千万别说你懂买房
有恒产者有恒心
刚需又有承担风险能力就可以买房
二手房怎么挑
想好了买房，一定是不惜一切代价立刻行动
资金
1. 定金
签订定金合同，违约双倍返还，其他花样一律拒绝，一般5w到10w，越多越好，自己违约拿不回来
2. 首付款
钱越晚到业主手里，钥匙越早拿到，越早过户越好
3. 尾款（贷款）
等额本息还款，公积金贷款的具体制度？需不需要结婚？怎么才能用两个人的公积金还款？
4. 中介费
成交价格总额的0.5%-2.5%计收。最高不超过3%，市场调节
5. 税费（1法定购房人缴纳）
在过户之前缴纳，通常是过户前一天，做低网签价避税时，需约定购房人的最高承担的税费，防止业主坐地起价
个人所得税：满五唯一免征 公房 网签价 1% 其他 差额 * 20%
1 契税：(网签价-增值税) * 1%
增值税（营业税）：满两年免征 总价5.33%，总价为网签价和核定价取高值
1 土地出让金：
1 印花税：
选房三步走
不动产证，包括房屋所有权和土地使用权。土地性质为划拨（白给）时，买房后补缴土地出让金，房子从0开始使用70年
明确房屋性质
商品房：新房
公房 计划经济时代，各单位分配的房子，由单位进行管理，叫自管公房；由房管局进行管理，叫直管公房。体现在部队，中央和学校的政策上
军产房
央产房：上市条件是在蓝岛备案
校产房
房改房：土地性质都是划拨
小产权房：一般指集体土地房，无房产证
经济适用房：
拆迁安置房：质量差
抵债房：风险高
选小区
拆迁安置小区（不考虑），老旧小区，单位小区（房屋质量，学区，物业有优势），商住小区（能办营业执照），新建商品房小区（新，量大，户型好），高档商住，高档住宅，别墅
房地产行业严格遵守一分价钱一份货的硬道理，二手房小区的平均价格能极好的体现房子的价值
先看小区，一天把所有目标小区转一下，再联系中介看房子，两天时间走完问完，确定喜欢的小区
委托多个中介专门找某个小区的房源，好的小区附近一定有中介的门店，中介门店往往连在一起，挨家挨户上门拜访，通过多个中介寻找同一个小区的房源，对同一个房子询价，确定合适的中介费。
通过中介了解一个小区的房源数量，对比其他小区，物以稀为贵，剩余房源数量和周边各个小区房源数量是除价格因素外判断社区品质的重要因素。
车位是否紧张，停车库是否漏水，小区环境，公建设施，小区门禁，小区楼道卫生，结合小区房龄，可以判断小区的品质。
房子质量： 单位房 > 老旧小区 > 开发商的房 > 经济适用房和两限房 > 回迁房
得房率：公房 100%+ > 平房约100% > 板楼 90%左右 > 塔楼85% > 新建小区85% > 写字楼 50%-70%
老旧小区
学区好，便宜，公摊小，有可能拆迁改造
户型不好，房子老，设施老，老年业主多，停车麻烦，人员结构复杂，多为开放小区
单位小区
物业环境理想，建筑质量较好，设计理念领先于同时代其他房子，注重隐私，多不临街，多封闭，人员结构单一，学区优秀
公共空间狭小，车位不足，房源稀缺，需要考虑上市条件
商品房小区
市场主流，库存主力，房源多，封闭小区，人车分流，小区绿化，地下车库，房子新，设计理念新
物业问题
拆迁安置小区
拥有最奇葩的房子
商住小区
底层为商业建筑，其余层为住宅的综合小区。单价低，不限购。公摊大，不适合居住
别墅
受政策容积率限制，猫腻多，违建多，纠纷多。
选房
景观，应该放弃，以保障安静私密为住
户型，四四方方，卧室不挨着是比较先进的两居室设计，不能买违建，刚混比砖混安全
面积，带个卷尺比较好，关系到得房率
采光通风噪声取暖
楼层，顶层底层便宜，顶层容易漏水，冬天冷，夏天热
产权证，名字必须和合同和卖家对的上。签了正式合同后先拉产调，再付首付
挑个好中介
大中介，多个中介，不要太信任中介
