【子安买房笔记系列（22）】：投资：5个指标找出最值得投资的城市
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本节思维框架
- 前言—-买房真的稳赚不赔吗
- 指标一、城市人口是否是净流入
- 指标二、城市GDP和未来发展潜力
- 指标三、城市土地及房子供应量，与居住的房屋需求量是否匹配
- 指标四、城市金融政策是否灵活友好
- 指标五、目前城市的房地产政策
- 总结
前言—-买房真的稳赚不赔吗
投资如何选对值得投资的城市的五个指标。
在上一波去库存的大背景下，中国的房价从一线到二线，到三线到十八线城市都在疯涨，这个周期长达三年。前不久才刚刚整体进入了休渔期，很多普通人造成了一个错觉，就是无论哪的房子买到都是挣的。无论是一线的房子还是二线的房子还是三线的房子，还是老家的房子，还是家乡的房子，好像都是赚钱的。
我买的房子都是明智投资。所有人都以为自己是房神了。就好像炒股不小心蒙对了，就觉得自己是股神一样。这个时候就会造成：你无法辨别哪一个城市是好的以及未来哪一个城市的走向如何。
我们会在这个过程中给大家讲，各个城市之间是有巨大差异的。他们之间的巨大差异是怎么来的呢？手里拿着现金的，有点赢利的投资客，或刚需客，原来的投资没有名额了，或者是买不起，就会跑到城市周边去看一下，把周边的楼盘规划研究一下，开发商研究一下，户型再研究一下，再看看同时有好多人都在那里疯抢。
销售说：看中的楼层户型已经有人看上了。谁先下订金就是谁的。二话不说，先把订金给下了。以为自己找到了价值洼地。其实有可能这是亏本的刚刚开始。
价格便宜，但是有价无市都是白瞎
要知道自己的房子是不是有价无市？这其实跟人多不多，或者价格便宜不便宜没有太直接的关系。因为你如果是有价无市，房子卖不掉，都是白瞎。所以，今天我们通过五个指标，帮你提前判断一个城市是否值得投资：
指标一、城市人口是否是净流入
一个城市的常住人口多，不一定代表这个城市的房价一定会涨，一定有潜力。而一个城市如果是每年有源源不断的人口流入，而且这个人口又是年轻的人口。他们必然要在这个城市安身立命。就说明这个城市充满了经济增长的活力。始终可以保持很强的消费能力和房子的购买力。说白了，始终有大量的接盘侠。
而接盘侠从哪里来？接盘侠要在这个城市找到工作，要在这个城市有持续稳定增长的收入。要在这个城市有生活的需求。要在这个城市找老婆，找老公。并且想要在这个城市长期居住和发展。他才会成为接盘侠。这个非常重要。
他必须认可这个城市，融入这个城市。并且立志未来的10年，20年，30年，还要待在这个城市。他才有在这里买房的动力和需求。
扣除掉数据在幅缺失的新疆、西藏，人口净流出的地区主要集中在东北区域，中西部的大部分地区，以及东南沿海的非核心地区。
人口净流入的区域明显变少，且趋向于破碎化。主要集中在全国主要大城市及周边地区，包括广、深、佛山、珠海、肇庆、京、津、天津、上海、宁波、杭州、苏州、常州、合肥、南昌、石家庄、郑州、洛阳、武汉、长沙、岳阳、济南、青岛、西安、咸阳、成都、重庆、昆明、南宁、乌和浩特、包头、以及广西、桂林、柳州等地方，这些就是人口净流入的地方。
每年人口净流入的地方一定会有人是离开的，可能有别的发展，或者说在这个城市混不下去了。一定有别的地方人持续地到这个城市来。然后这两个数据相减是正的。就是流入的比流出的多。这叫人口净流入。
一个城市的人多了，它自然贡献GDP的人就多了。它的持续发展的可能性就多。它不只是贡献GDP，他要在这个城市吃喝拉撒用，要结婚要生子，要找老婆。要各种各样的消费需求。所以，人的存在就代表他一生包括工作吃喝用都要在这个地方产生消费，跟这个城市产生链接。长期，这个城市就能因为这些人的存在，而产生大量的发展。如果这些人又是来自全世界的高端人才，或者来自全国的高素质人才，那就更加了不得了。
指标二、城市GDP和未来发展潜力
人口流进来了，一个城市GDP是城市政府经营成果的体现。也就跟一个公司一年能有多少销售额是一个道理。只有城市人民的收入高，消费能力强的体现。其实我们经常说房子涨，那房子涨的增值空间到底来自哪里呢？不是房子本身，房子本身除了变旧没有任何改变。
变化的是房子周边的开通了地铁、开通了综合体，划了更好的学校、建了更好的医院、马路拓宽了、交通要道更加集中了、写字楼又建了好几栋，这一切都是因为房子没变的情况下，房子窗户外面的东西变了。而产生了房子本身的增值。而这一切的支出和建设，都需要依赖于城市的规划，城市的财务状况。
所以，买房就是买一个城市的未来。房子是这个城市成千上万人努力的结果。我们应该享受这个城市发展带来的红利。这个城市就会有GDP的增长，就会有强大的未来的发展潜力。
一个城市发展了，一个城市GDP提高了。人均收入提高了，它必然会推动整个城市资产价格的提高。这个是经济增长的体现，而不光是房价提高的体现。它是结果不是原因。
指标三、城市土地及房子供应量，与居住的房屋需求量是否匹配
如果城市大量的源源不断地流入人口，那要买了房子多了。而当这个土地和房子的供应量跟不上买房的需求，就会造成价格必然上涨。这是需求和供给的关系。
如果开车到一个城市，发现有大量的工地，楼盘清盘的时间非常长，一两年的楼盘入住率还很低，晚上几乎都是黑乎乎的。这时，你就要小心了。因为你东西再好，GDP再发展，它还是要符合一个市场的规律—-供需平稳。而供需平稳很重要的原因是不匹配。
不匹配的一个很重要的原因就是政府批地的周期跟人口流入的数据，不对应。同时因为各种调控政策的存在，还有可能批地批得慢。人口流入多，每年赚到钱的那部分人，就会有新的购房需求，或者置换的需求。如果房子供应量远远跟不上居民的房屋购买的数量。那么就会进一步在极短的时间内推高资产的价格。
而如果是反过来，房子盖了一批批，可是没有几个人买房或者需求没有那么强烈。老是卖不掉，就会进一步拉低资产的价格。
指标四、城市金融政策是否灵活友好
一个城市的金融政策有很多，但对老百姓来说，最关键也是最有用的政策，就是老百姓好不好贷款，老百姓的理财收益高不高，这是老百姓最关心的。这决定了老百姓买房的时候好不好买，存款做理财收益高不高。它非常重要，因为它决策了我们的资产效率，也决定了房子金融属性是否能够用得上。因为房贷本身是金融属性的一种体现。
我们在第三课的时候就讲到，房贷是天然自带三倍的杠杆。而居民能够使用杠杆是国家的福利。
金融政策好的城市围绕着房贷还有很多的金融衍生品。比方说，除了三倍的杠杆，七成的贷款，三成首付以外，它还有转按揭，有装修贷，有经营贷，有信用贷，有月供贷，有各种贷款。这样就会让大多数的老百姓的购房的压力急剧减少。购房的门槛急剧降低。购房意愿就会急剧提升。同时市场上的资金流动以及房源的流动率也会更加快。
金融政策不好的城市，你贷款七成都特别困难。有时候需要贷五成，除了这个以外，你还可能提供很多证明。这就会把很多人档在门外。
如何辨别城市的金融政策是否灵活友好？你带上你的身份征复印件，带上你的个人征信报告，还有你的房产证复印件，到银行走一遍，问一下：好不好贷款。除了贷房贷还能贷别的吗？好不好批，额度充不充足。跑一家不行，跑两家；跑两家不行，跑三家；对比一下，你就很容易知道了，这个城市的金融政策到底灵不灵活，到底友不友好，到底宽不宽松。特别容易了解。因为在中国很多数据经常不太准确。
所以，对于老百姓来说，想要获得一份十分详实准确的数据特别困难。那幸好有一个特别简单的方法，就是你到整个数据链的末端，也就是银行的窗口，你去问问。他告诉你的数据是最真实的。
所以，我们经常可以从身边的事情特别容易的了解和知道：真实的世界发生了什么。
指标五、目前城市的房地产政策
大家很明显看到，这个指标是从大、到小、到细、到近的。从远到近的，第五个指标应该算最近的。因为调控政策是经常变化的。比如一年一变，或者是一年两变。它是短期影响比较剧烈的，长期影响不剧烈的，或影响不大的一个指标。也是大多数人比较敏感的。因为大多数人都比较关注最近身边发生的事情。比如：限购
限贷，限售，不允许卖的年限。两年限售、三年限售，二套贷款成数和利率，宽松程度，放款速度等。
两个事实：
越限说明需求越强烈；
现状短期无法改变。
总结
任泽平说：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。我把它拓展成了五个核心指标：城市人口是否是净流入；城市GDP和未来发展潜力；城市土地及房子供应量，与居住的房屋需求量是否匹配；城市金融政策是否灵活友好； 目前城市的房地产政策。
只要符合这五个标准的城市，你就可以放心地去投资了。这样能够大概率地达到一个成功的目标。在这个过程中，你会发现，每一个城市体现给你的价值感，每一个城市体现给你的活力，未来的发展方向，就能从这五个指标中非常明确的知道。
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