买房，就是一次全国智力普查
本文是付费点播的第二篇文章。
这位朋友也是看《借鉴美日：经济下行时，什么行业还在赚钱？》
来的（这篇文章眨眼间阅读量就破七千了，感觉有点小危险，再次考虑删文自保中......）。
具体提问如下，大意是：
1.一线城市，买二手房是不是比新房划算？
2.最近两年是不是最佳的买房时机？
照例，花爷不会直接给答案，那不负责任。
我也不建议你轻信任何人给你的答案。
我会把我的思路，从高维推演，到低维拆解，完整得为你重放：
当劳动人民买房，到底在买什么？
记住，答案不重要，拥有找到答案的思维，才重要。
开始。
高维推演：
当我们讨论买房，你会考虑价格、户型、地段、物业、学区......
等等等等。
相信我， 如果你想，可以列出一百个问题需要考虑。
对我们广大劳动人民来说，买房，特别是第一套房。
基本承担了，你父母一辈子的积蓄，以及你后半生的开启。
它太重要了，简直堪比人生的期中考试。
但问题是，在19年之前，这场考试一直在放水。
这就好比你随便抽一张彩票，保底都是三等奖，你以为你是凭实力考过的？
出题老师放你过的。
但19年开始，好事到头了，这事一次全国智力普查，有可能会不及格的。
不能因为现在不是百分百稳赚了，就说房市全面下行了，它只是在筛聪明人而已。
但全世界95%的人智力都差不多，到最后拼的是什么？
拼的是推演问题的方法。
互联网行业的大佬很喜欢说“降维打击”这个概念。
高维对低维，往往拥有碾压式的优势。
举个例子：如果你在海边，怎样才能看到更多的大海？
你可能会说，站得高，看得远。咱们站到山上看去。
错。
哪怕你站到珠穆朗玛峰那么高，最远也只能看到天际线。
蚂蚁爬得再高，视野也是有限的。
想看更多的海，就不能被眼前的海面束缚。
你要连上卫星，从更高的维度，像摆动地球仪一样，去看整个地球的大海。
同理，在买房这件事上，你会发现。
从一年、两年、五年的维度来看，仍然是一片混沌。
你得从一辈子的维度来推演。
从你的一辈子来看，买房之后，结局只有两个，要么住到死，要么把房子卖掉（拆迁也算变卖价值的一种），没有第三种结局。
再多从好几辈子的维度来推演，房子到了你儿子、孙子手里，会怎么样？
结局仍然只有两个，要么住到死，要么把房子卖掉，没有第三种结局。
答案就显而易见了，如果你选择住到死。
我相信，你根本不需要花爷指点，你肯定比我清楚自己喜欢什么居住环境。
但既然你问了这个问题，那就说明：
不管你是否察觉，从你买房的那一刻起，你其实是在考虑，怎么再把房子卖出去。
这就是我们简单推演买房的本质：买房就是卖房。
把时间拉的足够长，本质上，我们都是炒房客。
低维拆解
明白了“买房就是卖房”的道理，买房有三件事是显而易见的。
1.不为附加值买单
这位朋友问的是北京房市。
一二线城市，是全国最不用担心流动性的城市。
不用太担心小城市的房子压在手里卖不掉的问题。
既然房子买来就注定要卖掉，作为非土豪的劳动人民，我们就要尽量避免为附加值买单。
比如。
a. 一手房：
水库之前有个估算，内陆城市90%以上的人都有处房情节。
哪怕明显价格高出二手房市场一大截，还是要买一手房。
但你用脚趾头都该想到，不管你买一手还是二手，当你卖出时，房子一定是二手，处房情节有什么意义？
当然，核心地段的一手房，在后期可能爆出溢价。
但我们作为劳动人民，能拿两辈人六个钱包去能赌概率吗？
b. 精装修：
和一手禁忌同理，试想，十年后，你的房子准备卖给刚进北京城打拼的零零后。
他们是怎么想的？
“预算有限，我们不在乎装修，反正要推翻重新装的。”
所以，你现在为开发商垃圾一样的精装修买单，以后有人为你买单吗？
有人要抬杠了，照你这么说，房子都不用装修了？
小孩子才觉得不是“有”就是“无”，成年人要看性价比的。
c. 远郊品牌开发商：
那些有处房情节的劳动人民，预算有限，市区一手房全都买不起。
没关系，远郊品牌小区等着你。
他们永远告诉你，虽然是远郊，但已经在发展规划之内了。
但远郊的房子，基本开盘价就把地段溢价拉到高位，相反，核心地段才会因为政策限制，没有开满实际价值。
他们还会告诉你，品牌小区，品质有保证，以后转卖也好出手。
但品质这回事，十年之后，真的还存在吗？
你现在看看身边，十年前和二十年前的小区，差别真有那么大吗？
研究房产的朋友应该知道，以上这些元素加起来，基本就是传说中的CEO盘。
跟CEO盘对应的、适合劳动人民第一套房的是什么呢？
城市边缘，二手，装修自由度高，价格和户型能满足新市民居住需求/老市民换房需求。
以上仅针对提问的一二线城市，小城市部分不适应。
2.看100套
上面的3个禁忌，是悬在头顶上的。
具体到实操，手里还得攥一张小纸条，上面写着一个数字：100套。
很多人，很有意思。
两家人六个钱包，一辈子的积蓄，要用来买一件东西。
但你问他，买房前看了几套？
二十套，三十套，四十套.......
再往后，太累了，不看了。
一套房看几次，有时看房要请假去，有时占用周末休息时间。不想看了，太折腾了。
等过几年，房子不保值了，不如朋友家房子好了，质量出问题了。
破口大骂，吃人的房子，无良地产商！
说句不好听的，市场永远是良莠不齐的。
自己偷懒，希望听信别人的预测，就是坐吃红利的人，不坑你坑谁？
所以花爷在开头就提醒，不要轻信任何人给你的答案。
任何一个城市、地段的房子，不是预测出来，是用笨办法，一次一次看出来的。
一套花费两代人积蓄的房子，值得你抱着看100套房的决心去看。
3.不要吃太饱
题主还有个问题，最近两年是不是最佳的买房时机？
在《借鉴美日：经济下行时，什么行业还在赚钱？》里，花爷提过。
如果把所有房子的价格作成图，你会看到无边无际的三维曲面。
房市价格永远是波动且敏感的。
不幸的是，你永远不会抄底，在最低点买入、在最高点卖掉。
幸运的是，你只要买对趋势，就可以了。
同理，如果你是一二线刚需居住。
不幸的是，谁也开不了天眼，告诉你是不是今年买最划算。
幸运的是，从长期来看，一两年的波动并不会对整体造成太大影响。
只要你不碰1里禁忌，再加上2里的原则，基本可以跑赢同期买房的对手。
你甚至会发现，无论是股市、房市等交易市场，总有所谓的“聪明人”。
永远想在最低点买入，觉得市场离底价还有空间。
永远想在最高点卖出，觉得市场还没到高点。
死的最惨的往往就是这帮人。
人生太长，所谓得失，我们努力多“得”少“失”，就可以一辈子吃得很饱了。
**凡事都想吃到最大，是要撑死的。 **
就写到这吧，付费点播写了三千字，我也算良心卖家了。
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当然，聪明人不做二选一。
“我全都要”。
