蔡垒磊：12平米学区房“该”值多少？

北京12平米学区房卖出了360万的价格，按每平米来算，肯定是天价，你去全世界找，都不定能找到几处这种单价的地方。

但你又不能据此说北京的房价贵，因为你不能拿它跟其他房子比，它是“学区房”的价格，且一共就12平米，它的属性甚至跟“住”已然没了多少联系，而是成了一张通行证。就通行证来讲，卖多少都跟房子的价格没啥关系，就算360万买的不是房子，是一张纸，那也是一样的。

那这个通行证凭啥卖这么贵？学校有没有这么好？以及孩子毕业以后究竟能不能多赚这360万？

显然我想大部分人都不会这么认为。

上不上这个学校，就算真有月薪上的差距，大概率不会超过几千一个月，就算差价能超过一万一个月，到退休也很难把360万赚回来，更别说这360万还能复利几十年了。

那又为啥争相花这个钱？

因为这360万只是短期押金，孩子上几年学转手一卖就能全额返还，能不能赚说不好，反正基本亏不了是真的。

那孩子上这个学校的成本就不是360万了，而是360万的几年利息而已。由于这个总价并不大，于是抢着购买通行证的人就很多。

媒体喜欢用30万/平米天价之类的来吸引眼球，希望将它和普通房价做对比来刺激人们的情绪，的确有很多人上当了，在下面怒骂“房地产价格真畸形”、“穷人没活路了”之类的。

但其实这种房子根本不能按每平米来计算，计算的应该是通行证的总价，至于360万买的是12平米还是1平米，没有任何区别。如果这套房子是300平米，还有人抢吗？再抢啊？

这样看来，这个学位的价格也不是很贵，360万一年的银行同业拆借理财产品利息也就10几万，3年最多就是40几万，这才是正常的成本，人们并未疯狂，而当我们计算某区域房产的真实均价时，也应该把这类样本剔除才是。

这个世上的硬通货有各种各样的存在形式，有人说黄金是，有人说法币是，对，这类通行证也是。

所谓的硬通货取决于人类的共识，是每个人基于对其他人是否接受的判断——如果每个人都认为其他人也会接受，那它就是硬通货，无论它的存在形式是什么。

但它也有风险，例如黄金，如果突然发现有个地方可以持续大量产出黄金，或者真如某些科学家所言，在什么星球找到了大量黄金可以持续不断地搬回地球，那这硬通货的共识就被打破了，就不硬了；例如法币，如果政权更迭，很可能就成了废纸——你看富豪里有只单一囤某国法币的人么？

学位通行证也一样，你看360万买了个通行证，美滋滋等着孩子毕业后卖了走人，突然传出消息，校址近几年内要搬，那你的通行证就不会在搬了之后才失效，而是现在就失效了，这360万中有300多万就真成了你的学位成本，怎一个惨字了得。

所以拥有某种稀缺教育资源的学区房“该”值多少？

首先是你的基准心理价位，让孩子上这个B学校跟上A学校的成本差价是多少？例如40万，然后你通过多方的消息源去判断这几年内通行证依然是硬通货的概率（校址会不会搬，教育质量会不会下降之类的），假定维持原样的概率是90%，那么你的心理价位就是36万，然后从你买入到卖出总共经过多少年，假设是4年，接着你按最稳妥的同业拆借银行理财利率去计算你愿意花的总价，大概就是多花200多万。

也就是读A学校也需要花200万的话，假如这个B学校更好，那么你花上400多万就是合理的。

这400多万不管你买的是10平米还是1平米，都在你的可接受范围之内。

有人会考虑“B要50万一平米，A只要10万一平米，所以选A”，那他就是傻蛋。

（完）