危言耸听03期：北京东西城合并和“核心区棚改”将引爆北京楼市
危言耸听，戏说财经。正文高能预警！本文内含大量反讽的说法与结论，请各位读者结合语境判断。
各位元宵快乐，之前忙着过春节居然把东西城合并这个传闻给忘了，现在给大家补上我的看法。1月15日下午，在北京市十五届人大二次会议首场新闻发布会上，北京市规划和自然资源委员会总规划师施卫良宣布，首都功能核心区控制性详细规划由市规自委联合东、西两个城区共同编制，两个区不再单独编制分区规划。
你看咱们国家政府的措辞就是“意味深长”，啥是“不再单独编制分区规划”？因为咱们国家一贯是规划先行，所以规划是政府未来几年发展意图的最好体现，也是房市的风险标，这次东西城区“不再单独编制分区规划”，也就是说两个区以后要按一个模式发展，这个模式是啥呢？大家就回很自然地想到“中央政务区”或者“首都功能核心区”，别管最后是不是叫这些名字，反正两个区未来合并的概率已经上升到一个非常高的水平了。
当然，合并是一码事，我们关心房价是另一码事。这个事要从1月16日（马上就突击，不给在市场上套利的时间），就印发了《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》（18日正式向社会公布）。这个文件就非常有意思了，甚至我个人认为这里面所说的基本上就等于“北京核心区棚改”方案。下面我解释解释：
1.什么是“棚改”
棚户区改造是中国的一项民生工程，主要是为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件。中国从2009年开始，对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。改造的结果通常是能够腾出大量闲置的土地用于房地产开发，从而拉动地方经济的发展，所以地方政府对于棚改是非常有热情的。
这种热情也就意味着，棚改这种有利可图的事情必须要给住在棚户区的居民足够的“补偿”。补偿一般有2种，一种是实物安置房，另一种是货币化补偿也就是钱。之前后一种情况可能多一些，而这些棚改户，手里通常拿着几百上千万的棚改补偿款，却没有房子住，所以一下子就成为当地房地产市场的主力需求群体，从而进一步推高了房价，比如菏泽、杭州某些地区等等。而地方政府没钱怎么办，国开行有专项棚改贷款，可以实现一步到位。
2.为什么说北京现在的方案类似与“棚改”
当然，方案里用的词叫“腾退”。这次腾退的直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。说白了，是许多人当年单位分的一些福利房，而且根据目前公布的情况，腾退的范围会非常之大，下面有红点的地方都要执行公房腾退政策。
照理来说，当年单位福利房，腾退不应该直接收回吗？那就大错特错了，这次不止是温和的腾退，而且还要给许多“福利大礼包”。第一条就是“按照市场价格确定退租补偿单价”，要知道这可是北京2环以里，市场价贵的离谱，少说单平也在10万以上，说是20万一平我觉得可能更合理一点。那么不负责任的预测，一套房子建筑面积50平米的小一居，按照20万一平算，预计市场价格价格为1000万。再减去装修房屋价款（按1万一平算），最终腾退人可以拿到货币补偿为950万元。对，你没看错950万！这只是一居的情况，如果是70平2居呢，那就是1330万，如果是90平3居那就是1710万！
而且根据通知要求，如果愿意将户籍迁出东西城，还有额外奖励。这个数真不好猜了，如果按照面积算，比如每平米增加2万元，那货币补偿又增加了100-200万。那么同样地问题来了，这么多钱从哪里来呢？政策里也没有含糊，“第十，实施主体可以向银行贷款来实施腾退”。说白了，本次腾退力度非常之大，直接由银行提供资金来确保腾退完成。实施主体利用经营权来进行抵押贷款，估计利率会非常优惠（是不是似曾相识）。
读到这里我就问一个问题，这个政策像不像货币化补偿方案下的“棚改”！
3.为什么我认为这个方案将成为北京房价的大炸弹
先说一下这次腾退，市住建委释放了一个信号，什么信号呢？就是严格控制共有产权住房购买，严格资质审核。“如果承租人选择本片区对接共有产权住房或公租房的，要求承租人及配偶和未成年子女应在北京无其他住房，与现行共有产权政策相比略有放开，不考虑承租人家庭有无购房记录，有利于促进人口疏解目标实现。”更关键的是后面这一句“原则上一个承租户只能购买一套共有产权住房或承租一套公租房”。也就是说，腾退人可以按照3万左右的“福利”先买一套限价房或者共有产权房，但是多的钱就只能自己找出路了。
那么一个理性的人会怎么考虑，我来模拟一下。为了建立中央政务区，东西城以后很可能实施非常严格的户口限制，只出不入，因为核心区最主要的就是东西城学区房，那么不能迁户口=学区房没有价值，所以户口没在核心区的人以后肯定100%不会买核心区的房子，那市场一下就没有需求，外面的人也不能再进来买房子了。那最好的策略就是我把户口也一并迁走并且拿更多的钱。
所以，假如有50平米房子腾退后，在买了福利房以后，我手上还剩1000万左右的钱。拿到钱以后我去哪里理财？股票、基金、期货吗，市场这个行情我贸然入场？有这个钱我还不如买房子实在啊，买房哪里是首选，还不是我大北京！我完全可以全款在朝阳海淀买8-9万一平的房子啊，这种房子多的是任我选。
而且这次腾退时间紧、任务重。这次腾退的要求是2020年预计全部清理完毕。我的天呐，这么多房子一次性腾退，一下子多了好多好多上面有的是钱的牛人，北京的房价还能受得住这一波吗？
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