没有一毛钱存款，如何在半年内折腾出2套房子
没有一毛钱存款，如何在半年内折腾出2套房子
小师妹一闺密（妮可龙姬，也就是本文做作者），最近可谓是春风得意。凭着她对楼市的敏感和行动魄力，在今年的上半年。没有一分钱存款的家庭，却成功用一套小三房折腾出了一套大三房，一套学区房，还有xx万现金。下面我们就来听听她的故事：
“买房”，无疑成为了近期市井中最热门的话题。在家庭聚餐的话题中，也离不开“某某城市的房价一平方隔天就涨了一万”。外出和朋友打招呼，由不原来的“你吃饭了么？”变成了，“你买了哪个小区？”。
我是苗根正红的85后，“买房”的压力也无形中慢慢形成。幸运的是，从13年开始，就一直关注房市的发展，所以，今年2月份-8月份之间，果断下手了两套房，实现财富目标的房产布局的第一步。
我的目标很小，有三套房子就行。一套学区房--作为孩子上学使用，面积50平方左右即可，名额用完后可即刻出售；一套舒适的大三房，这套房子交通便利、生活环境良好、人文也不错，邻里相处融洽；一套海景房，用来观赏，作为生活品质的提升点。前两个目标已经实现，第三个目标等着房市合适的时机再出手。
如何实现自己的购房计划？老是说自己没钱的人，一定是买不了房子的。不是怕自己付不起房贷，就是怕首付太高，犹犹豫豫，这样的人也不适合买房。总是会错过最好的时机。
什么时候才能算购房的好时机？总结了一下，一是房市行情好，贷款政策宽松。二是房市行情平稳下，金融产品丰富，贷款（借款）渠道多元。
因为我在厦门，所以，我说说从2013年关注楼市的感受及操作方式。
房市的行情和政府规划、地区的发展大环境离不开，比如厦门和泉州就一个小时的车程，可是房价却相差7,8倍。而厦门整体而言，每个区的规划也不尽相同。因为资金的原因，“捡漏”是我最好的选择方式。
遗憾
2013年，厦门的房价，岛内普遍在1万5多出头，比较优质的小区3万。岛外的房子，翔安片区1万左右，而且新楼盘比较多。当时，有一个新楼盘开盘的时候，高楼26层的房子每平方9800元。作为外地户口，首套房的我，可以拿到利率7折的优惠。首付30多万，月供5000多元。但是当时做行政的我，薪资才4500元。男朋友（后来成为我老公）因为未结婚，也没有特别强烈的买房感，所以这次就买房就搁置了。结果到了2016年2月份，我们当时看的那套房子每平方涨价多2万，8月份，每平方3万以上。也因为这次购房失败的经历，让家庭对房市有了一个重新的认识。
决心
2016年1月份，我和我的爱人去杭州呆了一个多月，本打算再杭州扎根。这就意味着，我们在厦门的房子（结婚后，才知道我爱人在厦门有一套房子，90平方，银行贷款还剩26万）需要出租，然后在杭州租房子。一过去杭州，我花了2周的时间，把下沙周边所有的楼盘和二手房逛了一圈，大概了解了周边的楼价。下沙的楼盘，2015年期间，基本上没有增值，平均房价也在1.7万左右。本来我们打算把厦门的房子卖了，买杭州的房子，但是我爱人实在使不得。后来经过讨论完了以后，我们放弃了扎根杭州的想法，还是决定回到厦门。回来厦门的路上，我们在车上讨论，2015年这一年，房价的增幅并不是很大，说明经济形势不好，而实体经济也在萎缩，金融行业在2015年的势头表现的不错，这个时候正好是我们换置房产的好时机。于是我们决定，回来后必须要买房。需要解决的问题是，买那个区的房子？首付多少？按揭多少？
选择
2月20日我们做完买房的决定，2月21日我就一边着手看房，每天看的房子不少于20套。从首付的角度来看，我们希望是在70万到80万左右，加上税费不超过100万。同时，我们也希望能尽快入住，所以，我们对中介说的要求非常的明确：一、只看带简装的二手房--有基础的硬装，软装的风格可以自己调整。二、只在翔安片区看房，离隧道口近，离公司近。三、首付不能超过80万。这样我们基本上就框定了我们能下手购买的房子的范围了。
关于首付的问题，由于当时厦门的消费贷和装修贷政策比较宽松，我们有一套房就能做评估贷款，所以我们当时想办法找亲戚、朋友抽借了20万，为期一个月，把首套房的尾款付掉，并做了抵押，抵押100万出来。
2月27日，我们终于看中了一套户型不错的房子，120平方左右，总价190万，首付74万，按揭6300元。于是我们隔天就把协议签订，然后跑银行，跑产权局，历时1个多月，房子顺利交接。这个时候，我们的消费贷和房贷压力是每个月1.2万。单工资基本收入1.5万就能够支付这个费用了。我个人很不赞同某些理财文章说，房贷不超过收入的30%以下这么一说。因为，你的工资会涨、货币会贬值、而房价也会涨。今年你的房贷是1万，占比支出是50%，可是到了明年，也许占比只变成了30%。再说了你还会有家庭，不是么?
行动
很多人会说，买房一定要看仔细，慢慢来，这个我绝对不赞同。你可以看的多，但一定要集中看，买房、换房也许就只是一时的情绪激动。你得爱你的房子，换房的时候，帮它找一个好的主人，而你要买的那个房子的主人也得爱护它才买。即使是同个高价小区，有些房子的风水不好，一样有价无市，很难快速出手。
因为第一套房，不是学区，而且消费贷的压力也存在，所以，我和爱人决定换一套岛内的学区房，因为我们有100万的贷款，即使房子卖完后，只剩下200万左右。而我们是二套房，所以首付需要6成，按这样的比例，我们只能买价值在300-400万区间的学区房。成熟的学区房，每平方单价在6万左右。而市场已经疯狂了一段时间，所以，如果按照第一套房子的操作来换房，本质上存在的风险系数特别的高，这个是我们对房市的一个预判。所以，我们决定采用稳妥过度的方式，来操作。
基于这样的考虑，我把目标定位在五缘湾东部、北部、枋湖、观音山片区的学区房。这里的学区比较新，目前的学区价值还未被完全挖掘。于是在看完不下50套二手房的情况下，我们定了一套五缘湾实验小学（厦门市直属小学）附近的房子。面积45平方。首付加税费200万。这套房子的公摊面积小，利用率高，楼层算高楼，对于同个小区的同种户型，因为暂时没有学习名额，价格便宜将近30万。也就是说，本身这套房就有近30万的溢价权。
从卖房到买房，我们只花了两天的时间，这样就避免了，货币放在手上贬值，而且购置学区房是资产保值的一种方式，特别是小户型的学区房换手比较快。
当我们签订合同后，一周内厦门的限购政策就出来了。所以，买房、换房要快啊，不然跟不上市场和政策的变化。
后记
关于限购，是否还适合继续买房？我的观点是，限购，对于有购买资格的人，反而是捡漏的好时机。所以，这个时候，看到合适的房子要出手，不然三年后，你又得拍大腿了。
