房租个税专项扣除“伤”了房东还是租户

2019年1月1日国家出台了【人民群众喜闻乐见】的个税专项扣除政策。这个政策真是个好政策，特别是在可操作方面为大家考虑的还是很好的，比如租房扣除这块就不要求开增值税发票，而是按照租赁合同来申报。申报金额跟实际缴纳的房租也不挂钩。

政策初衷是非常好的，但是问题来了，现在抵扣的要求是上传租赁合同以及租赁方信息（房屋具体信息），这样一来如果和房管局的数据对比就知道房东的信息了。北京这种地方办居住证也要租房合同，但是给的是派出所，这次给的是税局，而税法是规定了出租房的房东要纳税，不过因为种种原因现在租房不纳税是普遍现象。所以很多房东担心会额外增加税收负担，甚至已经有个别地方出现了房东“要挟”租户如果上报租房扣除就毁约的情况。下面小左就给大家分析分析，以及大家应该怎么办？

1房租到底要交多少税

现行税法的规定是房租出租房要交【增值税】和【所得税】，我们分别按照个人房东和长租公寓来看一下。

个人房东增值税按照2018年3月的新政策，如果是每个月不超过3万（大部分朋友），可以享受小微企业增值税免税政策。大土豪大地主房子多的不得了的肯定会超过，这个时候增值税是按照5%减按1.5%征收，也就是房租/(1+5%)*1.5%。长租公寓按照房租/（1+10%）*10%减去进项税来缴纳的，但是绝大部份长租公寓也是从房东那里拿房子，而房东一般也不会开票，所以实际上长租公寓的税负（如果正常缴税的话）会比个人要高出4-5倍。

所得税这块长租公寓自己交企业所得税（暴利行业我可不敢测算），个人房东的话是按照财产租赁缴税。4000以上的是（4000-800）*20%*50%（市场价租房减半征收），4000以上是房租*80%*20%*50%征收。

总的看一下，以北京为例，5000一个月的租金，租房个人房东要负担的个税400元，长租公寓要负担增值税454元以及（暴利下的）所得税。这些数，远远比税前抵扣1500抵扣要多的多（一般20000以下收入也就能抵扣150）。所以如果严格执行税法的制度，堵上以前不交税的口子，实际税负是上升的。

2税收最后总是弱势的一方来承担

根据经济学的基本原理，税收总是由价格弹性小的一方来承担。通俗一点的说就是弱势的一方承担。比如房屋买卖，这个已经是公开的事情了，就是所有税费都由买房的一方来负担，比如增值税、个税。极个别特别着急卖房子的才由业主来付【一部分】。因为很明显目前购房的一方在市场上是弱势。

在租房市场上强势的一方还是房东和长租公寓，因为租户是弱势群体，特别是大城市，租户总不能露宿街头吧，而出租的房屋市场总体上是需求大于供给。所以，按照经济学的一般规律，如果真正增加了税负，最后肯定会以各种形式转嫁到租户身上。不信大家去搜一搜，北京某知名长租公寓，如果要开发票，必须由租户自担所有的增值税。

3未来会怎样以及我们怎么办

为了避税，搞阴阳合同的事大家都知道的很清楚了。（什么！你不知道！某明星被罚了9个亿你真不知道吗！）但是租房这种小事有没有搞阴阳合同的动机我不知道，但肯定会有人做成每个月租金800（卡在所得税免税点上）。但是大城市，很有可能房东为了不让租户报抵扣，增加一份押金。我建议大家不要碰这些邪门歪道。如何保护自己的权益，下面小左给大家提供一种思路。

背景：因为现在个税是年度综合扣除，过几个月报和现在报是一模一样的，而且明年5月之前还有汇算退税的机会，所以没必要现在特别着急，每个月这块大部分朋友也就100来块钱，不妨等一等。

个人房东：【友善地】提示一下租户，请租户等一等政策明确了再报

个人租户：如果房东威胁你，你就先别报了，这种房东长租也不合适对吧，反正明年记得补申报就行，管他呢；如果没有威胁你，你可以协商，也可以等政策明确了再决定

长租公寓：请公司法务好好研究吧，要问我请给我足够的钱，嘿嘿嘿（反正也不会有）

最后说一下，如果过段时间政策明确了不作为房东纳税的依据，大家就当【无事发生过】；如果政策明确了要交，前面已经分析了双方所处的环境了，最好的办法不言自明……