鼎新资本：对中国A股和地产的思考和展望 （地产篇）

科技革命和人口结构是决定宏观经济最重要的两个因素。 对地产来讲，人口结构更是重中之重。

分析地产行业，从短期来看，各种政策和宏观经济局势容易迷惑投资者双眼。但拉长时间来看长期局势，比较容易找到一些高确定性的大方向，从而能找到一些很明确的长期投资方向。

中国国情

未来对中国地产影响最大的是两个人口结构的改变： 1. 人口的快速老龄化  2. 中国城市化进程的完成。 日本的这两个改变都走在我们前面。 从日本的历史来看，当一个国家城市化进程完成，同时人口停止增长后，一般会出现几个核心都市圈，会拥有较高的国家人口比例。 比如，日本的三大核心都市圈居住的人口占到整个日本人口的50%左右，韩国首尔的大都市圈也占到韩国接近一半的人口。

中国目前也正在形成类似的三大都市圈：北京、天津环渤海都市圈； 上海+苏杭的长江三角都市圈；深圳、广州为中心的珠江三角洲都市圈。

从日本、韩国和欧美的历史来看，我们基本可以得出以下结论： 如果现在一定还要继续投资房产的话，只能选择核心一线都市圈，外加部分核心二线城市。但未来几年之后，对于二线城市的选择也得很谨慎。一线城市中，深圳的人口年龄层结构最为年轻，同时净人口比例增幅最大，未来深圳房屋的增值潜力和投资安全性相对最优。

而未来绝大部分的三四线城市的房屋没有升值空间，这些城市的人口还在持续流出，尤其是年轻人口，将来是没有人接盘这些城市的房产的。

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但事实上，拉长到5到10年以上的大类资产的布局，投资普通房产的时代已经过去，不再是一个好的方向。 从阶级流动的角度来看，普通房产的通道已经固化，未来阶级流动导致的主要大机会存在三个领域：证券投资 + 养老地产 + 风口创业。 这些机会的进入门槛和难度相比买房子要高很多，但随着社会经济越来越成熟，跨越阶级流动的阻力和壁垒将越来越高也是一种必然。

从上图北大社会学系郭志刚教授的研究可以看出，中国未来老龄化的速度是触目惊心的。 由于计划生育的影响，中国老龄化的速度将远超一般国家。 目前比较糟糕的一个问题是，中国80后到90后女性人口数量众多，现在正处在生育年龄，但普遍生育欲望不强。在接下来的10年内如果这批人群的生育率不能有效提高，那10年后将面临处于适合生育年龄的人群（00后人群）数量剧减的局面。到时就算00后的生育率提高了无济于事。更何况，在全球范围内几乎没有发生过一个国家的生育率降低后还能大幅提高的先例。

总之，我们认为中国老龄化的程度和速度将是惊人的。与此相关的行业未来爆发的潜力和赛道将会非常非常宽。最典型的将是医疗和养老地产领域。无论是创业、股票投资还是相关地产投资，未来空间都将是非常巨大的。

投资策略

股票投资领域，可以参考之前日本、欧洲、美国等走过的路。比如在医药、寿险、老龄化消费（消费降级）、REITs地产等领域将会产生长期大牛股。

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地产领域，未来的养老地产、医疗护理缺口将是巨大的。中国未来医疗护理的缺口将是几十甚至上百倍以上的。几十上百个老人护理需求，可能只有一个供给。虽然现在受制于政策和税收等制度，相关地产、REITs和护理行业在中国还没全面开花，但现在是布局的好时机。

在美国和加拿大，养老地产领域现存的投资机会目前恰到好处，产业链已渐渐成熟，同时又有稳步增长的人口老龄化需求，非常适合现阶段的投资。

总之，对于未来的地产投资，我们将强烈看好养老地产领域，我们相信未来这个领域的回报将远超过普通房产的投资。

鼎新动态

股票投资领域，我们在持续关注美国和大中华金融市场的医疗、制药、护理等领域； 地产领域，我们的自有资金过去一年里已经开始在美国和加拿大布局个别优质养老地产。今年7月份我们将投资一个新的美国养老地产项目。

本文由鼎新资本首席分析师丁华昆撰写，转载请联系鼎新资本微信公众号GWINVESTING

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