“对标房企百强”| 规模类指标：整体规模稳定增长，行业分化加剧（

来源 / 睿信地产研究院

编辑 / 睿信地产咨询

2017年是中国房地产平稳发展的一年，国家政策总方针均围绕“房住不炒”展开，有效防控地产行业风险成为重点。土地、资金等资源向规模房企倾斜，整个行业在销售规模再创新高的同时，房企分化更加剧烈，在发展与挑战并存的同时，如何快速拓展业务规模，确保现金流、负债率等有效管控，走好千亿、万亿规模的布局之路，将成为2018年的房企发展重点。

在行业转型和发展过程的关键时刻，关注领先企业的经营管理水平与战略变革成为极有意义之事。我们对2017年百强企业的财务及经营数据进行了细致的统计分析，并结合回收问卷及公开披露材料对典型地产企业的业务创新、内部管理、团队激励等多方面问题进行深入分析，总结其共性并对有特色的企业进行了跟踪研究。

百强入选企业作为行业领先者，在规模拓展和风险管控上更加具备优势，我们关注其财务指标及经营模式的变化，及不同层级企业的差异性，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。

本篇我们将就“规模类指标”方面继续展开分析。

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资产规模：

规模扩张持续加速，千亿资产成领先企业标配

2017年，百强房企总资产规模持续增长，龙头企业（TOP3）资产均值大幅领先，TOP4-TOP10企业以33% 的增长率实现总资产规模的快速增长，TOP30 企业总资产占百强资产总值比率逐年攀升，中小企业竞争更加激烈。

2017年，“更大、更快、更强”依然是企业追求的目标，在房地产企业销售金额再创新高的同时，总资产规模也保持了2016年以来的高增长态势，整体增速超过30%，总资产规模均值超1600亿元。

从资产构成上看，存货仍占总资产较大比重，近五年来占比稳中略降；投资性房地产及货币资金占比相近，均在10%上下。在投资性房地产方面，恒基地产、九龙仓地产、宝龙地产、金融街、大悦城地产等13家投资性房地产占总资产比例超过20%。由于投资性房地产对企业的资金实力、商业运营等综合能力具有较高要求，相对来讲，领先企业更加具备优势。以TOP30企业为例，龙头企业（恒大、碧桂园、万科）投资性房地产在金额上以每年120亿左右的水平稳定增长，由于基数较大，增长率近年来仍下滑至16%，而TOP4-TOP10企业平均增长率回归至33%，TOP11-TOP20的增长率较上年基本持平，稳定在27%左右，TOP21-TOP30增长率略降至14%。

“强者恒强”的行业规律在资产规模方面体现的尤为明显，恒大以17617亿元的规模蝉联榜首，万科及碧桂园凭借40%及77% 的增速双双突破万亿大关位列2、3名，与恒大形成三足鼎立之势。以销售额为基准的分层数据显示，龙头企业资产均值大幅领先，且不同层级分化更加明显，龙头企业的总资产为TOP4-TOP20企业平均值的3.4倍，为TOP51-100企业平均值的35倍。而分位数据显示，75分位对应的总资产规模在2017年取得了近50%的增长，超过25 分位对应数据的5倍，但与龙头企业万亿规模仍相差甚远。

从行业集中度上看，自2014年开始TOP30 企业总资产占百强资产总值比率逐年攀升，至2017年末，资产超5000亿的企业达到7家，2000亿以上21家，千亿级别43家。相对于上年，较大资产规模的企业数量有所增加。

从企业增速上看，Top20企业优势愈发突出，2017年即使龙头企业总资产增速回落，仍创造了43%的资产增长率，而Top4-20企业平均增速也超30%。百强中增速最快的10家企业增速超70%，其中，融创中国由于一系列收购，资产大增112% 跻身5000亿行列；广宇发展由于实施重大资产重组发行股份，股权资产规模提升明显。

净资产方面，2017年百强房企平均净资产稳定增长，从整体净资产规模看，整体平均净资产360亿元，相比于2016 年增长了43亿元；从整体增速来看，2017年增速小幅下降，从2016年16%的增速下降到14%。

从百强房企净资产分位图看，2017年三个分位均呈现上升趋势，其中50分位净资产的增速最高，从2016年的136亿元上涨到176亿元，增速达到29%，25分位的增速为23%，75分位的增速则较为平缓，增速为14%。

从净资产分层数据来看，2017 年除了TOP21-50房企平均净资产小幅下降以外，其他层级均保持一定幅度的上涨，TOP3与TOP4-20的增速均到达到25%左右，TOP51-100房企则保持9.6%的小幅增长。

2017年，恒基地产净资产为2496亿元，居百强房企之首，除恒基地产之外，中国恒大（2422 亿元）、中国海外发展 （2188 亿元）、万科A（1867 亿元）、保利地产（1582 亿元）、华润置地（1431 亿元）、九龙仓集团（1207 亿元）、碧桂园（1166 亿元）、龙湖地产（1062 亿元）的净资产也均突破1000 亿元。从增速来看，2017年净资产增长率TOP10 榜单中的企业净资产增幅均超过50%，其中佳源国际控股、旭辉控股集团、华夏幸福、中国奥园4 家企业大幅增长，涨幅超过80%，其中佳源国际控股涨幅达到105%，居首位。

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竣工面积及新开工面积：

百强企业持续发力，开竣工面积再创新高

2017年百强房企平均竣工面积持续增长，从整体竣工面积规模看，整体平均竣工面积达597万平方米，相比于2016年增长了18万平方米；从整体增速来看，2017年增速相比于2016年大幅回落，从2016年的22%下降到了3%。从百强房企平均竣工面积分位图看，2017年75分位与50分位均呈现下降趋势，75分位相比于2016年下降17%，50分位相比于2016年下降13%，而25分位则由2016年的76万平米上升至81万平米，小幅上升7%。

竣工面积的分层数据显示，2017年TOP3房企平均竣工面积保持平稳增长，增速为21.3%，而TOP4-20、TOP21-50、TOP51-100三个层级房企的平均竣工面积则均表现出不同幅度的下降，其中TOP51-100下降幅度最大，达到了13.6%。TOP3房企与其他三个层级差距进一步扩大，分化现象明显。

2017年，碧桂园竣工面积为12311万平方米，居百强房企之首，其竣工面积是位居第二的中国恒大（4514万m2）的3 倍左右，除碧桂园和中国恒大之外，万科A（2301 万m2）、绿地控股（2140万m2）、华夏幸福（2030 万m2）的竣工面积也均突破2000万平方米。从增速来看，百强房企中竣工面积增幅超过100% 的企业有6 家，其中广宇发展、龙湖地产大幅增长，涨幅超过300%，其中广宇发展涨幅达到471%，居首位。

新开工面积方面，2017年百强房企新开工面积持续大幅增长，从整体新开工面积规模看，整体平均新开工面积达836万平方米，相比于2016年增长了318 万平方米；从整体增速来看，2017年延续了2016年的高增长趋势，并且是2016年增速的2倍左右，增速达到61%。

从百强房企新开工面积分位图看，2017年三个分位均表现出一定程度的增长，其中25分位的新开工面积有一个较大的涨幅，从2016年的62万平方米上涨到110万平方米，增速达到77%；75分位新开工面积的增速达到53%；50分位增速较为平缓，增速为38%。

新开工面积的分层数据显示，2017年各层级房企的平均新开工面积均呈现较大幅度的增长，其中TOP4-20房企平均新开工面积的增速最高，达到了75.5%，是2016年增速的25倍左右；其余层级的增速则均超过50%。

2017 年，中国恒大新开工面积为9631万平方米，居百强房企之首，其新开工面积是位居第二的万科A（3652万m2）的3倍左右，中国恒大和万科A以外，保利地产（3075万m2）、绿地控股（2948万m2）、新城控股（2066万m2）的新开工面积也均突破2000 万平方米。从增速来看，百强房企中签约销售面积增幅超过200% 的企业有6家，其中恒盛地产、中交地产、上实发展、华远地产、花样年控股大幅增长，涨幅超过300%，其中恒盛地产涨幅达到694%，居首位。

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持有经营物业面积：

审慎经营，稳定增长，领先企业主动布局持有物业

2017年百强房企持有经营物业面积平稳小幅增长，从整体持有经营物业面积规模看，整体平均持有经营物业面积达142万平方米，相比于2016年增长了8万平方米；从整体增速来看，2017年的增速为6%，相比于2016年的零增长，实现了一定突破。从百强房企持有物业面积分位图看，2017年50分位和75分位的平均持有经营物业面积平稳增长，增速分别为14%和18%；而25分位则呈现出下降的趋势，由2016的18万平方米下降到13万平方米，下降了28%。

持有经营物业的分层数据显示，2017年除了TOP51-100房企平均持有物业面积小幅下降以外，其他层级均保持一定幅度的上涨，其中TOP3房企平均持有物业面积的增速最高，达到了106.4%，是2016年增速的3.7倍左右；TOP4-20和TOP21-50房企的增速则均在20%左右。

2017年，恒基地产持有物业面积为890万平方米，居百强房企之首，除恒基地产之外，中国恒大（809万m2）、华润置地（689万m2）的持有物业面积也均突破500万平方米。从增速来看，2017年百强房企中，阳光城和泰禾集团持有物业面积实现大幅增长，其中阳光城涨幅达到99%，居首位，泰禾集团涨幅达到63%，位居第二。

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企业员工数量：

人才储备实力雄厚，团队成长效能提升

2017年百强房企集团总人数大幅增长，从总体规模来看，平均集团总人数首次突破1万，达10320人；从整体增速来看，2017年继续延续2016年的高速增长趋势，且增速为近五年之最，达到了23%。但与42%的签约销售额平均增速、61%的新开工面积平均增速相比，员工数量增长的同时人均效能仍在不断提高。随着领先企业规模优势的进一步显现，人才聚集、梯队培养、人均效能提升的趋势仍将延续，传统开发业务之外的多元化业务尝试也使得人才储备更为丰富，为新业务孵化提供有力支持。

从百强房企集团总人数分位图来看，2017年75分位的集团总人数涨幅最大，较2016年增加了1371人，增速达到16%；25分位集团总人数涨幅最小，增速仅为3%。

从百强房企集团总人数的分层数据来看，2017年各层级百强房企集团总人数均呈增长趋势。其中，TOP3房企增速最快，合计集团总人数由2016年的超8 万人增长到2017年的超10万人，增速达到36%；TOP4-20房企集团总人数增速提升幅度最大，2017年增速达24%，较2016年提升了16个百分点；TOP51-100房企集团总人数增速明显放缓，2017年增速仅为5%，较2016年下降了近10个百分点。

从具体的房企来看，在集团总人数规模上，2017年中国恒大以拥有125526名员工位居TOP100房企榜首，除此之外，碧桂园（124837人）、万科A（77708 人）、保利地产（44296人）集团总人数也突破了4万人；在集团总人数增速上，2017年百强房企中增长速度超过100%的有两家，其中广宇发展在2017 年集团总人数大幅增加，增长率达396%；此外，值得注意的是增长速度TOP10的房企大部分在2017年销售额的排名均在50名以前。

*本文节选自《2018房地产上市公司100强白皮书》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。

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