“对标房企百强”| 绩优类指标：业绩指标回升，企业管理能力及风险

来源 / 睿信地产研究院

编辑 / 睿信地产咨询

2017年是中国房地产平稳发展的一年，国家政策总方针均围绕“房住不炒”展开，有效防控地产行业风险成为重点。土地、资金等资源向规模房企倾斜，整个行业在销售规模再创新高的同时，房企分化更加剧烈，在发展与挑战并存的同时，如何快速拓展业务规模，确保现金流、负债率等有效管控，走好千亿、万亿规模的布局之路，将成为2018年的房企发展重点。

在行业转型和发展过程的关键时刻，关注领先企业的经营管理水平与战略变革成为极有意义之事。我们对2017年百强企业的财务及经营数据进行了细致的统计分析，并结合回收问卷及公开披露材料对典型地产企业的业务创新、内部管理、团队激励等多方面问题进行深入分析，总结其共性并对有特色的企业进行了跟踪研究。

百强入选企业作为行业领先者，在规模拓展和风险管控上更加具备优势，我们关注其财务指标及经营模式的变化，及不同层级企业的差异性，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。

本篇我们将就“绩优类指标”方面继续展开分析。

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三项费用率持续走低，

规模企业成本控制能力优势明显

从整体来看，融资成本的大幅下降推动财务费用的缩减，且在行业景气背景下，销售费用和管理费用的有所下降，从而2017年三项费用率水平基本与2016年持平，财务费用率及营销费用率对比2016年略有下降，管理费用率对比2016年稍有上升。

2017年，百强房企三项费用率为11.9%，实现了自2015年的三连降，较2016 年下降了0.1个百分点，但降速明显放缓。三项费用率的75分位、50分位、25分位均呈上涨趋势，其中50分位上涨幅度最大为1个百分点，达到10.5%，75分位上涨幅度最小仅为0.4个百分点；此外，75分位的三项费用率达13.9%，几乎相当于25分位的两倍。

从三项费用率的分层数据看，TOP3、TOP4-20、TOP21-50房企三项费用率远远低于TOP51-100，可见，规模以上房企成本控制能力明显更优。其中TOP3 房企的三项费用率较2016年下降了1.1个百分点，2017年为9.5%，下降明显；TOP4-20较2016年上升了0.9个百分点，2017年达9.2%，上升程度最大；TOP21-50房企三项费用率持续降低，2017年为9.6%，已与TOP3房企基本持平；TOP51-100房企三项费用率明显高于其他企业，在经历了2016年的大幅下降后，2017年三项费用率与2016年基本持平。

从具体的房企来看，总体上，世荣兆业在百强房企中三项费用率最低，仅为2.39%，远远低于11.9%的平均值，其余TOP10房企三项费用率数值也均控制在6%以内；在控制幅度上，广宇发展2017年三项费用率水平降幅最大，较2016年下降了21.48个百分点，控制程度最好，此外，佳兆业集团，天房发展，上实城市开发，大悦城地产，珠光控股等房企三项费用率较2016年的降幅也均在10个百分点以上，降幅较大。

分指标来看，2017年百强房企的营销费用率平均值自2014年开始持续下降，仅为3.5%，较2016年下降了0.2个百分点，降速有所放缓。75分位、50分位、25分位的营销费用率均呈上升趋势，但仍低于2013年水平。其中75分位涨幅最大为0.3个百分点达4.2%，几乎为25分位的两倍；50分位涨幅最小，基本与2016年持平。

营销费用率的分层数据显示，总体上，TOP3和TOP51-100房企营销费用率要远远高于其他百强房企，其中TOP3房企的营销费用率已超4%，较最低的TOP4-20房企的平均营销费用率高1个多百分点；在增长情况上，仅TOP4-20房企较2016年的营销费用率有所回升，其余均保持持续下降趋势，其中TOP3房企下降幅度最大，达0.7个百分点。

从营销费用率的典型房企来看，世荣兆业在百强房企中的营销费用率最低，仅为0.72%，TOP10房企的营销费用率也均在2%以下，远低于百强房企3.5% 的平均水平；从控制幅度来看，广宇发展2017年营销费用率降低幅度最大，达16.29个百分点，营销费用率控制程度较好。

财务费用率方面，2017年百强房企的财务费用率在2016年的基础上继续小幅下降，但仍高于近五年3%的最低值。从百强房企财务费用率的分位图来看，三个分位的财务费用率较2016年均呈上升趋势，其中，75分位自2013年始一直保持增长态势，2017年该数值已达4.5%，几乎为25分位的5倍；25分位和50分位在经历了2016年的小幅下降后，2017年财务费用率有所回升，但均仍低于2015年水平。

从分层数据来看，总体上，百强房企各层级的财务费用率均呈下降趋势，但TOP51-100房企的财务费用率仍远远高于其他企业，达5.4%；TOP3房企下降程度最大达0.6个百分点，2017年财务费用率已降至2% 以下，仅为1.6%，TOP21-100房企财务费用率下降幅度较小。

从财务费用率的典型房企来看，世茂房地产（-1.89%），佳兆业集团（-0.76%），融信中国（-0.74%），卧龙地产（-0.68%），世荣兆业（-0.59%），金地集团（-0.31%）的财务费用率均低于0，远远低于百强房企3.7%的平均水平；在控制幅度上，佳兆业集团的财务费用率较2016年下降了12.69个百分点，降幅最大，也是唯一一个降幅超过10个百分点的企业。

管理费用率方面，2017年百强房企的管理费用率在经历了自2013年的持续下降后出现小幅回升，达到4.8%，但仍低于2015年5.8%的水平。从百强企业管理费用率的分位图来看，三个分位的管理费用率均在2016年的基础上有所回升且增幅大致相同，其中75分位数值始终保持在6%左右，为25分位的近2倍。

管理费用率的分层数据显示，除TOP21-50房企管理费用率在2016年的基础上继续下降以外，其余百强房企管理费用率均出现小幅回升，且四个层级房企的管理费用率趋于一致，维持在4%-5%的区间范围内。其中，TOP3房企管理费用率增长幅度最大，由2016年的3.7%增长至5.3%，增长幅度达1.6个百分点。

从管理费用率的典型企业来看，2017年管理费用率最低的为广宇发展，仅为1.52%，紧跟其后的为招商蛇口（1.70%），中国海外发展（1.72%）、滨江集团（1.74%）等房企2017年管理费用率也在2%以下。在控制幅度上，广宇发展的管理费用率较2016年的下降幅度最大为6.23个百分点，其余TOP10房企的降幅也均在2个百分点以上，管理费用率控制较好。

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持有物业增值逐渐回升，各层级间差距缩小

在行业投资物业增值方面，近年来50强地产企业投资物业增值呈现逐渐回升的趋势。2017年，50强企业平均投资物业增值为13.2亿元，较2016年上升1.52亿元；投资物业增值平均增长率为13%，较2016年上升31个百分点。

从投资物业增值的分位数据来看，2017年50强企业投资物业增值75分位，50分位及25分位值分别为11.94亿元，5.88亿元和2.65亿元，75分位较2016年有明显下滑，50分位略有上升，25分位增幅超100%，随着行业集中度提高，50强投资物业增值收益差距明显缩小。

从投资物业增值增长率TOP10来看，保利置业增长超500倍，北大资源投资物业增值增长率也超60倍，远高于第三位的建业地产。保利置业的超高增长率，一方面是由于2016年投资物业增值收益基数较小，另一方面则得益于旗下持有的多个位于一二线省会城市的投资物业（酒店写字楼及商场等）出租率保持平稳，租金水平有所提升，酒店运营状况良好。北大资源方面，据年报披露，其投资物业增值收益大幅上升主要由于年内发展中物业转拨导致可出租建筑面积增加，以及基础设施改善导致物业平均单位价值上升，投资物业增值也成北大资源当年净利润大幅增加的主要因素。

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员工平均薪酬稳步上升，增速逐步与全国水平同步

2017年百强房企员工平均薪酬较2016年继续增加，达202254元/人，但增长速度有所放缓，由2016年的27%降至4%，与全国企业薪酬增幅6-7%的平均水平逐渐同步。75分位、50分位、25分位的员工平均薪酬均呈上升趋势，其中，2017年75分位的员工平均薪酬达263808元/人，为25分位的2倍多；50分位的员工平均薪酬较2016年涨幅最大，为19.91%，达183044元/人。

员工平均薪酬的分层数据显示，2017年TOP3房企的员工平均薪酬最低，仅为133171元/人，TOP4-20房企的员工平均薪酬最高，2017年达232225元/人，较TOP3房企的员工平均薪酬高出74%；仅TOP4-20房企的员工平均薪酬较2016年有所下降，下降幅度达6%，其余层级企业的员工平均薪酬均较2016年有所增加，但增长速度减慢。

从典型房企来看，员工平均薪酬超500000元/人的房企有首开股份与光大嘉宝，其中首开股份以566332元/人的员工平均薪酬位居百强房企榜首，光大嘉宝紧跟其后。在增速方面，光大嘉宝2017年员工平均薪酬增长率达139.58%，其余TOP10房企员工平均薪酬增长速度也在40%以上。

下期导读：绩优类指标还有哪些特点呢？敬请关注“对标房企百强”系列三《绩优类指标：业绩指标回升，企业管理能力及风险控制能力加强（下）》。

*本文节选自《2018房地产上市公司100强白皮书》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。

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