比买房更重要的，是看懂房价上涨背后真正的逻辑
中秋假期，我在杭州逛了逛。 最强烈的感受，是杭城房市的火爆。
G20之后的这段不长的日子里，杭州的楼市发生了什么？键盘党们可以继续沉浸在官方统计的均价，或是各类网站的报价里，求得一些心理安慰，但只要走到各个正在开盘的楼盘去看一看，走到各家二手房中介去问一问，就能感受到从暗流涌动到波涛汹涌的变化。
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陪一位同学去看房，看了挺满意，虽然价格已经比之前涨了不少，但还能承受。只是看完时仍是上午，时间还早，同学想去周边逛逛再决定。几小时后，等我们回去时，刚刚看中的楼层已经全部售罄，只剩下了一楼的最后两套。同学不敢再耽搁，赶紧付了定金。没买到心仪的楼层，既遗憾又心有余悸，要是再晚一会儿，就连渣都不剩了。
另一位同学，半年前计划从外地调回杭州来上班，当时就做好了买房的准备。只是由于工作上的耽搁，直到中秋才有空过来买房。去看之前看中的楼盘时，发现总价已比半年前整整上涨了一百万。不仅如此，可买的房源还少之又少，只能等下一期开盘。而下一期开盘时，涨的将不止一百万。
还有位朋友，一手房找不到合适的楼盘，就专门看二手房。有一套看中的，和中介说好马上要签约时，遭遇了房东的跳价。这一跳就是十万。在朋友郁闷地犹豫不决时，房东处又传来了新消息：不卖了。
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目前杭州楼市的行情，已经不再是价格上涨的问题，而是即使你能把涨价当成黄连咽下去，有钱也买不到房。
一手楼盘封盘惜售，二手房房东调价再停售，都是楼市大涨时的典型表现。曾经在深圳、上海经历过的朋友，必有体会。
之前我看政府主导的房价上涨的逻辑很清楚——通过北上深等一线城市的高房价，造成“挤出效应”，帮助周边的二三线城市“去库存”。但我一直怀疑这种“挤出”的目标，在一线城市的就业、教育、公共服务等方面对外来人口的吸引作用下，是否真的可以实现。以近日房市的表现来看，我之前的怀疑并没有成立。
江苏的主要城市，南京、苏州、无锡等，伴随着上海去年至今年的这轮暴涨，也纷纷创出各自的新高。上海北面，最令我惊讶的地区是花桥，目前涨到了2.5万-3万之间，以花桥的地理位置而言，这个价位背后的唯一逻辑，是“挤出效应”开始变成了现实。
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上海西面，嘉善、嘉兴，还有安徽的临近上海的城市，这些房价蛰伏了数年，库存量居高不下的地方，在今年纷纷量价齐升，成功实现了去库存的目标。据我在房地产圈内的朋友的内部消息，购房者中有一大部分的比例，来自于上海。这，正是“挤出效应”的体现。
从一手房、二手房的暴动，到卫星城市的涨价，形成了一个完整的暴涨周期。
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房价已经这么高了，为什么还在涨价？到底是谁那么有钱，还在继续买？这是很多人想不明白的关键问题。
在谈中国的房价时，如果简单地把房子理解为商品的一种，套用一般经济学理论的供求关系和价格弹性公式，那恭喜你，达到了砖家们的扯淡水平。在中国讲投资，不管是股市还是房市，都要从宏观的视角来看，只有把高度拔高、视野拓宽，才能冲破重重迷雾，看到房价暴涨背后的一点点真相。
资料来源：国家统计局 新华社记者编制
先看经济。国内最新的16年上半年GDP同比增长6.7%，CPI是1.8%。在国际经济的大环境下来看，这个数字是很了不起的。但如果你身边有做实业的朋友，你就会意识到，现在实体经济根本不是增长多少个点的问题，而是负增长的幅度有没有达到两位数的问题。长三角、珠三角的工厂大片地倒闭。GDP的三驾马车，出口疲软，消费萎靡，6.7%的增速，全靠投资来拉动。投资投向了哪里？实体经济已经这么烂了，中小企业融不到资，也没有资金敢往里面跑。大部分的投资都跑去了基建。高铁、高速、地铁，我们突然发现，一线城市的地铁密度越来越大；四五线小城市，竟然也都开通了高铁高速，甚至不止一条。另一个投资大方向，毫无疑问，就是房地产。房地产上下游几十个行业，对是拉动投资增长的中坚力量。
除GDP的绑架之外，地方政府的财政收入，和房价也是捆绑在一起的。有兴趣的同学可以去查这么几个数据：土地收入占地方政府财政收入的比例；“地方债”的定义和规模；国税和地税之间税收的范围如何划分；“营改增”对地方政府税收的影响。
简单来说，如果没有稳定且高额的土地拍卖收入，和房地产相关收入，地方政府已经纷纷破产。营改增之后，地方政府亏了很多，原本一部分收入被国家收割了。地方和国家的博弈是个很深的话题，不细究，但大方向来说，本来就负债累累的盘子，经不起这样失血，这部分亏损，肯定得找场子补回来，这个场子，就是房地产的成本重点——土地价格。
以上海为例，过去15年内土地价格走势是这样的（图片来自于网络，无法保证数据精确性，但大方向是没错的）：
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目测在2006年左右土地均价在1000元左右，对应2016年的10000元，粗略估计上涨了10倍。这和我们对上海大多数的区的房价涨幅十倍左右的估计，是接近的。
再来看上海市2016年公开拍卖住宅用地的价格情况，浦东的周浦地块的保本售价为7.3万，祝桥5.7万；浦西的松江6.2万，泗泾6万，青浦5.4万；内环地王中兴地块则是天价17万。“保本售价”的意思是，基于土地拍卖的价格，开发商在开盘之后，必须要卖到每平米这个价格，才能勉强不亏。上海人面对这样的价格，内心是崩溃的。除非上海房价雪崩式下跌，否则这个价格水平，基本代表了未来若干年内上海各地区一手房的价格。
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先有高地价，还是先有高房价，是类似鸡生蛋还是蛋生鸡的问题。不管先后顺序如何，这两者都只算楼市的供给端。再看楼市的需求端，一般人会想到中国人的消费观念、丈母娘的要求、房子对国人的意义等等，但我看来，这些都不是决定性因素。需求方面真正的幕后推手，是货币。
咱们央妈有多牛？只有看过M2（广义货币）的增长速度才知道。1998年M2为10.45亿，到2013年110.65亿，差不多15年的时间，涨了10倍，这个速度，和房价的平均涨幅，也是接近的。从过往经验来看，M2的增速，是房价涨幅的有效参照物。
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要是把时间轴再拓展一些，1990年M2是1.4万亿左右，到2000年，十年差不多刚好涨了10倍。2015年M2大约150万亿，这25年里，M2上涨了整整100倍！
什么概念？我查了下1990年的全国职工平均工资，2140元。2015年大约五万出头，差不多上涨了25倍，和M2的涨幅相比，差距还是很大。
这些增发的货币，没有变成老百姓口袋里的工资，去了哪里？其它国家要是照着这速度增发货币，是会出大事的。央妈却还能控制着不出现恶性通货膨胀，是因为手里一直紧握着具有中国特色的两大法宝：股市和楼市。
很多人喜欢把现在暴涨的房价，和去年崩盘的股市做类比，这又是典型的“砖家”水平。股市和楼市，对货币沉淀的作用是截然不同的。周小川在去年评论股市的时候曾经不小心说漏嘴过：中国的股市是一个蓄水池。什么意思？增发的货币，先让老百姓用劳动换取，然后投入到股市里，再通过牛市和熊市的一波洗礼，把财富从散户向国家队大幅转移，成功降低通胀的风险。
楼市的资金蓄水池作用是类似的，财富转移的目标也是相同的，但手法却是大不相同的。楼市是经不起暴涨暴跌的，有兴趣的可以把股市过去15年的K线图，和房价过去15年的走势图做一个对比，就一目了然了。具体楼市怎么个转移财富法，请各位自行思考。有些话不宜说的太深。
总结来说，土地价格的持续上涨，和M2的较大增速，是房价持续走高的关键因素。
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再多讲一点：资本的稀缺性。
这是一个“资本为王”的时代。上图中上海的地价为什么能拍到这么离谱的程度？为什么有钱人都希望去一线城市置业，而不是二三线城市均衡配置？原因是资本的稀缺性。
上海的土地，尤其是内环核心区域，拆迁成本是开发商所无法承受的，这意味着目前出售的土地，是卖一块少一块。以上海的城市地位而言，这便是典型的稀缺资源。
那为什么需要追逐资本呢？简单说来，一是资本市场运作、金融产品的交易，都需要抵押。股票是没法作为抵押品的，贬值的几率太大。很显然，土地是最好的抵押物，除非政府倒台，经济崩盘，否则价值一直都在那儿。二是不可替代性。股票我卖了，可以买个同行业的，类似概念的。上海核心区域的土地要是卖了，根本买不到另一块类似的。
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写到这儿，杭州的“限购政策”刚刚出台。这个时点也真是够巧的。作为成功举办G20的城市，杭州的土地在一定程度上，也具有了稀缺性。出台了限购这种从来没有过什么卵用的政策，杭州楼市下一步的走势，也是比较明朗的了。
买房这个事儿，给别人提建议是最难的。有的分析房市的毒鸡汤，什么都不懂，只会信口开河地来个“泡沫”、“投机”，迎合观者的心理，写这种文章的作者，害原本买得起房的读者和房子失之交臂，或是给买房者增加了上百万的负担，这罪过就大了。
我也不敢妄谈自己的分析一定正确，只是给出一些略显浅表的逻辑和建议：房价上涨与否，需要紧盯政府拍卖的地价趋势，和M2的增幅，在买房时，还需要尽量考虑资本的稀缺性。
还有一些对房价的常见误区的总结，看是否有人对这个话题感兴趣，以后再发布吧。
文 |乐之读
