投资买房的思维方式及一些基本的知识

房价上涨的逻辑：

1、城市化

2、通货膨胀

3、减少供地

4、政府调控

屯房逻辑：

1、不要轻易卖房

2、房子可以抵押钱

3、买大城市的普通住宅

不要买公寓、商铺，没有融资功能和增值空间、附加值不高。

房价5年左右一个行情，暴涨半年到一年（涨幅50%－100%）－－回调半年到一年（跌10%左右 ）－－

横盘两到三年（不涨不跌）－－温吞上涨半年到一年（10%）－－暴涨......无限循环......

选择大于努力

买房的逻辑：

1、买哪个城市的房子？

2、买这个城市的哪个地段？

3、如何筹钱？

第一个问题：关于城市选择问题

房产投资本质上是享受城市发展的红利，如果你是在你老家小县城买房的，那么你后面所有的问题其实都是没有意义的，怎么买都是错的。

如果你买了一个商铺、商住、公寓、小产权房、写字楼....后面所有的提高也是没有意义的。

方向一旦错了，停下来就是进步了。

城市的人口分布及房价对比图：

城市人口.png

前面的数字是人口，后面的数字是平均房价。

如果把每个城市的房价列出来，第一序列的重庆被严重低估了，第二序列里沈阳和长沙被严重低估了，第三序列的厦门被严重高估了。

这个世界本来就是一个少数人赚钱的游戏，你站到少数人那一列，赚钱的可能性就会别人高很多。

你反正都是投资，为何不找一个性价比更高的城市呢？

房产收益率＝涨幅*杠杆率 * 周转率

其中涨幅＝持有面积*每平米的涨幅

房子的涨价是按照面积涨的，你持有的面积越多升值越多。

所以我们常说储蓄平方数，你的平方数就是你的持仓面积。

把这个公式搞清楚了，只要你内心有这个公式，任何的选择都不会纠结。

选择在哪里买房什么性质的房子是一个非常非常严肃的话题，因为你一生的努力赢不过一次资产优化。

第二问题：破限购的问题哪些房子坚决不能买？

1、商铺

这是定向收割有钱人的坑，几乎是无法翻身的天坑。

2、公寓

不管是公寓包装成任何形式，酒店式公寓还是住宅型，公寓是定向收割穷人的坑。

3、关于大城市周边，环城市概念的房子都不能买。

不买环一线是常识，环一线不是1.5线，大城市周边不是大城市，环一线就是农村。

每一个城市就是一个圈，你大的圈买不起就是稍微小点的圈，但是不能跑到大圈和小圈的中间地带，那就什么都不是了。

4、小产权房、回迁房

绝对不可以碰

5、旅游地产

比如海景房什么乱七八糟的，你去大理买个房，去山东海威买个房，去西双版纳买个房

那么你有没有看过旁边有没有链家，你买了买了卖给谁呀？

第三问题：破限购的问题

白过：就是光明正大合理合法 ，落户，一般是需要缴纳几个月到一年的社保，你可以提前交，可以多地共缴，只要不是一个省份即可（如：北京、广州、成都同时缴着社保），比如北京可以办理工作居住证15个月，费用10万左右。

灰过：就是多少有点擦边球钻窗子，离婚腾房票或者贷票。这个方法的前提是你们曾旨具备当地购房资格用完了。离婚有个前提是一定要挂失结婚证补办一个结婚证备用，确保家里离婚证和结婚证都有。

法拍，需要找专业机构操作和清场。

代持。代持的本质就是借他人名义买房，所有的购房流程贷款流程都完成正常的。代持要签全套的协议的。你必须给代持人签明确的代持协议，签明确的抵押协议，签明确的借款合同。也就是说，确保代持人不光拥有你的房子，同时还背着你这个房子的负债，同时他还有你个人借款。

黑过：那就是真的暗箱操作了不好与人言了，就是花钱砸，只要钱到位，什么解锁姿势都会。比如，北京、上海的黑过成本都至少三四十万。

破限购就这些方法，在任何城市都是一样的。其实没有你想象得那么难。

第四问题：家庭资产配置的问题

房产投资入门两个标志。

1、你知道难的不是买房而是贷款

2、利率你不再敏感，知道能贷出来就行，金额越多越好。有时候年利率10%都可以。

你的每一次购房行为，都是一次家庭资产配置。

金融前置+方案先行

50万首付买重庆、150万首付买广州，200万首付买上海、北京、深圳。

买房买到最后拼的就是融资能力，无他。

第一步，算家庭资产负债率（数据指标：安全线50%，最多不要超过70%）

第二步，盘点所有资产算你还能撬动多少资金（至少需要确保我们能有18个月的月供备用资金，这个备用资金不见得是现金，但需要你随时筹的出来，你能借得来也行）

第三步，算你的储备资金可以支撑多少时间月供。

第四步，选择标的

我们买房不是为了买房，是为了贷款，真正让你赚钱的不是你的房产而是你的负债。