如果看到我上上周与上周的文章，依靠不同时间房产价格之差来获得投资收益我认为是一种典型增量经济模式，追求资产的高增速，公司规模不重要，依靠出租等方式来获得一个稳定的利润来源我认为是典型存量经济模式，它追求的是利润的实现与公司的规模与垄断程度。

基于我的认知，我做出如下预测，出租市场将会出现大量的巨型国企进入，来减少员工的住房等支出，出于国企对资产增速的要求低于个人与私企，但对于保持资产增值的需求旺盛，带来稳定现金流来源的出租市场很能满足国企的需要。

出于中国结婚人数，出生人口数，生育率等等考虑，在刚需逐渐减少的现状下，地方政府与以房产升值为主的房产投资者是零和博弈，对地方政府保护新房市场的信心还是要保持敬畏的，但是保护二手房，实现房产投资者的盈利的幻想还是不要继续坚持了。

在中国资源集中于省会以及大型城市的现状下，维持经济增速的手段之一就是进一步大城市化，一些城市面对是全球的投资者，二线与一线城市的公共服务与三四线城市依然有差距的情况下，一二线城市的新区依然具有房产升值预期。

基于房地产逻辑的变化，房价的下降就是必然，资产有折旧率，买了闲置，不管是贷款利息，还是资产折旧的损失，都是令人心烦的，还要面临房价横盘与下降的绝望。

祝读者们都能买到满意的房子。