承租人去世，谁有权购买公房产权？

朱镕基

“如果老百姓的住房问题长期得不到解决,那我们无法向老百姓交代。”

在办理继承案件中，我们经常能感受到老年人有种强烈的愿望，希望他们的子女和睦友爱，对自己留下的财产，能够和平地处理。

我们知道，老一辈中很多人的住房最开始都不是自己所有的，如果没有出资购买，那就一直属于租赁状态。如果老人突然去世，这套房产很容易就成为导火索，引起一家人甚至几家人的争夺。

公房承租人去世，谁有权购买房屋产权？这是咱们今天要解决的问题。

 不过，既然今天周末，那不妨多聊聊。在这公房背后还有段值得一提的历史，这段历史饱蘸了老一辈人的辛酸。而如果没有这段历史，房地产也不会走到今天。

在阎真的小说《沧浪之水》中有一幕令人印象特别深刻：主人公池大为因级别不够，只能跟老婆、孩子、丈母娘住在一间屋子里。而跟池大为资历差不多、学位还更低的丁小槐以溜须拍马的功夫当上处长，分配到一套两室户的房子。

小说里提到的住房分配，是确实存在的。在上个世纪七八十年代，城镇居民的住房多属于一种“福利分房制度”。要么是单位以住房为实物进行分配，要么就是以极低的价格出租。

这种制度的初衷是为了改善居住环境，实现“居者有其屋”。然而，随着单位建房、维修、住房补贴的支出增加，投资回报比率越来越低，包袱也越来越重。

本来是为了缓和住房供需矛盾，没想到反而日趋严重。据统计，我国解放初期全国城镇人均住房面积约4.5㎡，而到了80年代初，竟下降到3.6㎡。缺房户怨声沸腾。

人们一直认为，1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，才是城镇住房制度改革的标志性事件。

事实上在1980年，小平同志在同中央负责同志谈话中，就已经提到住房难的问题，并且提出了初步方案，建房、买房、提高房租都谈到了。

后来，国务院成立了住房制度改革领导小组，在烟台也开始了房改的试点。进入90年代后，上海时任市长朱镕基痛感上海市民住房问题严重，特地派人去新加坡考察，形成上海方案。这套方案，经过国务院批转，为各地效仿。

国务院出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》，正式开启了城镇住房商品化的大门，成为改革开放的重大事件之一。其重要意义还在于稳步推进公有住房的出售，通过向城镇职工出售原公有住房，逐步完成了我国住房私有化的进程。

今天咱们要提到的老王，就在这住房改革的浪潮前夕分到了一套房子。这套房子后来被拆迁，一家人被安置到另一处公房中。除老王之外，受配人还有他的小儿子甲和外孙乙。安置完之后，三个人的户口也随之迁入，后来大儿子丙的户口也迁了进来。

按照当时的政策，老王作为承租人，只享有居住权。可能是由于经济状况不佳，一直到老王去世，他也没出资购买产权。老王去世后，这一户的户主顺理成章就变成了大儿子丙。

这个小外孙乙长大后，才发现家里的这套房子并没有产权。而此时，他小舅舅甲早就不在这里居住，大舅舅丙也已经在别处有了房子，还寻思着把家里这套祖传的房子租出去。

乙从小在这长大，接受不了，就想出资购买这套老房子。他到处打听了一圈，才知道户主是自己大舅舅，而承租人呢，自从他外公去世后，就空置着没有变更。看样子，还不是有钱就能解决的事，乙想到了向法院起诉。

起诉什么呢？律师给他支了个招，首先确定居住使用权。

根据《上海市房屋租赁条例》第41条，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。

可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

一旦排除其他几个人的居住使用权，这承租人就有希望变更到乙名下，这时候再出资购买，那就名正言顺了。

谁有居住使用权呢？只有共同居住人才有。

《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

此处属于公有房屋租赁中的“共同居住人”，要跟《一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答》中的“同住人”严格区分开来。

这样一排查下来，发现户籍在这套房产中的人员，恰恰只有乙符合条件。乙毫不犹豫委托律师向法院起诉。本案经过两审，确认了其他人员不享有居住使用权。