重磅！发改委低调出台房企债新政！房地产春天要来？爱旅居为你独家解

就在大家还 沉浸在昨天双12的新一轮剁手购物和今天的南京大屠杀的纪念日中 。我们关注到，国家发改委低调了的出了一个重磅新闻 .......

爱旅居资讯独家解读：12月12日，国家发改委官网公布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。(简称“《通知》”)，旨在提高直接融资比重，优化债券融资服务，增强企业债券服务实体经济能力。

通知指出，支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。其中，资产总额大于1500亿，年收入大于300亿，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业，属于支持的优质企业范围。

通知提到，符合条件的企业申报发行优质企业债券，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式。同时，优质企业申报企业债券，应当符合《公司法》《证券法》《企业债券管理条例》的相关要求。优质企业债券实行“即报即审”

通知明确，优质企业发行债券将加快和简化审核程序，在偿债保障措施完善的基础上，允许使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金；核定公开发债规模时，按照公开发行的企业债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径进行计算。

通知强调，优质企业须对债券资金用途实行正负面清单管理，“正面清单”应符合国家产业政策，聚焦企业经营主业；“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资。

今年以来，从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松，7月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。而第二次的政治局会议却对房地产只字未提（之前爱旅居也单独解读过

《政治局会议解读，但房地产只字未提，“没有坏消息就是最大的好消息”》

),但与往年不同的是，今年的经济下行压力比以往要大，按理说提升楼市温度的动力上升。展望未来，宏观经济环境+资金面情况制约了银行主动上调房贷利率的欲望，但这只是银行的动机，在房地产调控从紧的环境下，预计未来房贷利率可能下跌，但空间是非常有限的。

（潜在受益的地产公司 图片来源：长江证券）

根据以往政策规定，企业债由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券，归发改委审批。房企一般很少发行企业债，通常房企融资基本都是公司债，由交易所和证监会审批。

而发改委的这一通知无疑是对目前房企最大的现金流危机给出了强心针。而且后市此类房企完全有可能利用这一融资渠道，为未取得销售证件的项目变相实现蓄客和资金回笼。本次企业债券的发行给了房企融资的新通道，喘息的机会，也说明了对于楼市不再是一味的打压。

（图：12.13日 地产股逆势飞红）

或许是伴随着宽松融资政策出台，今日地产股股价抬升，开盘即涨、全线飘红。预估有春江水暖鸭先知的风向。

2018年注定是不平凡的一年，随着去杠杆的深入，资金面不断紧缩，而作为高杠杆典型代表的房地产行业，最近的楼市，敏感而多变。刚说房贷利率出现下行势头，就出现全国首套房贷利率创出年内新高的消息；今年1-11月份，40城累计成交面积同比增长8%。其中一线城市累计同比下降9%，二线城市累计同比小幅增长4%；三四线城市累计同比增长26%。 

今日经济参考报头版刊也发文称，当前楼市预期出现松动，既有因城施策的原因，也是市场需求动能快速释放的结果。在外部冲击和内部转型迭加的特殊时期，深入落实“房住不炒"，应当保持我国房地产市场平稳健康发展，全力避免楼市大起大落，亟待楼市理性的坚强支撑。

随着楼市调控效果逐渐显现，未来要尽快推动楼市调控的市场转向。限购、限价、限贷等行政调控手段成本高、效率低，应该逐步退出。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。

本月，一年一度的中央经济工作会议将会召开，有资深财经专家预计是高层可能会调低明年的经济增长目标，比如6%，而不再是当前的6.5%，如果是这样就有利于为未来的防风险、降杠杆留出空间，也给房地产继续从严留出空间。

未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。

未来五年，住房市场就是‘大稳小乱’的格局，全国整体趋稳，是谓大稳，地方动作不一，是谓小乱，但不会再有火热的盛夏，也不会有冰冷的寒冬。

最后总结下观点

1.符合该条件的民企相对有限，在国家鼓励地产良性发展的前提下，出现逐步向优质房企倾斜的政策趋势；

2:房企融资渠道拓宽有利于企业长远发展，但落地细则与企业意愿度有待观察；

3.国家为【救企业】开放的第二条路，在遇到市场的冰山之际，国家帮助企业顺利攀登融资的高山鼓励市场优胜劣汰；

4.不排除政府为缓解因地产遇冷而转嫁给地方政府的压力，此前已有新闻说有地方知名房企总裁致电市委，要求对于【老牌纳税大户】给与适度政策支援等【救命】措施；

5.救房企，救优质房企，其实就是救楼市的一部分，不让好企业死在现金流上，也符合了习大大民营经济工作会议的思想；

整体来说，

在房地产调控继续收紧，但金融政策偏宽松的条件下，种种信号可以推断，明年重点在于防止房价大落，利用一线房企配合稳定地价+适当限购开囗子，2019年楼市应该比2018年要暖一点，当利率下行，买房成本降低时，明年有可能会上涨，而201年年底和2019年年初就是通道底部的窗口期。二手房可以再等等，看限购和信贷放松尺度。

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