6月25日

从15年下半年开始，我们国家在房地产上采取了三项措施：一是降低房地产首付比例，最低降至首付20%；二是宽松的银行货币政策，比如当年按揭买房基准打85折；三就是在三四线开展史上最大规模的棚户区改造计划，其中很大的比例是用国开行的政策性贷款来扶持，给予拆迁户货币化的补偿方式。

其中第一项和第二项直接推动了一二线城市在这两年内的先后上涨，而第三项措施则是三四线城市主要推动因素，比如四川省内棚改规模最大的城市是自贡，也是四川这两年涨幅最大的地级市。

地产去库存政策救活了当时一大批悬崖边上的开发商，不仅是小开发商，包括融创、恒大等当时资金面都绷的很紧，还因为此轮房地产的去库存，顺势将下游钢铁、水泥、煤炭等之前过剩产能出清，救活的都是属于共和国长子的国有大企业。

更重要的一点是，此轮之前，我们国家是典型的企业高负债率、居民高储蓄率的国家，国家通过这次“涨价去库存”的方式，成功的将企业的债务向民间转移，就是所谓的企业去杠杆，居民加杠杆。这两年无论是数据上和平时所观察到的情形都在印证了这一点，比如我所持股的一家煤炭生产企业-陕西煤业，这两年的短期银行借款从两年前的100多亿，下降到去年年末的只有33个亿，而最新一期的国家居民消费指数创下自2003年非典以来的新低。换句话说，民间现在也没什么钱了。

总的说来，这轮之后，居民得到了名义上房价上涨的“纸面财富”，而付出了实实在在的现金流和实打实的债务。而可惨的是，连着名义上的“纸面财富”也被国家使用政策性手段锁定死了，比如一二线城市的限售政策，拿到房产证前3-5年不能上市交易等等，这等于说房子失去了本来应该有的流动性，按照金融学上对于资产品的定价理论，一个没有流动性的资产品，我们是无法对其进行公允定价的。这就是目前城市中产阶级普遍存在“财富幻觉”，通俗讲，就是个个算资产都是千万富翁，但每月还完月供后，还得紧巴巴的过日子。

回到今天出台的棚改政策，货币化补偿取消，审批权限收归国开行总行，意味着对三四线城市之前的政策全面收紧，也意味着三四线去库存已经基本到位，这项政策基本和一二线城市里的限售异曲同工，不同的是，一二线城市是在供给端锁死流动性，而这项政策是在给需求端降温，叠加早已经收紧的金融政策，本来三四线城市的流动性就差于大城市，而供给又天量于大城市。简言以蔽之，今天的政策也基本宣告着三线城市，在继一二线城市之后，热闹结束。