白云新城板块---白云五大板块投资价值分析（一） - 草稿
前言：
近段时间广州楼市市频出，又是又是收紧金融贷款，又是查首付款！查流水！
广州的房价从去年五月份开始启动，经过近一年的房价上涨，现在还有投资入市的机会吗？
如果要投资入市的话，应该在哪个板块、那个区域来寻找投资机会呢？
近段时间很多广州本地或外地的朋友，在微信咨询我这种类似的问题！
我也在思考同类的问题，广州经过近一年的上涨，在年前统计出来的一份资料。
广州从2020年5月起，启动了这波行情，经过8个月的行情上涨，基本上已经出现了普涨的情况！
广州11区，现在就剩下来白云、花都、从化、三区没出现上涨，连比较偏远的增城都出现了上涨！
你说从化远郊偏远不涨，还有可能！
那你说作为老六区的白云，未来还能保持不涨，打死也不相信，这明明不符合市场逻辑的！
现在明明白白的看着白云，就是整个老广州老6区的价格洼地！
总之，对于现在的白云行情，梭哈就是啦！
一）白云区各大板块
我们接下来和大家一起来，聊一下白云片区有价值投资的一些板块楼盘！
白云区历来是工厂立区，遍地是小工厂，小公司林立！山寨小工厂私人小老板众多！
白云楼盘买卖自住投资，普遍有5个代表性板块，分别是：
白云新城板块，岭南新世界板块，同和板块，金沙洲板块，石井板块。
接下来，我们先聊聊白云新城板块。
二）白云新城板块
白云的产业变革：在电商阿里淘宝崛起以前， 广州的商业结构是批发市场为加小工厂模式：
‘’批发市场＋小工厂‘’
批发市场接单，小工厂负责生产，‘’前店后厂‘’的发展模型。
广州荔湾等成片的批发市场，里面的档口接单销售。
在广州白云区，番禺区的小私人工厂负责生产，这就是以前的广州的完整的商业模式。
这种模型维持的时间大概是1980年起到2005年到25年时间，这25年是这种商业模型，前店边后厂，前端批发市场，后端工厂的黄金发展时间！
2005年以后，随着电商的新兴起，传统商业模型前店后厂，前端批发市场销售接单，后端工厂生产的商业模式在面临着电商的强大竞争。
批发市场接单的经营模式，批发市场的租金员工费用负担沉重，流量越来越少，效率越来越低。
面对网上商业模型的竞争，已经竞争不过阿里淘宝系的网上商城！
特别是视频领域推出纠音，快手等，传统的商业模型，正在出现新的迭代。
以前的"前店后厂"，‘’批发市场＋工厂"的商业模式正在消失！
兴起新的"网红直播带货＋工厂"的商业模式。工厂和消费者直接连接起来，取消了中间环节，降低了成本。
作为有大量生产基地小工厂的白云，，经历过，批发市场模式的衰落，逐步转型成功，现在又逐步恢复了小企业的竞争活和活力。
现在白云区逐步形成了几个有规模的电商直播基地，也形成了类似以辛巴为代表的，一批年直播带货销售额百多亿的电商直播销售企业！
规划：
规划提出“泛白云新城”概念，
“泛白云新城”指位于白云区南部，白云山西麓地区，范围东至白云大道，南至广园东路，西至石井河，北至白云四线，规划范围约43平方公里。
交通：整个区域现有地铁2号线、3号线、规划地铁12号线、14号线。
产业：白云新城新规划，将引进先进制造业，航空产业、轨道产业和创新型企业总部，打造白云区域的“总部经济聚集区”。
投资该板块，一般是沿着地铁2号线、飞翔公园、白云公园、白云文化广场、萧岗、江夏、黄边，这6个地铁站附近笋笋盘！
三）白云新城板块各楼盘分析
①白云尚城：位于白云区江夏地铁站B出口，黄石北路157号，建成时间从2004年～2013年，小区占地12万平米，楼栋总数38栋，总户数2075户，容积率2.8，绿化率45%。停车位1100个。
学位：江夏小学，吹风消息，初中划入省实白云新城校区，省实白云新城校区，约一年半后建成投入使用！
地铁：地铁2号线江夏站，就在小区门口楼下，出小区大门右转约100米左右！
均价：次新楼盘，方正户型，刚需二房三房为主流！现市场挂盘均价约4.7万／平。
②云山诗意:
学位：双学位，小学黄边小学，白云区排第一梯队，中学是岭南新世界华师附中。
地铁：地铁2号线黄边站，小区大门口走过去大约350米左右，步行约4-5分钟，交通非常方便！
均价：小区以三房为主流户型，现市场挂盘均价约4.6万／平米左右。
③时代玫瑰园:
学位：小区内有私立时代玫瑰园小学，对应的中学是岭南新世界华师附中。
地铁：地铁2号线黄边站，就在小区楼下，出小区大门约100米左右！
均价：时代玫瑰园户型普遍比较差，户型不方正，虽然是同时期开发的产品，但挂盘均价比旁边云山诗意略低10％，现市场挂盘均价4.1万／平。
④金碧雅苑：
学位：小学是嘉禾小学，三四线学位，学位一般，中学是岭南新世界华师附中。
地铁：是地铁2号线黄边站，小区过去地铁站走路约400米左右，约需5分钟。
均价：华南快速干线从金碧雅苑侧边而过，噪音比较大。
虽然和云山诗意是同一时期的产品，现在市场挂盘均价约4万/平米。比云山诗意房价略低10%。
⑤保利云禧：
学位：萧岗小学，白云区三四线的小学，学位一般！吹风消息，初中拼入省实白云新城校区，省实白云新城校区，约一年半后建成投入使用！
地铁：最近的地铁是二号线萧岗站，步行距离约800米，约需10分钟。
均价：大户型毫宅，户型面积140～360平米，现在市场挂盘均价约7.9万／平米。
⑥中海云麓公馆:
学位：小学萧岗小学，三线学位，很一盘。中学学位将是一年半后建成的省实白云新城分校。
地铁：最近的地铁站是2号线萧岗站，步行到萧岗站约1.1公里，约需15分钟！
均价：大户型豪宅，户型面积209～325平，一梯一户，现市场挂盘均价约6.8万／平米。
⑦珠江岭南公馆（珠江岭南苑）：
学位：都是萧岗小学，三线学位，很一盘。中学学位将是一年半后建成的省实白云新城分校。
地铁：最近的地铁口是二号线萧岗站，步行距离约400多米，约需6分钟。
均价：一楼一户，低调大面积豪宅，现挂盘均价约10万／平。
⑧首开龙湖天奕：
学位：萧岗小学，三线学位，中学学位将是一年半后建成的省实白云新城分校。
地铁：二号线萧岗站，步行距离约500米，需要7分钟。
均价：首开龙湖天奕是一手新盘，现在还没有交楼，开盘价格是9万～13万／平米。这个价格是白云新城片区的价格标杆！
⑨颐和上院：位于白云区云城南路33号，于2006年建成，占地面积:1.88万平方米，总建筑面积:5.6万平方米，总户数:298户，容积率:3.01，绿化率:33.02%，小区共有固定停车位213个。
学位：
地铁：
均价：
⑩万科峯境：
学位：
地铁：
均价：
四）结语：
对于刚需或者短持投资者来说，在这个片区，我比较推崇江夏黄边两个地铁口出来的四个楼盘，他们分别是：
白云尚城、云山诗意、时代玫瑰园、金碧雅苑！
尤其比较推荐白云尚城和云山诗意这两个楼盘。
云山诗意有双学位优势，小学是白云区排第一梯队的黄边小学，中学是岭南新世界华师附中。
白云尚城2700户的大盘，最新一期建成是13年，户型方正！
是地铁上盖的物业，大门口出来右转，走路一分钟就到地铁口，交通非常方便。
吹风一年半后，可能有省实白云区分校的中学部加持，有学位升级的利好要素。
旁边的陈田村旧改，楼面地价是4.3万／平米，建成后保本销售的价格去到8.5万／平米。
现在白云尚城、云山诗意、时代玫瑰园、金碧雅苑，这‘’四大天王‘’次新楼盘的房价，等于旁边陈田村旧改项目的楼面地价！
投资安全边际安全垫足够厚，是该片区非常有投资价值的几个楼盘！
