当开发商和物业狼狈为奸，业主利益谁来维护？

选择住宅小区时什么最重要，不同的人会有不同的答案：有些人觉得地理位置最重要，周遭生活服务设施要齐全，学校、超市、电影院、公交地铁站点、距离工作单位较近；有些人觉得价格最重要，与经济条件相匹配的价格，往往意味着更少的首付和更短的还贷时间；有些人认为环境最重要，不临闹市、远离嘈杂，清净怡人。还有一些人则认为：小区物业的靠谱与否最为重要，因为一个好的物业，往往意味着更高的生活质量。而一个不靠谱的业务，则意味着：经常断水、频繁故障、电梯年久失修、设施疏于维护……几乎每天都会发生让人不胜其烦的故障。当然，还有遍地的垃圾和随处可见的小广告。

购房前后的物业差别

王巡（化名）是北京大兴某小区的一名业主。据小王介绍：小区刚刚开盘时，物业曾作出过承诺：楼体定期翻新、楼道每日打扫、绿化率远超平均标准、设施维护及时。在业主们刚刚入住的时候，物业确实不折不扣地完成了承诺：服务水平在十几个等价位的小区中首屈一指。然而好景不长：物业逐渐放松了对小区的管理和维护，服务质量越来越差，到最后竟然对涌现出来的各种问题不闻不问，对业主们的投诉也是置若罔闻。

随着物业的不作为，曾经领跑大兴的小区环境也渐次沉沦，越来越不堪入目：小区的植被无人管理，变成了光秃秃的一片，旁边堆满了散发着气味的垃圾。楼道破旧不堪，墙面上贴满了开锁贷款家政服务的小广告，窗子要么早已破碎，要么无法关合，照明设施和消防器材早已坏掉。每当有人走过，楼道里都会荡起掺杂着腐朽气味的灰尘。

小区业主们谈判过、投诉过、抗争过、维权过，甚至围堵过物业办公室，要求公布物业费使用明细，但最后的结果都是不了了之。

这个小区的情况，也是国内物业现状的一个缩影。

物业乱象，贻害无穷

目前来说，常见的物业乱象包括：

1. 物业消极怠工，无法提供和物业费相匹配的服务。或者干脆对各种问题不闻不问，任由小区荒废。

2. 物业费被非法挪用。导致没钱维修和翻新公共设施。还有一些承诺的设施因为资金问题，迟迟不能落地。

3. 小区安防不到位，没有门禁和保安，外来人员混杂，业主频繁被盗，治安非常不好。

4. 业主维权无门，甚至会遭到威胁和人身攻击。例如2009年，西安某物业公司对维权夫妇痛下杀手，导致一死一伤。而北京发生的物业殴打业主暴力事件更是多达700余起。

5. 业委会成立受阻，或者惨遭暴力拆解。

6. 侵占小区的公共空间进行牟利。例如不经业主同意便将电梯间、公共走廊作为广告展位出租，公共场地收费停车，地下室对外出租等。

这些问题，首先会影响业主的居住体验，损害业主的合法权益：缴纳了足额的物业费，却得不到等价的服务，享受不到良好的居住环境。大量物业费被挪为他用，利益被物业公司侵吞。其次，物业的不作为，会严重影响小区的价格：业主不断流失，居住环境恶劣，势必会造成房价的大打折扣。

更可怕的是，物业乱象还会造成严重的安全隐患，极有可能造成巨大损失，威胁住户的生命安全。例如：小区疏于管理，会导致个别住户私拉电线，乱改管道，还有一些小区的地下室非法住人，这都是非常严重的安全隐患。特别是电梯：如果电梯年久失修，那么搭乘电梯已就会成为高危行为。例如2016年3月，西安一名业主被困电梯直至死亡，30天后才被发现尸体……

物业问题，由来已久

2002年，中国社会调查所调查结果显示：9成业主对物业管理非常不满。2004年，物业成为“霸王行业”榜单的第二名，仅次于电信行业。由此可见：物业已经成为业主忍无可忍，却无可奈何的顽疾。

其实，物业问题由来已久。最开始的时候，房屋管理模式属于单位房管部门的行政化管理。1978年以后，开始向市场化的物业管理过渡。不过在转型的过程中，出现了一些“入乡随俗”的变化：在纯粹的市场经济环境下，物业和业主之间是双向选择关系，如果物业出现违约行为，那么业主就可以根据相关条款终止双方关系，换一家物业提供服务。而在我国，业主想要主动更换物业，却无比艰难。

在现实中：购房者不仅无法自主选择，反而只能被动接受。购房者如果想要买房，就必须接受开放商已经指定的物业。从某种意义上来说，开放商和物业属于利益共同体，他们通常会因为私下交易而放弃住户的权益：物业会给开放商好处，而开放商会任由物业垄断业务。物业一旦获得物业服务合同，便可以一直垄断下去，直到榨干所有的利益。