無房丨预售取消「狼来了」 广东7家房企很受伤
The long summer already，winter is coming！
长夏已尽，凛冬将至
放羊娃已经喊出第一声「狼来了」。
9月21日，广东省房地产行业协会特急通知显示，广东省住建厅建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
协会获悉，9月25日，广东省住建厅会将有关材料上报给住建部，力陈商品房预售之害，「导致工程烂尾、违法违规销售、交易」。
文件带给房产业的冲击，不亚于一场8级强震。预售制取消，相当于动了这个行业的基石。
随后住建部紧急辟谣，据中国经营报，住建部房地产市场监管司相关人士表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。
广东省房协相关人士向上述媒体表示，相关文件「只是征询意见稿，并非真的实施」。
双方都没有否认这个通知的真实性。
A股房企暴跌
通知引起了大小房企一片恐慌。在9月24日港股地产股集体暴跌后，A股房地产板块，在9月25日纷纷跳水，尤以广东房企为甚。
9月25日A股房企跌幅榜，前15名，有7家都是广东房企
其中，保利地产暴跌超6%，世荣兆业、深振业A、招商蛇口盘中跌幅一度超过5%，华侨城、万科A、金地集团跌幅达4%。
9月24日、25日，中国房企TOP10累计蒸发市值超765亿元人民币，其中万科总市值蒸发128亿元。
为什么一份文件就会横扫各大房企？这是因为，中国房产业是一个资金密集型行业，通过预售制，房企才能获得源源不断的收入，以支撑拿地盖房的庞大支出，就这样，房企还需要通过各种融资手段，从银行、资本市场借钱，才能保证资金链的正常运转。
一旦取消预售制，房企就如一个巨人少了一只脚，很容易站立不稳，轰然倒地。因此，凡是高负债、低现金流的房企，受预售制取消的影响就特别大。
七家广东房企很受伤
我们选取了这次在A股折戟的七家广东房企来进行分析。因为我们相信资本市场的眼光是雪亮的。
广东房协会喊的「狼来了」，自然是广东房企首当其冲，但为什么这七家表现得尤其突出？
「葫芦娃，葫芦娃， 一根藤上七个瓜」。「無房」发现，这七个房企葫芦娃虽然大小不一，但都长在「高负债、低现金流」这根藤上。
2018年上半年经营性现金流（单位：亿元）对比，这七家房企的经营性现金流全部为负。尤其是万科，2017年上半年还是218.5亿元，到了2018年上半年居然变成了-42.55亿元，来了个180度大反转。
2018年上半年总负债（单位：亿元）对比：
2018年上半年资产负债率对比：
仔细分析以上图表的数据，我们发现了一个惊人的事实。除世荣兆业、深振业A的负债还在千亿线下，其他受到本次A股波及的房企，负债均已突破千亿，且资产负债率均突破了50%。
曾有业内人士称，房企的资产负债率维持在40%—50%最为安全，一旦越过这道坎资金链就会极为危险。
在负债率统一偏高的情况下，经营性现金流竟然全部为负。
这让房师想起了电影《告密者》里的一句话。「我们的世界坏至如此，没有一个人是无辜的」。
万科地产
万科在本次的A股的波动中损失不小，数据中显示万科的负债为11390亿，资产负债率高达84.1%，几乎资不抵债，虽然营业收入持续走高，但是经营性现金流却拖了万科的后腿。
就是前两天，万科董事会主席郁亮，曾在一个例会上透露万科正打算放慢脚步。他称万科有6300亿的回款目标，但是还有一半多没有完成。
因为对于房企来说，销售的数据虽然很重要，但是内部考核里更重要的指标还是回款。毕竟没钱一切都难以周转开，以现如今的负数现金流来看，肯定会影响到万科拿地、开发进度，总之没钱的万科已到了生死存亡之际。
郁亮提到了三年计划书，万科要把「活下去」作为基本要求，在增长扩张和生存面前，万科显然认为能活着就不错了。
此时的万科就像是当年的绿城，一步错步步错。急速行驶在下坡路上的重车，难道是说刹车就能刹车吗？
广东龙头企业万科是这般艰难模样，其他房企的日子也不好过。
保利地产
虽然保利的土地储存量已经超越了龙头大哥万科，并且销售额的增长也十分勇猛，但是与其销售规模一同高歌猛进的是杠杆率。
数据显示，保利地产负债6455亿，比去年同期的4590亿多出了1865亿。持续上升的负债与生猛的扩张，使得资产总额仅为8139亿的保利如同泰山压顶一般，经营性现金流高达-98.3亿元，比去年同期还上涨了大概两个亿。
所以保利的股价暴跌6%丝毫不令人惊讶，毕竟一个资产负债率高达79.32%的房企，任何一点政策上的风吹草动，都会让它伤筋动骨。
招商蛇口
一心追求高周转的招商蛇口，股票在此次的波动中大跌5.89%。
但受限于体制及土地获取等，招商地产周转速度偏慢。2017年招商蛇口负债率达到59.67%，高于2015年约13%，以及2016年19.74%。与此对应，公司其他应收账款占总资产18.73%，同比增加120%；存货占总资产49.38%，同比则增加33.51%。
对于负债上升，招商蛇口也公开表达对现金流的渴求。但是现如今融资收紧，招商蛇口何去何存。
华侨城
华侨城对自己的定位是「文化产业运营商」，但是2016年全国范围内的疯狂扩张也使华侨城负债累累。
通过研读财报我们发现，资产总额仅为2568亿的华侨城经营性现金流负值却直追保利，高达-92.4亿。即便如此也比去年颇有进步，毕竟去年经营性现金流高达-177亿，没能在体量上打败别人的华侨城，却在经营性现金流负值上拳打万科，脚踢碧桂园。
现金流对于企业来说永远是第一位的，据查阅到的报道我们统计目前华侨城的各项投资预期总投入资金已近万亿，但是以华侨城目前的资产负债表能否继续走下去，都已经成为了疑问。
金地
前段时间涉足长租公寓的金地，经营性现金流剧降258.8%，在A股上市房企中排倒数第二，为-108亿元。前段时间又面临长租公寓暴雷风波，金地越走越艰难。
结语
「無房」认为，预售制取消与否虽然还没有定论，但从此次「谣言」我们能看到房企的脆弱。仅仅是「狼来了」，这几家房企便损失惨重，假如狼真来了，谁会第一个被吃掉呢？
有人说楼市迎来了至暗时刻，也有人引用任志强的话，「房地产好比一把夜壶，急用时掏出来，不用时就踢进去」，比喻此时房企遇到的困境。
但是无论是任志强「夜壶说」，还是所谓的至暗时刻，资本市场永远不会相信眼泪，放慢步子去杠杆这才是现如今房企唯一的出路，毕竟谁都不想成为下一个海航。
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