要不要买学区房？

一、why（背景）

1. 孩子今年小学两年级，目前房子对口的是上外北郊学校是2019年才开始招生，近几年的发展态势并不明朗。且房子距离市中心较远，无论从工作还是生活角度，都不适宜当前长期居住生活。所以需要提前规划初中的学区房。目前已顺利拿下上海户籍具备购买资格，也已启动看房。

2. 近日，北京海淀区突然甩出重磅炸弹：自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片，该消息是否意味着学区房不可买，后续成为最后的接盘侠呢？我心理并没有底，于是今天打算整体收集信息后再进行独立思考和判断。

二、what（学区政策解读）

1. 北京政策。表面上看： “多校划片”就是一个小区对应多个小学初中，让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校，目的是通过这种方式为学区房降温，把就近入学落到实处，短期内确实会对部分地区房价起到降温作用。但是否意味着能完全实现教育公平，学区房不再有溢价呢？

（1）学区房依然有溢价；学区房变为学位房，带动整体周边溢价，使用后依然可以接手的；

（2）西城并非北京首次实施学位房的区，但北京学区房并未因此降低热度；

（3）从全球的视野上看，教育资源的不均衡是必然存在的，这是一个发展问题，也是一个短期内难以改变的现实优质教育资源的稀缺是长期存在的，有稀缺就有溢价。

2. 上海学区房政策解读。

（1）2020年3月招生政策解读， 民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升，凸显学区房的重要性，后续中学和小学的格局会发生天翻地覆的变化。

（2）民办摇号政策逻辑是改变上海初中过去20年越来越强的格局：A、越来越强的原因：头部学校通过筛选，使得生源越来越强，形成正反馈，马太效应凸显。B、派系关系和筛选形成协同，进一步加强部分强势学校

（3）中考改革：加强裸考分数比例，减少自主招生。

3. 具体政策解读：

（1）选择浦东、闵行、宝山、嘉定等地区户籍对口区域

（2） 徐汇、杨浦需要在小学前就规划未来小学-初衷的路径，没有太多可以转换的空间。

三、how（下一步行动）

1. 短期思考： 孟母三迁的故事告诉我们，居住环境中教育的重要性，从这一点看，在能力范围内买学区房无可厚非。

（1）要购买学区房： 

（2） 在哪里卖：在浦东、闵行、宝山三地选择；综合考虑区域的综合水平，以及城市发展重心和方向等。

（3）选什么学区房：学区价格包括房产价值+学区价值，为应对不确定性，应提前购买，且购买小户型学区房，以应对该不确定性；

2. 长期上看：最好的学区房，永远是你家的书房。学校对孩子的教育成长大概贡献了30%，剩下的是70%是家庭教育。学区房里的孩子为啥比较牛？是因为他们有更具经济实力、也更重视教育的家长。从这个意义上，不是好学校助推了高房价，而是高房价背后的家长们成就了好学校。重视孩子的教育远比学区重要得多。

附链接：https://mp.weixin.qq.com/s/3OJZ7JCgX7Uw75gM53RJZw