房地产的解释
房地产的解释
蹭一下这个持续了20年的热点，结合最近涉猎的关于房地产的书籍和房地产行业的新外部环境，也来不才的聊一下房地产的这些事。
经济学中有一个十分重要的周期理论叫康波周期，是目前周期理论中周期最长的，60年一轮。这有点像中国的一个甲子。知识的通性，不分中西。房地产周期是20年，所以康波周期里叠套了3个房产周期，美国如是、日本如是，中国也应该如是吧。
那既然说是周期，就一定有复苏-繁荣-衰退-萧条这样的循环。中国的房地产，自98年房改以来，经历了20年的繁荣，期间有过衰退，但因为政策的因素，打乱了周期运行，所以一直未显弱势。
从几个方面说聊这事吧。
一、影响房地产的因素有哪些？
二、房地产在国家的经济发展，处于什么地位？
三、现在房地产，是什么态势？
一、影响房地产的影响因素有哪些？
任泽平的观点，短期看金融，中期看土地，长期看人口。但我们这20年，一直看的是金融。
1、货币发行：
截取下这20年的M2的数据，M2的增长一直以来是两位数的年增长率，远高于GDP的增长速度。
1998年到2016年，M2的年增长在10%以上，2009年的4万亿刺激，M2年增长一度上触30%。2017年的时候，M2的年增长开始回落到10%，去年的GDP增长是6.4%。
2、政策土地财政：
土地财政，一直是房地产与政府联系在一起的“战略盟友”。自分税制改革后，地方财政与中央财政脱勾，土地财政成为地方政府财政收入的主要来源。这里目前一直是个死结。因为财政来自税收，实业不兴，税收则不强。那转而向土地要收入，见效快。
3、城市化进程：
城市化进程里，有两个主要因素，一是城市基础设施建设和改善，二是农村人口转移到城市。数据统计，当城市化进程进入35%时，发展进入加速阶段，而到70%后，进入后期的逐步推进阶段。目前我国的平均城市化进程是60%；北上广等地的城市化进程已达80%。从城市化进程中，能看出国家处于什么样的发展阶段。
4、人口“红利”：
房子是由人来住的。当刚需的劳动人口在减少，老年人口在增多的情况下，对住房的刚性需求在转弱。2010年，我国的人口红利达到最高峰，之后转入负红利。去年发布的人口老龄化报告里，我国60岁以上的老龄人口达15%。我国的基本养老金收入已经小于支出。就是说，劳动人口现在缴纳的养老金，已经不够现在的退休人员领取的养老金。劳动人口慢慢过渡到老龄人口，人口正趋势慢慢消失，房地产的供需关系发生转变后，其后的主要属性将更多是金融属性。
二、房地产在国家的经济发展，处于什么地位？
回顾美国，他们的国家经济发展，先是工业发展、基础设施建设，然后是科技发展，从存量当中提升质量；前面是进行硬件改造升级，公共基础设施、房地产、工业企业的发展；后面是以硅谷为中心的科技、网络、智能的提升。
在国家的发展中，房地产对GDP的直接贡献率为20%，间接贡献率为36%。直接贡献率为房地产投资而产生的GDP，间接是指因房地产而带动的其它配套行业的GDP。从贡献率中，能看出国家所处在哪个的发展阶段。目前来说，我国的发展还要强力的依赖着房地产。
三、现在房地产，是什么态势？
房地产大佬们表示，房地产的黄金时期已经过去，接下来是白银时期。
从金融政策上来看，今年能明显感觉到M2的投放放缓。最近十年的发展，尤其是2009年的4万亿，实际通过货币乘数而流入市场的货币量达12万亿。国家对货币的投放和信贷的敞口在缩紧，尤其是针对房地产企业的信贷。由于之前投放了天量的货币来刺激经济，以致我们现在的M2体量巨大，并且需要一定的货币投放增量来维持经济。但从之前的年增长20%到15%，降到今年的8%。通过货币来刺激经济的边际效应越来越弱。
城镇化，就是我们说的棚改。十年的安置棚改工程，沿海地区的城镇化进程，目前基本达到60%以上，一线城市的达70%。由于棚改的货币安置需要大量的货币投放，棚改成为消化库存、推动当地住宅更新、楼市上涨的一个主要推手。那么，对于已经城镇化率达70%以上的城市来说，当地的楼市会提前进入新的发展阶段。
政策导向！2001年加入WTO后，15年的保护期结束。在这15年中，其它行业的发展良莠不齐，标有中国印记的，一个是阿里巴巴帝国，另一个就是中国的房地产。十几年的发展，把大量的货币锁定在楼市里，货币对实业的支持和发展有限，导致现在实业不绩，虚业浮涨，在坊间流传着实干创业不如炒房的价值观。如果继续这样的价值导向，国家的发展则完全被虚拟经济绑架，企业没有发展，经济走进死胡同。从战略层面上，政策需要给出明确的指导方向。
国家发展和行业发展，和一个人的自然成长有点相似。青少年时期最明显的是身体的发展，进入青年和中年后，慢慢是阅历、经历的积累。房地产行业的青少年时期正在走到末端，国家发展需要从量再到质的变化。
