“ 相较于NAREIT综指，

这一个指数更适合作为

资产配置的REITs代表。 ”

这是屠夫的第 140 篇原创，全文 2100 字

---

金钱永不眠，屠夫问候各位早安。

这是“深入浅出了解REITs”系列第4集，屠夫此前先后介绍过：

4本适合投资者了解REITs的书籍

对REITs的2个误解，3种类型和4个选择的理由

REITs的五十年业绩历史

通过前3集，相信大家对REITs这项“收租资产”的性质已不再陌生。可是对于一个投资者而言，了解资产性质只是第一步，找到可投资的工具才能进入到实战。

指数基金作为跟踪资产指数的被动型投资工具，是资产配置者的利器。

正如股权类资产有股票指数（如 沪深300指数），债权类资产有债券指数（如 7-10年国开债指数），REITs也有自己的指数。

屠夫参考《REITs：颠覆传统地产的金融模式》和《REITs投资指南》两本书，外加查询了富时罗素（FTSE Russell）等网站的信息后，归纳了几个典型的REITs指数介绍，希望为大家拨开迷雾，更好地“问「房」之轻重”。

01  富时NAREIT美国房地产指数系列

作为全球首屈一指的指数供应商，富时罗素与全美房地产投资信托协会 (NAREIT) 和欧洲公共房地产协会 (EPRA) 合作，创建了两个指数系列：

富时 NAREIT 美国房地产指数系列 (FTSE NAREIT US Real Estate Index Series)

富时 EPRA/NAREIT 全球房地产指数系列 (FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series)

虽然名字很长，但是看得出来这两个系列拥有【不同市场范围】。

前者是完全的美国市场，后者则立足全球市场。

注意了，这里说的是两个“指数系列”，每个系列包含不止一种指数的。

先说说美国市场的NAREIT US系列。

（来源：富时罗素官网）

这个系列是富时与NAREIT（全美房地产投资信托协会）合作的产物，按照连续方式计算在美国公开上市的所有REITs，可以根据市场变化每月进行调整。

系列总共包含6个指数，屠夫挑其中3个重点讲讲。

NAREIT综合指数 (NAREIT Composite Index) 是实时交易指数，是目前衡量REITs证券市场表现的主要基准。样本包括了美国所有上市的REITs，所有数据来源于纽约证交所、美国证交所和纳斯达克。美国REITs协会指数根据REITs的投资类型细分为综合指数、物业投资类指数和抵押类指数三类。

而NAREIT权益指数 (NAREIT Equity Index) 是在NAREIT Composite的基础上，剔除抵押型REITs而成。*

NAREIT 50指数 (NAREIT 50 Index) 则包括50只规模最大的上市REITs，可以理解为“上证50”的NAREIT版。

* 有关“抵押型REITs”，可参考《初识REITs》

02  富时EPRA/NAREIT全球房地产指数系列

再看看全球市场的EPRA/NAREIT Global系列。

（来源：富时罗素官网）

为了体现“全球市场”，富时和NAREIT额外拉来了EPRA（欧洲公共房地产协会）合作创建了这个包含多达17个指数的系列。

富时罗素的官网上，是这么介绍的：

富时EPRA/NAREIT全球房地产指数系列涵盖按发达和新兴市场来划分的全球、各地区和各国家市场，通过帮助投资者剖析不同市场，为全球上市房地产投资信托股票和上市物业公司提供最纯正和最多元化的代表。

是不是看得云里雾里？

其实也没那么复杂。这个系列基本按地理维度拆分，比如美国、亚太地区、全球发达市场、亚洲发达市场、欧洲发达市场……

恰巧半天候组合里的 上投摩根富时发达市场REITs指数基金 (005613) ，追踪的就是这个系列里的富时发达市场REITs指数 (FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index) ，屠夫以此为例详细说说。

顾名思义，发达市场REITs指数挑选的是全球发达市场 (Developed) 的REITs。

由于基金的跟踪误差小，我们可以通过其基金的前10大持仓了解指数的成分结构：

（来源：天天基金网）

从持仓比例上看，这个指数高度分散到多个投资标的。最大份额占比大约为6%，从第三大持仓开始占比都不足5%。

从分布市场来看，前十大持仓以美国市场为主。展开第2季度持仓明细可以看到前63持仓其实还包括欧洲（Unibail-Rodamco-Westfield、Segro、英国置地等），澳大利亚（Goodman、Scentre、Dexus等），香港（领展），日本（日本建筑基金股份有限公司），加拿大（GPT）等多个市场的标的。

总的来说，虽然美国市场的房地产占比较高（毕竟是第一大经济体），这个指数确实做到了全球级别的分散。

相较于NAREIT综指，这一个指数更加适合作为资产配置的REITs代表。

03  其他4个REITs指数

最后介绍的4个指数同样在REITs领域中占有一席之地。限于篇幅和精力，屠夫只做简略介绍。

明晟美国REITs指数 (MSCI US REITs Index) 是实时交易指数，由摩根士丹利集团计算，美国证券交易所发布。国内的 广发美国房地产指数 (000179) 便是追踪这个指数。

它选择计算指数的样本企业时主要考虑最小股价、发行量、市值、最小交易额和过去6个月的交易情况等因素，只包括在主要交易所挂牌时间超过6个月的REITs，但不包括医疗类REITs或抵押型REITs。该指数每季度调整一次样本选择。

道琼斯泛REITs指数 (Dow Jones Equity All REIT Total Return Index) 也颇有名气，它按照连续方式计算在美国公开上市的所有REITs。国内的 南方道琼斯美国精选 (160140)跟踪的指数属于和它同属一个系列（但不是同一个指数）。

标准普尔REITs综合指数 (S&P REITs Composite Index)在1994年开始公布，由105家上市REITs组成，包括抵押型REITs。

指数的样本企业要求具有良好的金融基础、高度的流动性、高回报率，并在主要的证券交易所上市，市值1亿美元以上。该指数每天公布，每季度调整一次权重和样本构成。

最后是威尔希尔不动产证券指数 (Wilshire Real Estate Securities Index) ，它跟踪REITs及其他不动产相关的公司，诸如住宅建筑商、开发商与酒店运营商。

以上就是屠夫整理的6个典型REITs指数（系列）。

由于精力和篇幅有限，只能覆盖有限的重点内容，希望能为大家的资产配置提供参考。

作者：屠夫1868 @ 基业长红