关于中国的楼市，高盛说对了什么？说错了什么？

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“华尔街见闻”推出一篇刘晓翠撰写的文章，说“研究了五大楼市调控政策后，高盛发现：调首付对房价影响最大！”

原来高盛在9月26日发布了一份报告，详尽研究了2010年至今房地产政策调整所经历的两大周期。在过去七年里，24个城市进行200余次房地产政策调整。而2015年下半年以来的这一轮周期，调控明显呈现地方性色彩，最近两次政策收紧的高峰出现在2016年9/10月以及2017年3/4月。

高盛主要分析五大领域的房地产收紧政策的影响，包括：限购、首付比率、贷款利率围绕基准利率的波动、房贷限制以及限售令。其核心观点是：楼市调控政策确实是房地产销售和房价走弱的影响因素，在不同的政策举措中，限购令似乎是为房地产销售降温的最有效措施，而提高首付比率和限售令似乎对平抑房价涨幅最为有效。

应当说，高盛关注和切入这一热点现象进行专项研究的角度还是够新颖的。房地产调控早已不是新鲜事儿，老司机老套路，简单明了。政策立威效应逐级衰减，上有政策下有对策成潜规则。某些将国情和政治经济学研究得通透的有识之士在政策调控的波段中踏浪御风而行，低吸高拍赚足真金白钱。那些盲从观望迷茫看空者则屡屡失手，捶胸顿足。

本人不揣浅陋，也对五大调控政策来个一句话短评：限购是自杀（延迟满足，需求累积和后移，增加库存，净化静化市场），首付比率调整是因噎废食（从一个极端走向另一个极端，尽显政策之随意、霸道与不自信），贷款利率围绕基准利率的波动是推高成本（减少获利空间但尚不足以将逐利者赶出市场）、房贷限制是提高门槛（压缩购房群体数量）、限售令是他杀（锁定存量，锁定房价，冰冻市场，降低流动性，其为房产和个人财富的保值增值所做出的历史性贡献，未来会有越来越的人感谢它）。

单拿调首付再深挖一下。其实，从购房者的角度的调首付与从开发商的角度的预售性质基本相同。而审视预售制又涉及到内地房地产开发的模式。说起房地产开发模式，不能不提到“香港模式”。所谓香港模式，简单地说就是房地产开发的全部流程，从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成，是一种全程的开发模式。目前国内绝大多数企业实行的就是这种香港模式，比如恒大、碧桂园、万科、保利、绿地、中海等国内知名房地产开发商都是在这种模式下完成了房地产业的原始积累并实现了全国性大规模扩张。

内地房地产市场起步时，没有现成的经验可借鉴，很自然将目光投向与内地改革开放须臾不可分离的香港。一开始是广东学香港，后来是沿海学广东、内地学沿海，香港模式遂在全国推广开来。客观地说，香港模式在促进国内房地产市场的繁荣、快速拉动经济增长和城市化进程等方面起到了不可磨灭的作用。这些构成了房地产是经济社会发展的支柱产业的内在逻辑。虽备受争议，但事实无法改变。

最能代表香港模式的是售楼花、拍“地王”和打造资金链。商品房预售俗称售楼花，是霍英东先生的一大发明，预付款交首付和分期付款模式让中低收入的人能买的起房子。同时，预售制度对开发商的资金要求不高，门槛低，使得开发商数量较多，有益于市场。通过预售使得开发商迅速获得回款，保障后续资金的到位。从某种意义上说，商品房预售制度促进了国内房地产业的迅速发展。缩短的不仅仅是时间成本，更是一种生活方式上的革命，现在，这种模式已经被广泛应用到其他领域，特别是日常消费品上。

香港模式极其注重土地储备。开发商认为，拥有了土地就拥有了竞争的资本，可以“坐地生财”，会有源源不断的收益进账。而拍“地王”亦客观上成就了中国城市化进程在全球的一枝独秀。设想，如果没有土地拍卖，地方政府发展经济的主力投入能从何处来。土地财政屡屡为人非议，但可以替代土地财政的可持续的城市发展模式尚未见到。

香港模式很重要的奥妙在资金，主要来自银行贷款和购房者的个人抵押贷款。内地也有样学样，开发商的资金结构中，一般自有资金占三成已经相当不错，上下游巧取豪夺的法术比比皆是。资金链问题是开发商时刻面临的最大问题。楼市牛转熊时，总会有急躁冒进者被拍死在沙滩上，原因是十个锅九个盖，怎么盖也不能全盖上。难怪国际上房地产划入金融范畴，实在是钱太TMD重要了。一家表面上风光无限的房企大鳄，会一夜之间会因为某一笔兑付不了的债券突然死掉。

其实房话说到这儿，斗胆设想一下：监管者在首付贷上变着法儿地严厉打压，是否敢在改革预售制度上对开发商大开杀戒呢？如果是，楼市刹车将会是大概率事件。但我相信，这个如果也将可能只会是“如果”。

其实房地产的问题大家都看得很明白。尽管有那句著名的年度口号背书，民众心目中对房地

产的理解与偏爱并没有发生改变。家庭资产保值增值问题是一个全球性话题。这里，引用一

则中国证券报的新闻报道：《资产价格上涨，美国家庭财富收入保持增长》。

美联储公布的最新报告显示，随着经济持续复苏，美国家庭的财富和收入保持增长。报告显示，受教育程度较低的家庭收入在2013年至2016年期间实现更高水平的增长，这反映出经济复苏的成果惠及了更广泛的社会阶层。尽管如此，贫富差距仍有扩大的趋势，2016年美国家庭总收入的23.8%由排名在前1%的最富有家庭所有，这一比重高于2013年时的20.3%。而美国排名前1%的最富有家庭所拥有的财富占美国总财富的比重，也从1989年时的30%升至2016年的近40%。

调查显示，美国家庭税前和通胀调整后收入中位数较2013年增长10%，达到5.27万美元。家庭财富中位数在同期增长了16%。

美国家庭财富的增长与资产价格上涨密不可分。在2013年1月至2016年12月期间，道琼斯工业平均指数上涨了47.3%，标准普尔500指数上涨了53.1%。另据标普/凯斯-席勒指数，美国房价同期上涨了28%。

相比美国，中国家庭的资产结构中房地产的比例只会更高，不会更低。而同期上涨28%的房价，比起我们更是小巫见大巫。因此，不解决资产保值增值这一根本问题，调控的任何杀手锏都将是短命的，治标的，和有可能反复无常的。​​​​