商业地产全程操盘需要关注并解决的100个问题

一、市调定位类

1、商业地产项目真的需要花这个钱做市调吗？我熟悉这个区域，啥都知道，还需要做市调吗？

2、市调决定项目定位还是老总想当然来决定项目定位更有精准性？项目定位有点偏差是不是可以忽略不计？

3、市调是不是真的能决定正确的商业业态落位？市调计划如何写如何才能保证市场调查的质量？

4、市调和专业评估就能找出真正适合该项目经营的业态吗？

5、成熟商圈的小型项目定位应该怎么做才能实现有效运营？

6、地铁上盖商业应该如何布局才能引导人流进入商业？

7、三四线城市的三万平米左右的商业项目应该如何打造鲜明的商业主题？

8、问题商业都说从定位开始就出现问题了，你认可这个观点吗？如何让问题不成问题？

9、与商家沟通应该从定位阶段开始还是从招商阶段开始？

10、新商圈与老商圈定位的差异化是什么？怎样做才能实现定位的差异化？

11、新区还需要做市场调研吗？如何做才更有针对性？市调应该包括哪些内容？未来商业价值的预测性应该包括哪些内容？

12、对商圈价值的挖掘具有一定的前瞻性，哪些东西才具有挖掘的价值？

13、基础人气和消费力是商业地产成功的基础，市调如何判断这个区域的人气价值和消费力？从哪些方面予以判断？

14、商业地产项目的功能定位是做到面面俱到还是更具有主题性、更适合自己的项目？

15、商业定位需要积聚效应，如何定位才能实现项目的积聚效应？

16、调研需要数据，这些数据应该从哪些途径获得？具体的有效的数据应该包括哪些方面？

17、商业项目定位应该是盲目的往上定还是应该以实现现有消费的需求为基础？

18、定位错了，等于后面做的都错了，商业地产项目能否将错就错？

19、如何才能做到在合适的地方，合适的时机，做适合的项目？

20、如何通过定位实现区位蕴含价值、定位决定价值、实力保证价值的商业目的？

21、项目定位应该分析哪些内容？项目定位有哪些原则？项目定位流程应该如何制定？主要业态定位要点应该包括哪些内容？

22、项目定位存在的问题主要包括：客观的市场调研问题、定位流程的缺失问题、规划设计及施工过程中的进度质量控制问题、营销过程中的问题、经营管理方面的问题，这些问题如何才能提前预知以防患于未然？

23、商业项目定位是否真的需要遵循以下原则：符合本土实际、符合城市发展方向、符合商业业态发展趋势、符合商业发展规律、差异性原则、定位的坚持原则、适度前瞻性、市场导向原则、最适合发展模式、逆向思维原则？

24、商业项目市调主要包括城市的性质、城市的发展方向、城市的发展规模、城市的产业结构、城市的资源、城市的消费能力、城市工业的消费习惯、城市的文化、城市人口分布等等问题。这样做就一定能实现精准定位吗？

25、商业地产项目市调定位报告书怎么写才能得出定位的精准？怎么写才能获得开发商的认可？应该具备什么样的定位逻辑性？

二、规划布局类

1、建筑设计与城市和谐性是否需要匹配？还是突发奇想搞一个自以为是的奇形怪状的建筑体更有成就感？

2、建筑规划是以人为本还是以领导或者老总为本？建筑概念规划如何遵循商业运营原则？

3、如何与外行老板沟通建筑规划的科学性和本土文化价值的统一性？

4、商业地产别的项目成功是否可以借鉴或者复制？建筑规划模仿和克隆是否就一定能成功？如何通过空间规划实现商业价值最大化？

5、商业建筑规划是否需要强调它的艺术性和唯一性？功能主义至上还是和谐舒适为主更有商业价值？

6、如何因地制宜才能保证商业地产项目的功能性和实用性完美统一？如有做才能达到城市与建筑的和谐与统一？

7、建筑师常说要赋予建筑生命，这个生命应该如何体现才能具备活力？

8、商业项目建筑体如何科学的预留商家广告位才更能体现项目的品位和广告的有效性？

9、主力店对建筑体到底有哪些决定性的要求？是从商家出发进行建筑体的规划设计还是从自我需求出发规划设计建筑体？

10、商业建筑规划设计的要求是要形成一个聚合度，如何做才能形成一个真正有价值的聚合度？

11、什么样的动线设计与规划更适合自己的项目？从哪些地方进行精准的判断？需要具备哪些条件？人流动线规划有哪些无法规避的死节？

12、商业地产项目的品味和档次的决定和动线设计有关系吗？如果有，是什么？

13、商业地产项目是否提前预留展示空间、活动空间和推广空间？多大的项目应该具备这些功能？

14、商业地产项目要实现夜场的价值，如何进行建筑体的规划设计才能实现夜场的新引力？

15、地标是一个城市的骄傲，更是一个开发商的自豪，是不是建筑体高大上才能成为一个城市或者一个区域的地标？成为地标应该具备哪些必须的条件？

16、首层的商业价值有目共睹，双首层概念目前成为商业项目的新概念，如何做到和实现双首层概念？

17、多大的商业面积需要规划预留多少车位？车位多少的规划是不是吸客的新手段之一？车位规划还有哪些创新的手段？

18、建筑体的大门朝向是否需要看风水？开大门需要具备哪些条件？是因地制宜还是创造条件也要满足大门的开启？

19、商业项目首层的业态规划目前有一定的常规性，是否遵循常规还是返其道而行之？

20、共计三层的商业是目前商业地产业态规划最好的建筑体，超过三层的商业应该如何做到有效客流的规划？打破这个“魔咒”应该具备哪些条件？

21、商业地产同类业态应该是集中好还是分散好？不同业态交叉布局有哪些利与弊？

22、别的项目比较火的业态是否自己也必须有？遵循业态合理的原则还是谁火谁进的原则更有发展前景？

23、在一个商业项目中，主力店和次主力店应该如何科学布局？到底有哪些合理讲究？

24、商业面积和客流决定电梯的数量，直梯与滚梯应该配置多少才是合理的？

25、商业地产项目死角如何布局又能创造新价值？哪些业态青睐死角？

三、招商落位类

1、一厢情愿的招商最终会带来那些决定性的恶果？业态比例的划分会出现什么问题？业态落位与品牌落位衔接的节点在哪？

2、在招商过程中，商业定位清晰了，商业设计的空间问题也解决了，招商的时候如何执行？

3、五线城市的招商应该怎么做？是把县城现有的一些商户直接招过来吗？以什么样的方式？是以低租金呢？还是以其他方式进行？

4、如果找到四五线的品牌，又找不到代理商，这块应该采用什么样的方式可以解决？

5、在招商过程中如何才能规避同质化的竞争？如何筛选有效商家实现两厢情愿？

6、商业地产的业态互补是针对项目本身还是这个大环境大商圈来确定？

7、招商调整是调整不好合作的优质商家还是没有市场的低劣商家？

8、三四线城市招商主要应该瞄准本土商家还是外来商家？“外来的和尚”就一定能“念好经”吗？

9、儿童体验店成为目前吸客的主要业态，这种业态是不是可以一味的引进？

10、流动性消费与家庭式固定消费应该吸引哪些不同的业态？如何判断这些业态的精准性？

11、招商需要讲故事，这个故事应该如何讲才能打动商家的心？

12、引入品牌，本来觉得不可能的商家最后成为可能，如何才能实现？

13、商业地产如何实现定制？具体包括哪些内容？定制后如果出现毁约应该怎么办？

14、大型商业项目如果没有主力店入住，就一定会失败吗？靠什么战略和策略就一定会成功？预招商的主力店前置到何时？

15、针对销售和租赁型的商业项目，是先招商，后销售，还是先销售，后招商，利大于弊还是弊大于利？这类项目是否有其固有的特性？

16、商业租赁业务体系如何搭建？招商流程如何制定更具有效性？招商团队如何搭建才更具执行力？

17、商务合同谈判主要包括哪些内容？租赁意向书如何解读和控制？商务条款和技术条款包括哪些内容？常规谈判周期多久比较合适？合同陷阱主要体现在哪些方面？杠杆谈判到底说明什么问题？

18、自我招商有哪些利与弊？聘请招商公司招商是独家代理好还是多家分散招商好？如果遇到招商“撞车”，应该如何协调？

19、如何筛选项目适合的商家？这些商家是谁？他们有什么具体的入住要求？面对强势的商家，我们是一味的退让还是需要保持大局的底线？如何与强势商家进行有价值的沟通？

20、如何实现招商业态组合规划、租户引进顺序规划、租金预算规划、标准租约的制定、招租达成管理以及招租档案的管理等？

21、租金测算方法与最佳收取方式具体包括哪些内容？哪种更适合自己的项目和自己的商家？

22、商业地产项目招商手册如何做才更有吸引力？哪些内容更能打动商家的心？

23、招商推广目前有哪些创新的方式可以借鉴？不同城市，不同项目，哪类招商推广目前更具有效性？

24、招商总监的主要工作职责是什么？业务员应该在哪个层面进行招商遴选才具有效性？招商总监如何配合业务员才能更有效招商？

25、招商洽谈前提阶段先建立招选共识要共识什么？招商沟通有哪些技巧？招商面谈应该注意哪些方面？在招商中如何找到决策者？如何判断决策者？

四、开业运营类

1、客户进来以后，在未来的养商期，在跟商场同时提升和成长的阶段中，如何给他一些管控和帮助？

2、任何店铺的进入，所有的形象都由开发商统一把控还是各自为阵更有优势？如果出现争议应该如何有效的协商和和谐处理？

3、所有的项目升级就是为了改变现有的生活方式，让人接受一个新的生活方式，对未来有一个引领和带动。升级是有一定的风险，如何才能实现有效升级还能规避风险？

4、开业的卖点如何做才能更有效？多卖点更有针对性还是一个大卖点更有优势？打折是否是最佳卖点？

5、商业地产项目一定出售就失败，一定出租就成功吗？如何合理的规划卖与租的关系？

6、如何才能做到商业地产项目的综合联动效益、直接经营效益、品牌增值效益、资本运营效益统一实现？

7、交房标准基础物业条件的提示表哪些项必须明示，并做备忘或合同附件？

8、商户进场装修的时间应该预留多长才更合理？如何管控商户的装修流程实现开业？

9、开业期已经确定，部分商家还没有完全落位，甚至还处于装修阶段，这种情况下如何处理？

10、开业期各部门都会出现联动效应，如何有效的调动各部门的功能以便能有效配合开业？

11、开业工作倒排工期综合计划如何编制？主要包括那些内容？

12、开业促销旺场策略具体包括哪些内容？

13、开业如何策划才有价值和针对性？策划方案如何写才更具执行力？

14、开业造势的节点应该在什么时候？开业人气如何创造？这类活动应该如何策划？

15、开业期间，员工和商家都需要集中培训吗？具体应该进行哪些方面的培训？

16、开业一定要请名人和领导吗？如何更有效的利用他们的个体价值来提升项目的价值和品位？

17、开业期间如何有效的利用媒体的功能？这个阶段的总体推广预算主要根据什么标准制定？主要会采取哪些推广渠道？每种推广渠道有哪些优劣势？总体推广预算在各种渠道中大概分配比例是多少？如何做到商业地产项目开业前期面对目标商户开展最大程度的精准推广？

18、开业前需要办理哪些手续?自己和商家的手续是否已经全部办妥？如何配合商家办理相关的开业手续？

19、商家促销策略是否已经全部收齐？如何把商家推广促销手段统一化，以满足不同商家的个性和共性需求？

20、开业前检查以下各类系统是否正常？主要包括：POS销售管理系统、IC电子礼券交易系统、WEB POS网络讯息管理系统、卡片交易管理系统、WEB实时销售查询系统、人事考勤薪资管理系统、WEB专柜营运管理系统、财务会计管理系统、WEB专柜销售管理系统、WEB行销管理系统、WEB顾客关系管理系统、WEB物业管理系统、WEB顾客服务管理系统、WEB权限管理系统、进销存管理系统、Help Desk信息服务管理等。

21、开业后是否都需要养商期？如何判断每个商家养商期的周期？养商期多久比较合理？

22、如何规避开业“先热闹后萧条”的尴尬局面？有哪些策略可以回避这段痛苦期？

23、如果商家经营不善导致或者影响整个商业项目的发展，这种情况下应该毁约还是寻求新的商家？

24、如果与商家发生纠纷，有哪些法律手段可以利用？

25、微信已经成为大众营销工具，作为商业运营，如何能有效的利用这个最大众的掌上媒体实现经营中的营销策略？

商业地产全程操盘需要关注并解决的100个问题