了解韩国房价暴雷背后的逻辑

韩国房价一路暴跌大量房东紧急出逃，留下许多走投无路的访客，韩国房价为什么这次会集中爆雷

曾经的韩国房价呢，过去五年平均涨幅高达百分之八十，但是从二零二二年年底到现在，韩国房价一路暴跌，成交量更是下降百分之七十，这里到底发生了什么。

首先，这来自于韩国非常流行的一种全租房的制度，对比我们在中国是按月租房，就是比方说有一套价值六百万的房子，每月租金可能是在六千元，但是全租房的模式就是租客一分钱都不用交可以免费住，但是得向房东再交一个押金，这个押金其实很多，大概能占到房价的百分之五十到六十，两年之后房东会把押金还给这个租客，那么既然租客要付房东三百多万押金，为什么他不直接买房？因为租客并没有这个首付款，这三百万是从银行短期贷款贷来的，银行这个贷款的利率其实很低，最低的时候只有百分之零点五，如果找银行申请贷款三百多万，就算他的利率百分之一，其实每个月只要支付三千元就够了，这笔六千元的房租，少了整整三千元，房东也很满意，拿着三百万的款，他可以作为百分之三十的首付，再去买一套一千万的房子，买了这一千万的房子之后呢又可以租出去，再拿到下一个租客的五百多万的押金，又可以买一套一千五百万的房子，所以理论上，只要你能够保证这个房子一直租出去，而且房价一直涨你就可以无限的循环。

事实上这么做的人，在韩国大有人在，那么这个全租房的模式，它相当于给韩国上了一个非常大的杠杆，杠杆背后其实有巨大的风险，韩国家庭负债比GDP已经超过了百分之百，另外这个模式能够循环的关键，其实是银行的超低利率，韩国的银行能不能一直保持这么低的利率，显然不可能，二零二二年美国通涨抬头，一年之内美联储加息超过了百分之五，为了避免资金外流，那么韩国央行也不得不跟着开始加息，利率快速攀升到了百分之三点五，这意味着前面说每个月付三千多元利息的租客，现在要付一万多元，那肯定还不如按月付六千元租金，所以加息才刚刚开始，韩国就出现了大量的逆权租的现象，数量超过了一百多万套，房东也遭遇了加息的冲击，因为韩国超过百分之八十的抵押贷款，其实是浮动利率的，更可怕的是，大量房东要承担的息费不仅仅是一套房，他们手里面普遍有多套房，可能每个月要多付十几万甚至是几十万的息费，这个时候谁当初开杠杆买的越多,后果就越严重，房东们只有两条路可以走第一赶紧低价卖房。

这个时候供应就会突然超过需求，而且买房一贯都是买涨不买跌，卖不掉只能走第二条路直接跑路，这样一下，大量跑路的房东就留下了全租房的租客，这押金就危险了，预计今年韩国全租房带来的损，失可能会超过一点八万亿韩元。

那么我们要从韩国这次变故中吸取什么教训呢，这种模式背后巨大的风险，韩国人不可能不知道，但是在巨大的诱惑面前，人会选择性的让自己忽略风险，那么这就像道德性所说：驰省略猎，令人心发狂。中国智慧反复告诫我们慎使敬终，行稳致远。